Uit de praktijk

Geen huur maar wel betalen

Het is niet ongebruikelijk dat een onderhuurder, na de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst, onderhandelt met de eigenaar/(voormalig) hoofdverhuurder over een nieuwe huurovereenkomst. De vraag doet zich voor of gedurende de tijd dat onderhandeld wordt een gebruiksvergoeding verschuldigd is.

Het lijkt voor de hand te liggen dat de onderhuurder een vergoeding betaalt voor de periode na de beëindiging van de huurovereenkomst met de hoofdhuurder, maar voordat een huurovereenkomst tussen hem en de eigenaar tot stand komt. In die periode wordt immers gebruik gemaakt van de ruimte. Datzelfde lijkt zelfs voor de hand te liggen als de onderhandelingen uiteindelijk niet leiden tot een overeenkomst tussen de onderhuurder en eigenaar. Ook dan heeft de (voormalig) onderhuurder immers gebruik gemaakt van de ruimte.

De wet kent echter in een tweetal situaties een gebruiksvergoeding toe voor de periode dat er geen sprake (meer) is van een huurovereenkomst:

  • artikel 7:225 BW kent een gebruiksvergoeding toe in geval van onrechtmatig gebruik door de huurder na beëindiging van de huurovereenkomst; en
  • artikel 7:230a lid 6 BW (de regeling toepasselijk op gebouwde onroerende zaken, niet zijnde woon- of bedrijfsruimte) kent een gebruiksvergoeding toe gedurende de periode van ontruimingsbescherming.

Geen van beide zijn echter op de omschreven situatie van toepassing. En dan is het ineens niet meer zo voor de hand liggend.

Recentelijk boog de Hoge Raad zich over een dergelijke situatie. In eerste instantie had de Rechtbank de vergoeding over de periode gedurende de onderhandelingen toegewezen, maar het Gerechtshof vernietigde dat vonnis: er was geen huurovereenkomst tot stand gekomen en omdat het gebruik gedurende de onderhandelingen plaats vond met toestemming van de eigenaar was er ook geen sprake van onrechtmatig handelen. Gevolg: de (voormalig) onderhuurder was geen vergoeding verschuldigd.

De Hoge Raad oordeelde echter dat er gedurende die periode sprake is van ongerechtvaardigde verrijking: er is geen huurovereenkomst (die is ook niet tot stand gekomen door het afbreken van de onderhandelingen) en van een onrechtmatige daad is in beginsel ook geen sprake (de onderhuurder maakte gedurende die periode gebruik van de ruimte met toestemming van de eigenaar). Maar de gebruiker is wel "verrijkt" door het gebruik en de eigenaar is ook "verarmd". Volgens de Hoge Raad past het in het stelsel van de wet dat de schade die de eigenaar heeft geleden dan naar objectieve maatstaven wordt berekend. De vordering werd dan toewijsbaar geacht tot het laagste bedrag van de verrijking en de verarming.


Meer artikelen

Casa miseria, over verhuurperikelen

Steeds vaker wordt onroerend goed gekocht om te verhuren; niet alleen vakantiehuisjes, maar ook bedrijfsruimte en woningen. Vaak gaat het goed. Nog vaker gaat het fout.
In...

Lees verder >>

De gevolgen van Orkaan Irma op de rechtspraktijk

Orkaan Irma heeft een grote impact gehad. Niet alleen op Sint Maarten, maar op heel het Caribisch gebied.

De afgelopen periode ontvingen wij diverse vragen van onze...

Lees verder >>

Procespraktijk; over het afwegen van kansen en mogelijkheden.

Hoger beroep of verzet? Bij procederen komt het aan op tactisch en strategisch denken, het onderkennen en inschatten van kansen en processuele mogelijkheden.

Lees verder >>

Algemene voorwaarden, battle of forms in internationale overeenkomsten

Toepasselijkheid van algemene voorwaarden en verwijzingen naar verschillende algemene voorwaarden bij internationale overeenkomsten.

Lees verder >>

Huurachterstand? Ook de bestuurder kan daarvoor aansprakelijk zijn.

Als een rechtspersoon (bedrijfs)ruimte huurt, is de rechtspersoon ook de huurpenningen verschuldigd. In specifieke gevallen kan betaling van de huurpenningen ook van de bestuurder...

Lees verder >>

Proceskostenveroordeling en advocaatkosten

In civiele (handels)zaken is het gebruikelijk dat de rechter de partij die ongelijk heeft gekregen veroordeelt om de proceskosten van de tegenpartij te betalen. Een...

Lees verder >>

Zakkenvullers, de no cure no pay-afspraak

Toelichting op het verbod op no cure no pay-afspraken en welke prijsafspraken wel mogelijk en toelaatbaar zijn.

Lees verder >>

Goedkoop is duurkoop

Steeds meer dienstverleners concurreren met advocaten. Wanneer kunt u volstaan met inschakeling van een incassobureau of rechtsbijstandverzekeraar en wanneer is het verstandiger een...

Lees verder >>

Het uitdrukkelijk van de hand wijzen van andermans algemene voorwaarden

In de meeste gevallen zult u een overeenkomst alleen willen aangaan onder toepasselijkheid van uw algemene voorwaarden. Maar dat geldt evengoed voor de wederpartij.

Vaak zien...

Lees verder >>

Tijdelijke verhuur en huurbescherming

De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Zowel ten aanzien van woonruimte als bedrijfsruimte is er sprake van een groot aantal verschillende regels....

Lees verder >>

Alles verandert...

Het ontslagrecht wordt op dit moment grondig herzien. Er wordt veel aandacht besteed aan de Wet Werk en Zekerheid (WWZ) en de wijzigingen die dat met zich meebrengt.

Lees verder >>

Geen huur maar wel betalen

Het is niet ongebruikelijk dat een onderhuurder, na de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst, onderhandelt met de eigenaar/(voormalig) hoofdverhuurder over een nieuwe...

Lees verder >>

Uitleg van commerciële contracten en entire agreement clausules

Recentelijk heeft de Hoge Raad, ons hoogste nationale rechtscollege, zich uitgelaten over de uitleg van (commerciële) contracten en de daarin steeds vaker voorkomende 'entire...

Lees verder >>

Hoofdelijkheid, borgtocht en andere zekerheden

De wet biedt allerlei mogelijkheden om zekerheden te creëren of in te roepen. Voor de verschillende zekerheden gelden echter ook verschillende voorwaarden. Ook bieden de...

Lees verder >>

Aansprakelijkheid onderaannemer

Als een onderaannemer tekortschiet in de nakoming van een overeenkomst met de hoofdaannemer is dit een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie). In dat geval kan de hoofdaannemer de...

Lees verder >>

Beperkte mogelijkheden aantasting uitspraken bij alternatieve geschillenbeslechting

Bij de keuze voor alternatieve geschillenbeslechting dient men zich niet alleen bewust te zijn van de aan die keuze verbonden financiële consequenties, maar ook dat de...

Lees verder >>

Bezint eer ge begint

Bezint eer ge begint
Met de steeds verdergaande internationalisering en digitalisering neemt ook het aantal internationale overeenkomsten toevlucht. Met de daarbij toegenomen wens...

Lees verder >>

De Facebookende werknemer

Na onze berichtgeving omtrent email op de werkvloer, kon het vervolg niet lang uitblijven: de Facebookende werknemer. Mag je als werknemer op Facebook je ongenoegen uiten over je...

Lees verder >>

E-mailverkeer op het werk

Een veel gestelde vraag is of de werkgever het recht heeft e-mails van werknemers te controleren. Ja, maar niet altijd en niet onvoorwaardelijk. Hieronder een (zeer) beknopte...

Lees verder >>

Zorgplicht werkgever geldt ook voor ingehuurde zzp'ers

Zelfstandigen zonder personeel (zzp'er) kunnen bij bedrijfsongevallen dezelfde rechtsbescherming hebben als werknemers in loondienst.

Lees verder >>

Advocatenkantoor Ester Hillegom hamer