Home

Veel geschillen in de vastgoedpraktijk hebben betrekking op meerwerk; de aannemer is van mening dat bepaalde werkzaamheden niet behoren tot de overeengekomen werkzaamheden en de opdrachtgever is een andere mening toegedaan. Als die horde al genomen kan worden, speelt vervolgens veelal de vraag welke prijs voor het meerwerk moet worden betaald.

Wat is meerwerk?
Onder meerwerk wordt verstaan de door de opdrachtgever gewenste (van hemzelf of van de aannemer afkomstige) toevoegingen of veranderingen die niet in de aannemingsovereenkomst of offerte zijn opgenomen, maar wel door de aannemer zijn verricht. Daaronder valt dus ook de situatie dat de aannemer zelf zaken tegenkomt die anders uitgevoerd moeten worden dan eerst bedacht en daar geen overleg over voert.

Stelposten, afwijkingen van geschatte hoeveelheden en verrekenbare hoeveelheden zijn geen meerwerk, omdat het werk hetzelfde blijft maar voor de totstandbrenging daarvan een grotere hoeveelheid bouwstof nodig is dan oorspronkelijk gedacht. Door het opnemen van stelposten, geschatte en verrekenbare hoeveelheden is daarin door partijen voorzien.

Wanneer is betaling verschuldigd?
In de ideale situatie bereiken partijen na het sluiten van de aannemingsovereenkomst overeenstemming over de toevoegingen of veranderingen.

De praktijk laat evenwel zien dat dit veelal vooruit wordt geschoven of niet wordt vastgelegd omdat de relatie (nog) goed is, met alle gevolgen van dien. Toevoegingen of veranderingen geven de aannemer niet zondermeer recht op bijbetaling, zelfs niet als de opdrachtgever daarmee heeft ingestemd.

De wet bepaalt dat een aannemer alleen een verhoging van de prijs kan vorderen, als hij de opdrachtgever:

1. tijdig heeft gewezen
2. op de noodzaak
3. van een uit het meerwerk voortvloeiende prijsverhoging.

Daarmee wordt voorkomen dat de aannemer de opdrachtgever voor een voldongen feit stelt; de opdrachtgever wordt daadwerkelijk in de gelegenheid gesteld te beslissen of hij het meerwerk - ondanks de prijsverhoging - wil opdragen. Daaruit volgt dat 'tijdig' betekent: voordat de werkzaamheden zijn uitgevoerd.

Daarbij de kanttekening dat mondeling overeengekomen meerwerk ook rechtsgeldig is. De aannemer doet er uit bewijstechnisch oogpunt echter goed aan van de opdrachtgever schriftelijk bewijs van toestemming te vragen. Als in een procedure wordt betwist dat opdracht is gegeven, is het immers aan de aannemer te bewijzen dat opdracht is verstrekt.

Heeft de aannemer niet tijdig op de noodzaak van de prijsverhoging gewezen, dan heeft hij alleen recht op betaling als de opdrachtgever had moeten begrijpen dat de toevoegingen of veranderingen de noodzaak van een prijsverhoging tot gevolg had.

Een eenduidige regel wanneer de opdrachtgever de noodzaak had moeten begrijpen, is niet te geven. De jurisprudentie laat legio mogelijkheden en nuances zien. Het antwoord op deze vraag hangt onder andere af van de mate van deskundigheid die de aannemer bij de opdrachtgever mocht verwachten. Daarbij kan gedacht worden aan 'zelfbouwers', consumenten die cascobouw verkiezen om vervolgens zelf de afbouwwerkzaamheden te verrichten, danwel zelfstandig bouwwerkzaamheden verrichten en een aannemer inschakelen voor aanvullende werkzaamheden. Als daarvan sprake is, wordt de opdrachtgever/zelfbouwer geacht meer verstand van zaken te hebben dan de gemiddelde consument en daardoor de noodzaak van een prijsverhoging te begrijpen.

Welke prijs is verschuldigd?
Als vaststaat dat meerwerk verschuldigd is, komt vervolgens de prijs aan de orde. Als de aannemer niet kan bewijzen welke prijs door partijen is afgesproken, biedt de wet hier uitkomst. Indien loon is verschuldigd, maar de hoogte daarvan niet door partijen is bepaald, is de opdrachtgever het op de gebruikelijke wijze berekende loon verschuldigd. Als contractueel geen loon is bepaald, kan aansluiting gezocht worden in wat door beroepsgenoten in het algemeen voor de verrichte werkzaamheden als beloning in rekening wordt gebracht of wat een redelijk loon in de branche is.

Tips and tricks

• Zorg voor een opdrachtbevestiging, waarin is opgenomen:
  - de noodzaak voor en de omvang van het meerwerk;
  - de prijs voor dat meerwerk;
  - de invloed op de planning/datum oplevering en de instemming daarmee;
  - getekend door beide partijen.
• Een beding dat ten nadele van de opdrachtgever afwijkt van de wettelijke regeling is vernietigbaar, ongeacht of dat in de overeenkomst of de algemene voorwaarden is opgenomen.
• Als niet aan de voorwaarden is voldaan, wordt in de praktijk nog wel eens gesteld dat de opdrachtgever ongerechtvaardigd is verrijkt. U dient zich ervan bewust te zijn dat die 'escape' niet snel wordt aangenomen.
• U dient erop bedacht te zijn dat in de bouw veelvuldig algemene voorwaarden van toepassing zijn, zoals de UAV 2012, die aanvullende voorschriften geven, wil het meerwerk voor vergoeding in aanmerking te komen.

Advocatenkantoor Ester beschikt over een ruime ervaring op het gebied van het bouwrecht. Neem gerust vrijblijvend contact op met vragen over meerwerk of andere aspecten die van belang zijn bij de voorbereiding en uitvoering van grote en kleinere bouwprojecten.