Home

In een eerdere column besprak ik de meerwaarde van een advocaat ten opzichte van juridische adviesbureaus en rechtsbijstandverzekeraars, of het procederen in persoon. Daarbij nam ik tot uitgangspunt dat de cliënt niet goed kan beoordelen of de gemachtigde goed werk levert of niet. U kunt niet of moeilijk inschatten wat de gemachtigde vergeet te stellen of anders had moeten verwoorden, wat ook geldt als u uw eigen belangen behartigt. Mijn conclusie was dat goedkoop voornamelijk duurkoop is.

Ik gaf daarbij een voorbeeld uit eigen praktijk. Recent werd ik gewezen op twee uitspraken die dat net zo goed, misschien wel beter, illustreren.

In beide gevallen betrof het een kort geding van woningcorporatie Rochdale tegen de huurder. De mondelinge behandelingen in beide zaken waren op dezelfde dag en uit de vonnissen, die ook op dezelfde dag zijn uitgesproken, kan opgemaakt worden dat de vraag die voorlag ook dezelfde was. Er was één verschil: de eerste huurder procedeerde in persoon, de andere huurder werd bijgestaan door een advocaat.

Rochdale wilde als verhuurder overgaan tot renovatie van het gehuurde, te weten het vervangen van de geiser en gaskachels (open verbrandingstoestellen) voor een HR-ketel. Rochdale wilde met vervanging de gezondheid en veiligheid van de bewoners garanderen, overeenkomstig de campagne van het Ministerie. Daarnaast verbeterde zij daarmee haar woningbestand en zorgde dat voor een lager energiegebruik, hetgeen een positieve invloed op het milieu heeft. Nobele doelen die de renovatie legitimeerden, meende Rochdale.

Beide huurders gaan in op de renovatie. De in persoon procederende huurder stelt dat de vervanging niet nodig is omdat de huidige toestellen nog prima mee kunnen, ze worden goed onderhouden en functioneren. Het is nog maar de vraag of vervanging leidt tot energiebesparing, terwijl de warmte van de gaskachel veel behaaglijker is dan die van radiatoren, aldus de in persoon procederende huurder.

De advocaat die de andere huurder bijstaat, plaatst de renovatie echter in het wettelijk kader: in redelijkheid kan op dat moment niet tot renovatie overgegaan worden omdat de woningen op termijn toch gesloopt worden. Daarmee vervalt het gestelde belang van Rochdale bij verbetering van haar woningbestand door het vervangen van de open verbrandingstoestellen, terwijl het belang van minder energieverbruik sterk wordt gerelativeerd. Tegenover het resterende veiligheidsbelang staat dat de geiser en gaskachel eigendom van Rochdale zijn en jaarlijks door Rochdale worden geïnspecteerd en schoongemaakt.

Daarmee had de advocaat de kern te pakken. In beide zaken dient de rechter te beoordelen of, gelet op de belangen van de verhuurder en van de huurder, een redelijk voorstel is gedaan. Als dat het geval is, dient de huurder mee te werken aan de renovatie. Het gaat niet om de vraag of de oude verbrandingstoestellen nog wel even meekonden of het gevoel van welbehagen van de huurder. Daarnaast en daarboven had het Gerechtshof Amsterdam in een eerdere zaak de verweren van de in persoon procederende huurder al eens stuk voor stuk verworpen, reden waarom het verweer gedoemd was te mislukken.

Het gevolg? In de ene zaak werd de vordering van Rochdale afgewezen, in de andere zaak werd de in persoon procederende huurder veroordeeld medewerking te verlenen aan de renovatie en tot betaling van de daarmee gepaard gaande huurverhoging. Daarnaast mocht de huurder de proceskosten aan de zijde van Rochdale nog betalen.

Daarmee bevestigen ook deze uitspraken van de kantonrechter Amsterdam nog maar eens dat goedkoop toch echt vaak duurkoop is.

Advocatenkantoor Ester beschikt  over een ruime ervaring op het gebied van adviseren en procederen in het huurrecht. Graag beantwoorden wij uw vragen op dit gebied.