Home

Na lang zoeken is het droomhuis gevonden, de onderhandelingen zijn succesvol afgerond en de champagne is ontkurkt. Abrupt slaat de stemming om. Bij de verbouwing blijken er gebreken aanwezig te zijn; uw woning heeft als een waar feestbanket gediend voor een partij houtwormen of, nog erger, er wordt asbest aangetroffen. U wordt echter door de makelaar gerust gesteld. De mededelingsplicht van de verkoper gaat voor op de onderzoeksplicht van de koper. Maar dat is geen wetmatigheid; een gewaarschuwd koper telt voor twee.

Bij een koopovereenkomst moet de gekochte zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Dat betekent dat de zaak in ieder geval i) de eigenschappen moet bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en ii) de eigenschappen waarvan de koper de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Bezit het gekochte, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen die de koper mag verwachten, dan is de zaak 'non-conform'.

Daarbij gaat het om de eigenschappen voor het overeengekomen gebruik en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Kortom, de normale verwachtingen die je als koper mag hebben. Daarbij komt voorts betekenis toe aan de door de verkoper gegeven garanties.

Ter bepaling van de eigenschappen die de koper mag verwachten, is enerzijds van belang dat de koopovereenkomst van onroerende zaken veelal bepaalt dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis of bedrijfsruimte. Met andere woorden, de verkoper garandeert dat de zaak geschikt is als woon- of bedrijfsruimte.

Anderzijds spelen daarbij de mededelingplicht aan de zijde van de verkoper en de onderzoeksplicht aan de zijde van koper. Een koper kan niet over een gebrek klagen als hij niet aan zijn eigen onderzoeksplicht heeft voldaan. Dat gaat evenwel niet zover dat de koper uitvoerig bouwkundig onderzoek moet doen naar de staat, laat staan dat destructief onderzoek moet worden gedaan. Het gaat er immers niet alleen om wat de koper heeft verwacht, maar ook om wat hij - alle omstandigheden in aanmerking genomen - mocht verwachten.

De koper mag dus in zekere mate van de mededelingen van de verkoper uitgaan. Als de verkoper inlichtingen verschaft over een eigenschap van het gekochte, hoeft de koper daar niet zelf onderzoek naar te doen.

Over de rangorde van deze plichten heeft de Hoge Raad het volgende uitgangspunt geformuleerd:

"Bij de beoordeling of de verkoper vóór de totstandkoming van de overeenkomst aan de koper bepaalde inlichtingen had behoren te geven om te voorkomen dat de koper zich over het desbetreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, verzetten redelijkheid en billijkheid zich in het algemeen ertegen dat de verkoper ter afwering van een beroep op dwaling of non-conformiteit aanvoert dat de koper het ontstaan van de onjuiste voorstelling mede aan zichzelf heeft te wijten."

Hoofdregel is aldus dat het nalaten van onderzoek in het algemeen niet aan de koper kan worden tegengeworpen indien de verkoper heeft gezwegen waar hij had behoren te spreken. In zoverre had de makelaar gelijk.

Dat je niet blind kunt varen op de hoofdregel of mededelingsplicht, illustreer ik aan de hand van een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam. Voorafgaand aan de verkoop van het desbetreffende bedrijfspand was onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van asbest. In de diverse rapporten waren evenwel voorbehouden opgenomen; er bestond een kans dat nog asbesthoudend materiaal in het pand aanwezig was en bovendien waren verschillende ruimtes niet onderzocht.

Nadat het pand is gesaneerd, waarbij - onder andere - is aangegeven "jullie leveren het object zoals gezegd asbest vrij op", wordt overgegaan tot verkoop.

Voorafgaand aan de verkoop heeft de verkoper een aantal stukken met betrekking tot de asbestsanering aan de koper verstrekt, maar niet alle. De koper ontdekt later dat er nog asbest aanwezig is en stelt de verkoper aansprakelijk, zich daarbij beroepend op mededelingsplicht, die - overeenkomstig de hoofdregel - zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht van koper. De koper is van mening dat 1) het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt, te weten dat het asbestvrij was en 2) de verkoper had moeten meedelen dat er in de rapporten (die hij niet van de verkoper had ontvangen), voorbehouden waren gemaakt en dat niet alle ruimtes onderzocht waren. Daarbij weegt volgens koper mee dat bij de sanering is aangegeven dat het pand asbestvrij moest worden opgeleverd.

De te beantwoorden vraag is of de verkoper de voorbehouden had moeten meedelen. Het Gerechtshof overweegt dat de mededelingsplicht ertoe strekt een onvoorzichtige koper bescherming te bieden tegen de nadelige gevolgen veroorzaakt door het verzwijgen van relevante gegevens. Daarbij geldt als uitgangspunt dat de verkoper niet gehouden is tot het verschaffen van inlichtingen met betrekking tot omstandigheden waarvan zij niet op de hoogte is. Een verplichting tot ‘preventief’ inlichten mag ook niet te snel worden aangenomen, en van een ‘behoren in te lichten’ zal in het algemeen slechts sprake zijn als de verkoper zelf van de juiste stand van zaken op de hoogte was. Dit geldt temeer bij transacties tussen professionele partijen.

De sanering was volgens de destijds geldende normen uitgevoerd en het betroffen gangbare uitsluitingen. Omdat de koper ermee bekend was dat asbestsanering had plaatsgevonden en het voor haar mogelijk was om kennis te nemen van de rapporten, ook al waren deze niet overhandigd, gaat de mededelingsplicht niet zo ver dat de verkoper had moeten meedelen dat er voorbehouden zijn gemaakt.

Kortom:

• hoofdregel is dat de mededelingsplicht voor gaat op de onderzoeksplicht;
• wees er als koper op bedacht dat de mededelingsplicht niet altijd zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht; er is niet snel sprake van een verplichting tot ‘preventief’ inlichten en van een ‘behoren in te lichten’ zal in het algemeen slechts sprake zijn als de verkoper zelf van de juiste stand van zaken op de hoogte is;
• de verkoper hoeft gebruikelijke voorbehouden niet actief en preventief mee te delen.

Wordt vastgesteld dat de gekochte zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, dan kan de koper verlangen dat de verkoper de zaak herstelt, de herstelkosten vergoedt of een andere deugdelijke zaak levert. Als dit niet mogelijk is, kan de koper de koopovereenkomst ontbinden en heeft hij recht op restitutie van de reeds betaalde koopprijs. Onder omstandigheden kan de overeenkomst ook vernietigd worden.

Advocatenkantoor Ester beschikt  over een ruime ervaring op het gebied van adviseren en procederen over contracten. Neem gerust vrijblijvend contact met ons op met vragen op dit gebied.