In een van mijn vorige bijdragen besprak ik de gevolgen van een annuleringsbeding, dat was opgenomen in de algemene voorwaarden. De vraag was of bij tussentijdse beëindiging volledige betaling verschuldigd is.
Ook een aannemingsovereenkomst kan tussentijds beëindigd worden. Wilt u een overeenkomst van aanneming tussentijds beëindigen, dan kunt u die opzeggen of ontbinden. In beide gevallen eindigt de overeenkomst, doel bereikt! De wet kent evenwel een aantal specifieke bepalingen voor de aannemingsovereenkomst, waardoor de wijze van beëindiging grote consequenties heeft. Ik licht dat toe.
Ontbinding
Zowel de opdrachtgever als de aannemer kan de aannemingsovereenkomst ontbinden.
Voorwaarden voor de algemene ontbindingsbevoegdheid zijn:
De bevoegdheid tot ontbinding ontstaat pas als de tegenpartij in verzuim is. Voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, is daarvoor een ingebrekestelling nodig waarin de wederpartij alsnog een termijn wordt verleend om de overeenkomst op juiste wijze na te komen.
Ontbinding van de aannemingsovereenkomst zal met name aan de orde zijn wanneer de opdrachtgever rekeningen onbetaald laat of de aannemer het werk niet of niet deugdelijk uitvoert.
De ingebrekestelling dient in de regel schriftelijk plaats te vinden, maar de ontbinding kan middels een buitengerechtelijke verklaring, zelfs stilzwijgend, plaatsvinden. Het spreekt voor zich dat een schriftelijke ontbinding uit bewijstechnisch oogpunt de voorkeur geniet.
De wet kent nog een specifieke ontbindingsgrond bij aanneming van werk. De overeenkomst kan ook ontbonden worden als voor de vastgestelde tijd van oplevering waarschijnlijk wordt dat:
In tegenstelling tot de algemene ontbindingsbevoegdheid, kan dat niet door een enkele verklaring. In deze gevallen dient de rechter altijd ingeschakeld te worden. Omdat er in deze specifieke gevallen nog geen sprake is van verzuim, maar alleen de waarschijnlijkheid al voldoende is voor ontbinding, past daar een rechterlijke toetsing bij.
In beide gevallen heeft de ontbinding tot gevolg dat de overeenkomst niet langer meer nagekomen hoeft te worden èn de al verrichte prestaties ongedaan gemaakt moeten worden. Omdat het bij aanneming van werk vaak praktisch onmogelijk is de verrichte prestaties ongedaan te maken, of gekozen wordt om de overeenkomst gedeeltelijk te ontbinden, treedt een vergoeding in de plaats van die ongedaanmakingsverplichting. Die vergoeding is gelijk aan de waarde van de reeds geleverde prestaties. Met andere woorden, de aannemer heeft recht op betaling van het reeds verrichte werk voor zover dat deugdelijk is uitgevoerd. Daarmee wordt voorkomen dat uw half afgebouwde nieuwbouwwoning gesloopt moet worden of de aannemer voor niets heeft gewerkt.
Opzegging
De opdrachtgever heeft nog een andere mogelijkheid. De opdrachtgever kan te allen tijde de overeenkomst - geheel of gedeeltelijk - opzeggen.
Evenals de algemene ontbindingsbevoegdheid, kan de opzegging ook mondeling of stilzwijgend plaatsvinden. Ook hier spreekt het voor zich dat schriftelijke opzegging de voorkeur geniet.
Behoedzaamheid is evenwel op zijn plaats. Aan de opzegging zijn financiële gevolgen verbonden, die verstrekkend kunnen zijn. Uitgangspunt bij opzegging is dat opdrachtgever de voor het hele werk overeengekomen prijs, met inbegrip van het eventuele meerwerk, moet betalen, verminderd met de 'besparingen'. Die besparingen zijn gelijk aan de kosten die de aannemer niet meer heeft omdat hij het werk niet hoeft af te maken. Dat betekent dat de aannemer dus ook recht heeft op de winst over het gehele werk!
Kortom, naarmate de opzegging eerder in het bouwproces plaatsvindt, des te groter zijn de financiële gevolgen. Immers, de winst over de hele prijs van het werk is aan de aannemer verschuldigd, terwijl de aannemer aan het begin van het bouwproces nog weinig werkzaamheden heeft verricht, of zelfs nog helemaal niets. Hier kunnen dus hoge kosten mee gemoeid zijn.
Tips and tricks
In de praktijk is het vaak niet duidelijk of iemand de overeenkomst heeft ontbonden of opgezegd, terwijl de gevolgen daarvan verstrekkend zijn. Daarnaast leidt een ontbinding zonder dat de aannemer in verzuim verkeert, of die niet gerechtvaardigd is, tot een financiële afrekening op grond van de opzeggingsregels, met alle gevolgen van dien.
Een paar praktische tips:
Regelmatig hebben wij te maken met beslag en gevolgen daarvan als de procedure wordt voortgezet in appel. Aan de hand van een recent praktijkvoorbeeld ga ik in op het beslag en de...
Op 1 januari 2021 is de wet vereenvoudiging beslagvrije voet in werking getreden. De beslagvrije voet is dat deel van het inkomen waar geen beslag op mag worden gelegd door...
Met de ouderdomsclausule beoogt de verkoper de aansprakelijkheid te beperken voor (verborgen) gebreken die het normaal gebruik van de woning of bedrijfsruimte belemmeren. De vraag is...
De ondertekening van overeenkomsten wordt steeds vaker digitaal gedaan. Maar is dat rechtsgeldig en waar moet je op letten?
In de bouwpraktijk komt bouwtijdoverschrijding geregeld voor. Maar hoe wordt die bepaald?
Op 25 april 2020 is de (spoed)wet 'Tijdelijke wet verlening tijdelijke huurovereenkomsten' in werking getreden. Onder deze...
In verband met de corona-uitbraak kunnen tijdelijke huurovereenkomsten die eindigen na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020 verlengd worden voor maximaal drie maanden, zonder dat daarmee...
De bouwsector krijgt door de coronacrisis een nieuwe klap te verwerken. Voor de derde keer in twaalf jaar tijd dreigt de Nederlandse bouwsector in een crisis te belanden.
De wereld is in de ban van het coronavirus. Het virus kan ook tot gevolg hebben dat overeenkomsten niet, niet tijdig of helemaal niet meer kunnen worden nagekomen. Hoe moet u daarmee...
In een eerdere bijdrage stonden de mededelings- en onderzoeksplicht bij de koop van vastgoed centraal en de rangorde daartussen.
Naar aanleiding van een recente zaak in onze...
Als uw facturen niet worden voldaan, komt u niet altijd een beroep toe op het eigendomsvoorbehoud. Wanneer kunt u met een beroep op het eigendomsvoorbehoud de geleverde zaken...
Het retentierecht is de bevoegdheid die een aannemer heeft om het door hem uitgevoerde werk of de onder hem aanwezige zaak niet af te geven, maar de afgifte daarvan 'op te schorten'....
Bij gebiedsontwikkeling wil de ontwikkelaar voorkomen dat belanghebbenden zich verzetten tegen de voorgenomen plannen. De ontwikkelaar pleegt daartoe afspraken met de belanghebbenden...
In geval van faillissement biedt contractuele medehuur zowel mogelijkheden als valkuilen. Als de huurder/rechtspersoon failliet gaat en de curator de huur opzegt, betekent dat volgens...
Na lang zoeken is het droomhuis gevonden, de onderhandelingen zijn succesvol afgerond en de champagne is ontkurkt. Abrupt slaat de stemming om. Bij de verbouwing blijken er gebreken...
Als partijen van mening verschillen over de uitleg van een overeenkomst, wordt de overeenkomst in beginsel uitgelegd op basis van de partijbedoelingen, de zogenaamde Haviltex-maatstaf....
Veel contracten bevatten boetebedingen voor het geval een partij de overeenkomst niet (volledig) nakomt. Daarmee wordt discussie over de schade voorkomen; de boete vormt de...
In een aannemingsovereenkomst wordt veelal opgenomen binnen welke termijn of op welke dag het werk moet zijn voltooid. Als het werk niet tijdig wordt opgeleverd, kan je recht hebben op...
Als de rechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst toewijst, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in...
Derden kunnen in het algemeen geen rechten ontlenen aan een contract waarbij zij geen partij zijn. Maar het is een misvatting dat contractspartijen geen rekening hoeven te houden met...
Beëindiging van een huurovereenkomst wordt in beginsel door de rechter niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Wat betekent 'uitvoerbaar bij voorraad' en zijn er mogelijkheden om...
In onze praktijk hebben wij dagelijks te maken met de verhuur van bedrijfsruimte. Op veler verzoek zet ik de mogelijkheden tot opzegging en de gevolgen daarvan op een rijtje.
In een eerdere column bepleitte ik de meerwaarde van een advocaat ten opzichte van juridische adviesbureaus en rechtsbijstandverzekeraars, of het procederen in persoon. Mijn conclusie...
De praktijk leert dat aannemers en opdrachtgevers zich niet altijd bewust zijn van de voorwaarden waaronder de aannemer daadwerkelijk een verhoging van de prijs kan vorderen. Wat is...
Een aannemingsovereenkomst kan tussentijds beëindigd worden. U kunt die opzeggen of ontbinden. In beide gevallen eindigt de overeenkomst, maar die keuze kan grote financiële...
Algemene voorwaarden bevatten soms een annuleringsbeding. Een dergelijk beding bepaalt dat de overeenkomst tussentijds beëindigd mag worden, maar dan wel volledige betaling...
Steeds vaker wordt onroerend goed gekocht om te verhuren; niet alleen vakantiehuisjes, maar ook bedrijfsruimte en woningen. Vaak gaat het goed. Nog vaker gaat het fout.
In...
Hoger beroep of verzet? Bij procederen komt het aan op tactisch en strategisch denken, het onderkennen en inschatten van kansen en processuele mogelijkheden.
Toepasselijkheid van algemene voorwaarden en verwijzingen naar verschillende algemene voorwaarden bij internationale overeenkomsten.
Als een rechtspersoon (bedrijfs)ruimte huurt, is de rechtspersoon ook de huurpenningen verschuldigd. In specifieke gevallen kan betaling van de huurpenningen ook van de bestuurder...
In civiele (handels)zaken is het gebruikelijk dat de rechter de partij die ongelijk heeft gekregen veroordeelt om de proceskosten van de tegenpartij te betalen. Een...
Toelichting op het verbod op no cure no pay-afspraken en welke prijsafspraken wel mogelijk en toelaatbaar zijn.
Steeds meer dienstverleners concurreren met advocaten. Wanneer kunt u volstaan met inschakeling van een incassobureau of rechtsbijstandverzekeraar en wanneer is het verstandiger een...
In de meeste gevallen zult u een overeenkomst alleen willen aangaan onder toepasselijkheid van uw algemene voorwaarden. Maar dat geldt evengoed voor de wederpartij.
Vaak zien...
De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Zowel ten aanzien van woonruimte als bedrijfsruimte is er sprake van een groot aantal verschillende regels....
Het is niet ongebruikelijk dat een onderhuurder, na de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst, onderhandelt met de eigenaar/(voormalig) hoofdverhuurder over een nieuwe...
Recentelijk heeft de Hoge Raad, ons hoogste nationale rechtscollege, zich uitgelaten over de uitleg van (commerciële) contracten en de daarin steeds vaker voorkomende 'entire...
De wet biedt allerlei mogelijkheden om zekerheden te creëren of in te roepen. Voor de verschillende zekerheden gelden echter ook verschillende voorwaarden. Ook bieden de...
Als een onderaannemer tekortschiet in de nakoming van een overeenkomst met de hoofdaannemer is dit een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie). In dat geval kan de hoofdaannemer de...
Bij de keuze voor alternatieve geschillenbeslechting dient men zich niet alleen bewust te zijn van de aan die keuze verbonden financiële consequenties, maar ook dat de...
Bezint eer ge begint
Met de steeds verdergaande internationalisering en digitalisering neemt ook het aantal internationale overeenkomsten toevlucht. Met de daarbij toegenomen wens...
Zelfstandigen zonder personeel (zzp'er) kunnen bij bedrijfsongevallen dezelfde rechtsbescherming hebben als werknemers in loondienst.
Advocatenkantoor Ester is thuis op het terrein van het bouwrecht. Niet alleen bij de grote bouwprojecten, maar ook bij de kleinere. Of het nu een groot of klein werk betreft,....
De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Er gelden verschillende regelingen voor verschillende vormen van huur. Zo gelden er andere regels voor...
Iedereen heeft dagelijks te maken met het sluiten van contracten, zowel ondernemingen als particulieren. Of u nu een overeenkomst met een afnemer of leverancier sluit, of een brood bij de bakker koopt.
Wanneer iedereen ....
Advocatenkantoor Ester
Meerlaan 180
2181 BW HILLEGOM
T 0252 - 348 821
F 0252 - 348 803
E info@advocatenkantoorester.nl
Advocatenkantoor Ester
Meerlaan 180
2181 BW HILLEGOM
T 0252 - 348 821
F 0252 - 348 803
E info@advocatenkantoorester.nl
