Home

Eerder zette ik de mogelijkheden en gevolgen van opzegging van de huur van bedrijfsruimte uiteen. Daarbij wees ik erop dat de vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst door de rechter in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Wat betekent 'uitvoerbaar bij voorraad' en zijn er mogelijkheden om op kortere termijn tot ontruiming te komen?

De hoofdregel is dat het instellen van een rechtsmiddel, zoals hoger beroep, tot gevolg heeft dat de tenuitvoerlegging van de beslissing wordt geschorst. Als de beslissing daarentegen "uitvoerbaar bij voorraad" is verklaard, betekent dit dat de veroordeelde partij desgevraagd meteen aan de beslissing moet voldoen. U kunt de beslissing dus gelijk ten uitvoer leggen, ongeacht de vraag of de wederpartij  nog in hoger beroep, cassatie of verzet kan. Het instellen van een rechtsmiddel ‘schorst’ de tenuitvoerlegging in dat geval niet.

Over het algemeen levert dit geen problemen op. Een procesadvocaat verzoekt doorgaans een vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Wanneer door gedaagde daartegen geen verweer wordt gevoerd, zal de rechter in de regel het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Als de wederpartij bijvoorbeeld door de rechter is veroordeeld tot het betalen van een geldsom en de rechter heeft die veroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard, is hij gehouden de geldsom te betalen. Ook als hoger beroep ingesteld wordt èn zolang in hoger beroep geen andere uitspraak is gedaan.

Als niet verzocht is het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren of dat is afgewezen, zijn er overigens nog wel mogelijkheden. Dit kan alsnog gevorderd worden bij incidentele vordering in hoger beroep. Ook het omgekeerde is mogelijk: in hoger beroep kan - wederom bij wijze van incident - gevorderd worden de uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis te schorsen.

Bij een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wordt het toewijzend vonnis in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De huurovereenkomst blijft van kracht totdat de rechter onherroepelijk op de vordering heeft beslist, aldus artikelen 7:272 BW (woonruimte) en 7:295 BW (290-bedrijfsruimte).

Daaraan ligt de gedachte ten grondslag dat de huurder zijn belang bij een hoger beroep zou verliezen als het vonnis tot beëindiging van de huur en ontruiming uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Een eenmaal ontruimde huurder zal veelal niet meer in het gehuurde kunnen terugkeren. Ook niet als hij in hoger beroep alsnog in het gelijk wordt gesteld.

Gedurende de periode dat hoger beroep, cassatie of verzet openstaat, kan het vonnis dus niet ten uitvoer gelegd worden. In geval hoger beroep, cassatie of verzet daadwerkelijk is ingesteld, kan het vonnis gedurende de procedure ook niet ten uitvoer gelegd worden, totdat daarop is beslist. Cassatie of hoger beroep duurt vaak maanden, soms zelfs jaren. Dat betekent dat de ontruiming van een huurder lang op zich kan laten wachten, met alle gevolgen van dien.

Maar er zijn wel degelijk mogelijkheden voor de verhuurder om eerder tot ontruiming te komen:

1. bij een kennelijk ongegrond verweer door huurder of misbruik van recht (het rekken van een kansloze zaak) kan de vordering toch uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard;
2. bovengenoemde bepalingen gelden alleen voor de bodemprocedure waarin beëindiging van de huurovereenkomst wordt gevorderd. De bepaling is dus niet van toepassing op een kort geding waarin bij wijze van voorlopige voorziening ontruiming wordt gevorderd; en
3. de wettelijke bepaling geldt bij opzegging, niet bij een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.

Door slim te procederen en gebruik te maken van de mogelijkheden, kan de verhuurde ruimte op korte termijn weer beschikbaar komen en verdere schade (in de vorm van niet betaalde huurpenningen) worden voorkomen.

Advocatenkantoor Ester beschikt over een ruime ervaring op het gebied van adviseren en procederen in het huurrecht. Neem vrijblijvend contact met ons op bij vragen op dit gebied.