Home

Als de rechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst toewijst, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. Dat kan zowel bij woonruimte als bij bedrijfsruimte.

Bij woonruimte heeft de huurder zowel in geval van (tijdelijke) verhuizing wegens sloop of renovatie, als bij beëindiging wegens verwezenlijken van een bestemmingsplan recht op een verhuiskostenvergoeding.

Bij beëindiging op andere gronden kan (dus niet: moet) de rechter aan de huurder of aan de onderhuurder een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toekennen. Dat is bedoeld voor gevallen waarin het onredelijk is de verhuizing te laten plaatsvinden zonder een vergoeding.

Ook bij bedrijfsruimte kan (dus ook hier niet: moet) de rechter die de beëindigingsvordering toewijst de verhuurder verplichten een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten aan de voormalig huurder te betalen.

Maar wat wordt daar nu mee bedoeld, verhuis- en inrichtingskosten?
De vergoeding is bedoeld als tegemoetkoming in de kosten voor het verhuizen en herinrichten. Het is dus niet een volledige vergoeding van alle verhuis- en inrichtingskosten. Ook niet in het geval dat de rechter verplicht is een dergelijke vergoeding vast te stellen. De rechter is, behoudens onderstaande minimumregeling, aldus vrij in het bepalen van de hoogte van de tegemoetkoming in de concrete situatie.

Woonruimte
In geval van sloop of renovatie, danwel de verwezenlijking van een bestemmingsplan krijgt de huurder van zelfstandige woonruimte in ieder geval een minimum-verhuiskostenvergoeding. De minimumbijdrage wijzigt elk jaar en is opgenomen in de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie. Op dit moment bedraagt de minimumbijdrage € 5.892,-. Overigens staat het de rechter vrij om méér dan de minimale vergoeding toe te kennen, maar niet minder.

Bedrijfsruimte
Voor bedrijfsruimte bestaat geen (minimum)regeling, zoals bij woonruimte. Daar spelen ook andere belangen en kosten, en is daarmee voer voor discussie.

Onder verhuiskosten vallen niet alleen de kosten van de verhuizing als zodanig, maar ook advertentiekosten, kosten van verhuisberichten, visitekaartjes et cetera. Ook kortdurende extra huurlasten kunnen voor vergoeding in aanmerking komen. Onder inrichtingskosten vallen de kosten die de huurder moet maken om de nieuwe bedrijfsruimte te voorzien van een inrichting die gelijkwaardig is aan de inrichting van het gehuurde.

De vraag deed zich voor of een vergoeding voor goodwill die de huurder moet betalen om een nieuwe locatie te kunnen betrekken onder verhuis- en inrichtingskosten valt.

Uitgangspunt is dat de wettelijke regeling geen algemene bevoegdheid tot toekenning van een schadeloosstelling geeft, maar enkel de bevoegdheid tot toekenning van een tegemoetkoming.

De tekst van art. 7:297 lid 1 BW geeft geen aanwijzing dat onder ‘verhuis- en inrichtingskosten’ ook zou vallen de in verband met een nieuwe locatie te betalen vergoeding voor goodwill. De bepaling heeft naar haar bewoordingen immers betrekking op (kosten verbonden met) het feitelijk betrekken van nieuwe bedrijfsruimte, terwijl een vergoeding voor goodwill ziet op, kort gezegd, de winstverwachting van het in die nieuwe bedrijfsruimte uit te oefenen bedrijf.

aldus de Hoge Raad.

Met andere woorden een goodwillvergoeding die de vertrekkende huurder moet betalen, ondanks dat de huurder niet voor gekozen heeft voor verhuizing, valt niet onder de verhuis- en inrichtingskosten. Voor vergoeding komen alleen kosten in aanmerking die verband houden met het feitelijk betrekken van de nieuwe bedrijfsruimte.

Maar met die vaststelling zijn we er nog niet. Ervaring leert dat er onder omstandigheden toch meer mogelijk is:

• als er schade ontstaat die door de vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten niet (volledig) wordt gedekt, dan is het mogelijk een schadevergoeding te vorderen. Deze komt dan bovenop de verhuiskostenvergoeding;
• bij woonruimte kan de verhuurder tevens een vergoeding vorderen wegens door hem aan het gehuurde aangebrachte verbeteringen. Er moet dan wel sprake zijn van ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder;
• daarnaast kan aan de belangen van de huurder tegemoet worden gekomen door betaling van een (hogere) vergoeding die niet beperkt blijft tot de daadwerkelijke verhuis- en inrichtingskosten, maar ook strekken tot het opvangen van andere belangen (bijv. een hogere huurprijs).

Advocatenkantoor Ester beschikt over een ruime ervaring op het gebied van adviseren en procederen in het huurrecht. Neem vrijblijvend contact met ons op met uw vragen op dit gebied.