Home

Het is niet ongebruikelijk dat een onderhuurder, na de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst, onderhandelt met de eigenaar/(voormalig) hoofdverhuurder over een nieuwe huurovereenkomst. De vraag doet zich voor of gedurende de tijd dat onderhandeld wordt een gebruiksvergoeding verschuldigd is.

Het lijkt voor de hand te liggen dat de onderhuurder een vergoeding betaalt voor de periode na de beëindiging van de huurovereenkomst met de hoofdhuurder, maar voordat een huurovereenkomst tussen hem en de eigenaar tot stand komt. In die periode wordt immers gebruik gemaakt van de ruimte. Datzelfde lijkt zelfs voor de hand te liggen als de onderhandelingen uiteindelijk niet leiden tot een overeenkomst tussen de onderhuurder en eigenaar. Ook dan heeft de (voormalig) onderhuurder immers gebruik gemaakt van de ruimte.

De wet kent echter in een tweetal situaties een gebruiksvergoeding toe voor de periode dat er geen sprake (meer) is van een huurovereenkomst:

• artikel 7:225 BW kent een gebruiksvergoeding toe in geval van onrechtmatig gebruik door de huurder na beëindiging van de huurovereenkomst; en
• artikel 7:230a lid 6 BW (de regeling toepasselijk op gebouwde onroerende zaken, niet zijnde woon- of bedrijfsruimte) kent een gebruiksvergoeding toe gedurende de periode van ontruimingsbescherming.

Geen van beide zijn echter op de omschreven situatie van toepassing. En dan is het ineens niet meer zo voor de hand liggend.

Recentelijk boog de Hoge Raad zich over een dergelijke situatie. In eerste instantie had de Rechtbank de vergoeding over de periode gedurende de onderhandelingen toegewezen, maar het Gerechtshof vernietigde dat vonnis: er was geen huurovereenkomst tot stand gekomen en omdat het gebruik gedurende de onderhandelingen plaats vond met toestemming van de eigenaar was er ook geen sprake van onrechtmatig handelen. Gevolg: de (voormalig) onderhuurder was geen vergoeding verschuldigd.

De Hoge Raad oordeelde echter dat er gedurende die periode sprake is van ongerechtvaardigde verrijking: er is geen huurovereenkomst (die is ook niet tot stand gekomen door het afbreken van de onderhandelingen) en van een onrechtmatige daad is in beginsel ook geen sprake (de onderhuurder maakte gedurende die periode gebruik van de ruimte met toestemming van de eigenaar). Maar de gebruiker is wel "verrijkt" door het gebruik en de eigenaar is ook "verarmd". Volgens de Hoge Raad past het in het stelsel van de wet dat de schade die de eigenaar heeft geleden dan naar objectieve maatstaven wordt berekend. De vordering werd dan toewijsbaar geacht tot het laagste bedrag van de verrijking en de verarming.