Advocatenkantoor Ester - Uit de praktijk - Praktijkervaring columns

Uit de praktijk

Beëindiging aannemingsovereenkomst, ontbinden of opzeggen?

In een van mijn vorige bijdragen besprak ik de gevolgen van een annuleringsbeding, dat was opgenomen in de algemene voorwaarden. De vraag was of bij tussentijdse beëindiging volledige betaling verschuldigd is.

Ook een aannemingsovereenkomst kan tussentijds beëindigd worden. Wilt u een overeenkomst van aanneming tussentijds beëindigen, dan kunt u die opzeggen of ontbinden. In beide gevallen eindigt de overeenkomst, doel bereikt! De wet kent evenwel een aantal specifieke bepalingen voor de aannemingsovereenkomst, waardoor de wijze van beëindiging grote consequenties heeft. Ik licht dat toe.

Ontbinding
Zowel de opdrachtgever als de aannemer kan de aannemingsovereenkomst ontbinden.
Voorwaarden voor de algemene ontbindingsbevoegdheid  zijn:

  • de wederpartij komt de overeenkomst niet of niet volledig na; en
  • de tekortkoming moet voldoende ernstig zijn om ontbinding te rechtvaardigen.

De bevoegdheid tot ontbinding ontstaat pas als de tegenpartij in verzuim is. Voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, is daarvoor een ingebrekestelling nodig waarin de wederpartij alsnog een termijn wordt verleend om de overeenkomst op juiste wijze na te komen.

Ontbinding van de aannemingsovereenkomst zal met name aan de orde zijn wanneer de opdrachtgever rekeningen onbetaald laat of de aannemer het werk niet of niet deugdelijk uitvoert.

De ingebrekestelling dient in de regel schriftelijk plaats te vinden, maar de ontbinding kan middels een buitengerechtelijke verklaring, zelfs stilzwijgend, plaatsvinden. Het spreekt voor zich dat een schriftelijke ontbinding uit bewijstechnisch oogpunt de voorkeur geniet.

De wet kent nog een specifieke ontbindingsgrond bij aanneming van werk. De overeenkomst kan ook ontbonden worden als voor de vastgestelde tijd van oplevering waarschijnlijk wordt dat:

  • het werk niet op tijd of niet behoorlijk zal worden opgeleverd;
  • de opdrachtgever niet tijdig of niet behoorlijk aan zijn verplichtingen zal voldoen; of
  • de aannemer de overeenkomst niet zal kunnen uitvoeren.

In tegenstelling tot de algemene ontbindingsbevoegdheid, kan dat niet door een enkele verklaring. In deze gevallen dient de rechter altijd ingeschakeld te worden. Omdat er in deze specifieke gevallen nog geen sprake is van verzuim, maar alleen de waarschijnlijkheid al voldoende is voor ontbinding, past daar een rechterlijke toetsing bij.

In beide gevallen heeft de ontbinding tot gevolg dat de overeenkomst niet langer meer nagekomen hoeft te worden èn de al verrichte prestaties ongedaan gemaakt moeten worden. Omdat het bij aanneming van werk vaak praktisch onmogelijk is de verrichte prestaties ongedaan te maken, of gekozen wordt om de overeenkomst gedeeltelijk te ontbinden, treedt een vergoeding in de plaats van die ongedaanmakingsverplichting. Die vergoeding is gelijk aan de waarde van de reeds geleverde prestaties. Met andere woorden, de aannemer heeft recht op betaling van het reeds verrichte werk voor zover dat deugdelijk is uitgevoerd. Daarmee wordt voorkomen dat uw half afgebouwde nieuwbouwwoning gesloopt moet worden of de aannemer voor niets heeft gewerkt.

Opzegging
De opdrachtgever heeft nog een andere mogelijkheid. De opdrachtgever kan te allen tijde de overeenkomst - geheel of gedeeltelijk - opzeggen.

Evenals de algemene ontbindingsbevoegdheid, kan de opzegging ook mondeling of stilzwijgend plaatsvinden. Ook hier spreekt het voor zich dat schriftelijke opzegging de voorkeur geniet.

Behoedzaamheid is evenwel op zijn plaats. Aan de opzegging zijn financiële gevolgen verbonden, die verstrekkend kunnen zijn. Uitgangspunt bij opzegging is dat opdrachtgever de voor het hele werk overeengekomen prijs, met inbegrip van het eventuele meerwerk, moet betalen, verminderd met de 'besparingen'. Die besparingen zijn gelijk aan de kosten die de aannemer niet meer heeft omdat hij het werk niet hoeft af te maken. Dat betekent dat de aannemer dus ook recht heeft op de winst over het gehele werk!

Kortom, naarmate de opzegging eerder in het bouwproces plaatsvindt, des te groter zijn de  financiële gevolgen. Immers, de winst over de hele prijs van het werk is aan de aannemer verschuldigd, terwijl de aannemer aan het begin van het bouwproces nog weinig werkzaamheden heeft verricht, of zelfs nog helemaal niets. Hier kunnen dus hoge kosten mee gemoeid zijn.

Tips and tricks
In de praktijk is het vaak niet duidelijk of iemand de overeenkomst heeft ontbonden of opgezegd, terwijl de gevolgen daarvan verstrekkend zijn. Daarnaast leidt een ontbinding zonder dat de aannemer in verzuim verkeert, of die niet gerechtvaardigd is, tot een financiële afrekening op grond van de opzeggingsregels, met alle gevolgen van dien.

Een paar praktische tips:

  • wanneer u de aannemingsovereenkomst tussentijds wil beëindigen, is het in het algemeen het meest voordelig de overeenkomst te ontbinden;
  • daarvoor moet de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigen en moet er sprake zijn van verzuim. In beginsel is daarvoor een ingebrekestelling nodig. De vraag doet zich daarbij voor of verzuim kan worden aangenomen als er nog geen sprake is van oplevering;
  • als de ontbinding niet gerechtvaardigd is of niet aan de voorwaarden daarvoor is voldaan, bestaat de kans dat de ‘ontbinding’ als opzegging wordt beschouwd, met alle daaraan verbonden financiële gevolgen. Laat u daarover adviseren door een deskundige op het gebied van het bouwrecht. Die investering loont de moeite, dat kan u veel geld en moeite besparen;
  • u dient erop bedacht te zijn dat in bouw veelvuldig algemene voorwaarden van toepassing zijn, zoals de UAV 2012, die van de wettelijke regeling kunnen afwijken; en
  • u dient zich ervan bewust te zijn dat bij de bouw van een woning in opdracht van een consument een aantal specifieke bepalingen van toepassing is, waarvan niet kan worden afgeweken. Zo dient bijvoorbeeld het betalingsschema bij benadering gelijk te lopen met de voortgang van de bouw van de woning.
Advocatenkantoor Ester beschikt  over een ruime ervaring op het gebied van het bouwrecht. Neem gerust vrijblijvend contact op met vragen over de civielrechtelijke aspecten die van belang zijn bij de voorbereiding en uitvoering van grote en kleinere bouwprojecten.

Meer artikelen

Contractueel uitsluiten bezwaar en beroep bij gebiedsontwikkeling

Bij gebiedsontwikkeling wil de ontwikkelaar voorkomen dat belanghebbenden zich verzetten tegen de voorgenomen plannen. De ontwikkelaar pleegt daartoe afspraken met de belanghebbenden...

Lees verder >>

Contractuele medehuur bij faillissement

In geval van faillissement biedt contractuele medehuur zowel mogelijkheden als valkuilen. Als de huurder/rechtspersoon failliet gaat en de curator de huur opzegt, betekent dat volgens...

Lees verder >>

Gebreken aan woning, mededelingsplicht en onderzoeksplicht

Na lang zoeken is het droomhuis gevonden, de onderhandelingen zijn succesvol afgerond en de champagne is ontkurkt. Abrupt slaat de stemming om. Bij de verbouwing blijken er gebreken...

Lees verder >>

Uitleg van overeenkomsten, de taalkundige uitleg in plaats van de gebruikelijke partijbedoelingen.

Als partijen van mening verschillen over de uitleg van een overeenkomst, wordt de overeenkomst in beginsel uitgelegd op basis van de partijbedoelingen, de zogenaamde Haviltex-maatstaf....

Lees verder >>

Boetebedingen en matiging

Veel contracten bevatten boetebedingen voor het geval een partij de overeenkomst niet (volledig) nakomt. Daarmee wordt discussie over de schade voorkomen; de boete vormt de...

Lees verder >>

Schadevergoeding bij te late oplevering

In een aannemingsovereenkomst wordt veelal opgenomen binnen welke termijn of op welke dag het werk moet zijn voltooid. Als het werk niet tijdig wordt opgeleverd, kan je recht hebben op...

Lees verder >>

Vergoeding verhuis- en inrichtingskosten

Als de rechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst toewijst, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in...

Lees verder >>

Contractenrecht en aansprakelijkheid voor schade van derden

Derden kunnen in het algemeen geen rechten ontlenen aan een contract waarbij zij geen partij zijn. Maar het is een misvatting dat contractspartijen geen rekening hoeven te houden met...

Lees verder >>

Betekenis van 'uitvoerbaar bij voorraad' en de mogelijkheden om op kortere termijn tot ontruiming te komen

Beëindiging van een huurovereenkomst wordt in beginsel door de rechter niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Wat betekent 'uitvoerbaar bij voorraad' en zijn er mogelijkheden om...

Lees verder >>

Het opzeggen van de huur van bedrijfsruimte

In onze praktijk hebben wij dagelijks te maken met de verhuur van bedrijfsruimte. Op veler verzoek zet ik de mogelijkheden tot opzegging en de gevolgen daarvan op een rijtje.

Lees verder >>

Renovatie huurwoning, goedkoop blijft duurkoop

In een eerdere column bepleitte ik de meerwaarde van een advocaat ten opzichte van juridische adviesbureaus en rechtsbijstandverzekeraars, of het procederen in persoon. Mijn conclusie...

Lees verder >>

Meerwerk; wanneer is een verhoging van de prijs verschuldigd?

De praktijk leert dat aannemers en opdrachtgevers zich niet altijd bewust zijn van de voorwaarden waaronder de aannemer daadwerkelijk een verhoging van de prijs kan vorderen. Wat is...

Lees verder >>

Beëindiging aannemingsovereenkomst, ontbinden of opzeggen?

Een aannemingsovereenkomst kan tussentijds beëindigd worden. U kunt die opzeggen of ontbinden. In beide gevallen eindigt de overeenkomst, maar die keuze kan grote financiële...

Lees verder >>

Annuleringsbeding; volledige betaling verschuldigd of niet?

Algemene voorwaarden bevatten soms een annuleringsbeding. Een dergelijk beding bepaalt dat de overeenkomst tussentijds beëindigd mag worden, maar dan wel volledige betaling...

Lees verder >>

Casa miseria, over verhuurperikelen

Steeds vaker wordt onroerend goed gekocht om te verhuren; niet alleen vakantiehuisjes, maar ook bedrijfsruimte en woningen. Vaak gaat het goed. Nog vaker gaat het fout.
In...

Lees verder >>

Procespraktijk; over het afwegen van kansen en mogelijkheden.

Hoger beroep of verzet? Bij procederen komt het aan op tactisch en strategisch denken, het onderkennen en inschatten van kansen en processuele mogelijkheden.

Lees verder >>

Algemene voorwaarden, battle of forms in internationale overeenkomsten

Toepasselijkheid van algemene voorwaarden en verwijzingen naar verschillende algemene voorwaarden bij internationale overeenkomsten.

Lees verder >>

Huurachterstand? Ook de bestuurder kan daarvoor aansprakelijk zijn.

Als een rechtspersoon (bedrijfs)ruimte huurt, is de rechtspersoon ook de huurpenningen verschuldigd. In specifieke gevallen kan betaling van de huurpenningen ook van de bestuurder...

Lees verder >>

Proceskostenveroordeling en advocaatkosten

In civiele (handels)zaken is het gebruikelijk dat de rechter de partij die ongelijk heeft gekregen veroordeelt om de proceskosten van de tegenpartij te betalen. Een...

Lees verder >>

Zakkenvullers, de no cure no pay-afspraak

Toelichting op het verbod op no cure no pay-afspraken en welke prijsafspraken wel mogelijk en toelaatbaar zijn.

Lees verder >>

Goedkoop is duurkoop

Steeds meer dienstverleners concurreren met advocaten. Wanneer kunt u volstaan met inschakeling van een incassobureau of rechtsbijstandverzekeraar en wanneer is het verstandiger een...

Lees verder >>

Het uitdrukkelijk van de hand wijzen van andermans algemene voorwaarden

In de meeste gevallen zult u een overeenkomst alleen willen aangaan onder toepasselijkheid van uw algemene voorwaarden. Maar dat geldt evengoed voor de wederpartij.

Vaak zien...

Lees verder >>

Tijdelijke verhuur en huurbescherming

De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Zowel ten aanzien van woonruimte als bedrijfsruimte is er sprake van een groot aantal verschillende regels....

Lees verder >>

Geen huur maar wel betalen

Het is niet ongebruikelijk dat een onderhuurder, na de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst, onderhandelt met de eigenaar/(voormalig) hoofdverhuurder over een nieuwe...

Lees verder >>

Uitleg van commerciële contracten en entire agreement clausules

Recentelijk heeft de Hoge Raad, ons hoogste nationale rechtscollege, zich uitgelaten over de uitleg van (commerciële) contracten en de daarin steeds vaker voorkomende 'entire...

Lees verder >>

Hoofdelijkheid, borgtocht en andere zekerheden

De wet biedt allerlei mogelijkheden om zekerheden te creëren of in te roepen. Voor de verschillende zekerheden gelden echter ook verschillende voorwaarden. Ook bieden de...

Lees verder >>

Aansprakelijkheid onderaannemer

Als een onderaannemer tekortschiet in de nakoming van een overeenkomst met de hoofdaannemer is dit een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie). In dat geval kan de hoofdaannemer de...

Lees verder >>

Beperkte mogelijkheden aantasting uitspraken bij alternatieve geschillenbeslechting

Bij de keuze voor alternatieve geschillenbeslechting dient men zich niet alleen bewust te zijn van de aan die keuze verbonden financiële consequenties, maar ook dat de...

Lees verder >>

Bezint eer ge begint

Bezint eer ge begint
Met de steeds verdergaande internationalisering en digitalisering neemt ook het aantal internationale overeenkomsten toevlucht. Met de daarbij toegenomen wens...

Lees verder >>

Zorgplicht werkgever geldt ook voor ingehuurde zzp'ers

Zelfstandigen zonder personeel (zzp'er) kunnen bij bedrijfsongevallen dezelfde rechtsbescherming hebben als werknemers in loondienst.

Lees verder >>

Onze Expertises

Bouwrecht

Advocatenkantoor Ester is thuis op het terrein van het bouwrecht. Niet alleen bij de grote bouwprojecten, maar ook bij de kleinere. Of het nu een groot of klein werk betreft,....

Huurrecht

De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Er gelden verschillende regelingen voor verschillende vormen van huur. Zo gelden er andere regels voor...

Contractenrecht

Iedereen heeft dagelijks te maken met het sluiten van contracten, zowel ondernemingen als particulieren. Of u nu een overeenkomst met een afnemer of leverancier sluit, of een brood bij de bakker koopt.

Wanneer iedereen ....

Advocatenkantoor Ester Hillegom hamer