Advocatenkantoor Ester - Uit de praktijk - Praktijkervaring columns

Uit de praktijk

Gebreken aan woning, mededelingsplicht en onderzoeksplicht

Na lang zoeken is het droomhuis gevonden, de onderhandelingen zijn succesvol afgerond en de champagne is ontkurkt. Abrupt slaat de stemming om. Bij de verbouwing blijken er gebreken aanwezig te zijn; uw woning heeft als een waar feestbanket gediend voor een partij houtwormen of, nog erger, er wordt asbest aangetroffen. U wordt echter door de makelaar gerust gesteld. De mededelingsplicht van de verkoper gaat voor op de onderzoeksplicht van de koper. Maar dat is geen wetmatigheid; een gewaarschuwd koper telt voor twee.

Bij een koopovereenkomst moet de gekochte zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Dat betekent dat de zaak in ieder geval i) de eigenschappen moet bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en ii) de eigenschappen waarvan de koper de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Bezit het gekochte, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen die de koper mag verwachten, dan is de zaak 'non-conform'.

Daarbij gaat het om de eigenschappen voor het overeengekomen gebruik en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Kortom, de normale verwachtingen die je als koper mag hebben. Daarbij komt voorts betekenis toe aan de door de verkoper gegeven garanties.

Ter bepaling van de eigenschappen die de koper mag verwachten, is enerzijds van belang dat de koopovereenkomst van onroerende zaken veelal bepaalt dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis of bedrijfsruimte. Met andere woorden, de verkoper garandeert dat de zaak geschikt is als woon- of bedrijfsruimte.

Anderzijds spelen daarbij de mededelingplicht aan de zijde van de verkoper en de onderzoeksplicht aan de zijde van koper. Een koper kan niet over een gebrek klagen als hij niet aan zijn eigen onderzoeksplicht heeft voldaan. Dat gaat evenwel niet zover dat de koper uitvoerig bouwkundig onderzoek moet doen naar de staat, laat staan dat destructief onderzoek moet worden gedaan. Het gaat er immers niet alleen om wat de koper heeft verwacht, maar ook om wat hij - alle omstandigheden in aanmerking genomen - mocht verwachten.

De koper mag dus in zekere mate van de mededelingen van de verkoper uitgaan. Als de verkoper inlichtingen verschaft over een eigenschap van het gekochte, hoeft de koper daar niet zelf onderzoek naar te doen.

Over de rangorde van deze plichten heeft de Hoge Raad het volgende uitgangspunt geformuleerd:

"Bij de beoordeling of de verkoper vóór de totstandkoming van de overeenkomst aan de koper bepaalde inlichtingen had behoren te geven om te voorkomen dat de koper zich over het desbetreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, verzetten redelijkheid en billijkheid zich in het algemeen ertegen dat de verkoper ter afwering van een beroep op dwaling of non-conformiteit aanvoert dat de koper het ontstaan van de onjuiste voorstelling mede aan zichzelf heeft te wijten."

Hoofdregel is aldus dat het nalaten van onderzoek in het algemeen niet aan de koper kan worden tegengeworpen indien de verkoper heeft gezwegen waar hij had behoren te spreken. In zoverre had de makelaar gelijk.

Dat je niet blind kunt varen op de hoofdregel of mededelingsplicht, illustreer ik aan de hand van een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam. Voorafgaand aan de verkoop van het desbetreffende bedrijfspand was onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van asbest. In de diverse rapporten waren evenwel voorbehouden opgenomen; er bestond een kans dat nog asbesthoudend materiaal in het pand aanwezig was en bovendien waren verschillende ruimtes niet onderzocht.

Nadat het pand is gesaneerd, waarbij - onder andere - is aangegeven "jullie leveren het object zoals gezegd asbest vrij op", wordt overgegaan tot verkoop.

Voorafgaand aan de verkoop heeft de verkoper een aantal stukken met betrekking tot de asbestsanering aan de koper verstrekt, maar niet alle. De koper ontdekt later dat er nog asbest aanwezig is en stelt de verkoper aansprakelijk, zich daarbij beroepend op mededelingsplicht, die - overeenkomstig de hoofdregel - zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht van koper. De koper is van mening dat 1) het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt, te weten dat het asbestvrij was en 2) de verkoper had moeten meedelen dat er in de rapporten (die hij niet van de verkoper had ontvangen), voorbehouden waren gemaakt en dat niet alle ruimtes onderzocht waren. Daarbij weegt volgens koper mee dat bij de sanering is aangegeven dat het pand asbestvrij moest worden opgeleverd.

De te beantwoorden vraag is of de verkoper de voorbehouden had moeten meedelen. Het Gerechtshof overweegt dat de mededelingsplicht ertoe strekt een onvoorzichtige koper bescherming te bieden tegen de nadelige gevolgen veroorzaakt door het verzwijgen van relevante gegevens. Daarbij geldt als uitgangspunt dat de verkoper niet gehouden is tot het verschaffen van inlichtingen met betrekking tot omstandigheden waarvan zij niet op de hoogte is. Een verplichting tot ‘preventief’ inlichten mag ook niet te snel worden aangenomen, en van een ‘behoren in te lichten’ zal in het algemeen slechts sprake zijn als de verkoper zelf van de juiste stand van zaken op de hoogte was. Dit geldt temeer bij transacties tussen professionele partijen.

De sanering was volgens de destijds geldende normen uitgevoerd en het betroffen gangbare uitsluitingen. Omdat de koper ermee bekend was dat asbestsanering had plaatsgevonden en het voor haar mogelijk was om kennis te nemen van de rapporten, ook al waren deze niet overhandigd, gaat de mededelingsplicht niet zo ver dat de verkoper had moeten meedelen dat er voorbehouden zijn gemaakt.

Kortom:

  • hoofdregel is dat de mededelingsplicht voor gaat op de onderzoeksplicht;
  • wees er als koper op bedacht dat de mededelingsplicht niet altijd zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht; er is niet snel sprake van een verplichting tot ‘preventief’ inlichten en van een ‘behoren in te lichten’ zal in het algemeen slechts sprake zijn als de verkoper zelf van de juiste stand van zaken op de hoogte is;
  • de verkoper hoeft gebruikelijke voorbehouden niet actief en preventief mee te delen.

Wordt vastgesteld dat de gekochte zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, dan kan de koper verlangen dat de verkoper de zaak herstelt, de herstelkosten vergoedt of een andere deugdelijke zaak levert. Als dit niet mogelijk is, kan de koper de koopovereenkomst ontbinden en heeft hij recht op restitutie van de reeds betaalde koopprijs. Onder omstandigheden kan de overeenkomst ook vernietigd worden.

Advocatenkantoor Ester beschikt  over een ruime ervaring op het gebied van adviseren en procederen over contracten. Neem gerust vrijblijvend contact met ons op met vragen op dit gebied.

Meer artikelen

Contractueel uitsluiten bezwaar en beroep bij gebiedsontwikkeling

Bij gebiedsontwikkeling wil de ontwikkelaar voorkomen dat belanghebbenden zich verzetten tegen de voorgenomen plannen. De ontwikkelaar pleegt daartoe afspraken met de belanghebbenden...

Lees verder >>

Contractuele medehuur bij faillissement

In geval van faillissement biedt contractuele medehuur zowel mogelijkheden als valkuilen. Als de huurder/rechtspersoon failliet gaat en de curator de huur opzegt, betekent dat volgens...

Lees verder >>

Gebreken aan woning, mededelingsplicht en onderzoeksplicht

Na lang zoeken is het droomhuis gevonden, de onderhandelingen zijn succesvol afgerond en de champagne is ontkurkt. Abrupt slaat de stemming om. Bij de verbouwing blijken er gebreken...

Lees verder >>

Uitleg van overeenkomsten, de taalkundige uitleg in plaats van de gebruikelijke partijbedoelingen.

Als partijen van mening verschillen over de uitleg van een overeenkomst, wordt de overeenkomst in beginsel uitgelegd op basis van de partijbedoelingen, de zogenaamde Haviltex-maatstaf....

Lees verder >>

Boetebedingen en matiging

Veel contracten bevatten boetebedingen voor het geval een partij de overeenkomst niet (volledig) nakomt. Daarmee wordt discussie over de schade voorkomen; de boete vormt de...

Lees verder >>

Schadevergoeding bij te late oplevering

In een aannemingsovereenkomst wordt veelal opgenomen binnen welke termijn of op welke dag het werk moet zijn voltooid. Als het werk niet tijdig wordt opgeleverd, kan je recht hebben op...

Lees verder >>

Vergoeding verhuis- en inrichtingskosten

Als de rechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst toewijst, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in...

Lees verder >>

Contractenrecht en aansprakelijkheid voor schade van derden

Derden kunnen in het algemeen geen rechten ontlenen aan een contract waarbij zij geen partij zijn. Maar het is een misvatting dat contractspartijen geen rekening hoeven te houden met...

Lees verder >>

Betekenis van 'uitvoerbaar bij voorraad' en de mogelijkheden om op kortere termijn tot ontruiming te komen

Beëindiging van een huurovereenkomst wordt in beginsel door de rechter niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Wat betekent 'uitvoerbaar bij voorraad' en zijn er mogelijkheden om...

Lees verder >>

Het opzeggen van de huur van bedrijfsruimte

In onze praktijk hebben wij dagelijks te maken met de verhuur van bedrijfsruimte. Op veler verzoek zet ik de mogelijkheden tot opzegging en de gevolgen daarvan op een rijtje.

Lees verder >>

Renovatie huurwoning, goedkoop blijft duurkoop

In een eerdere column bepleitte ik de meerwaarde van een advocaat ten opzichte van juridische adviesbureaus en rechtsbijstandverzekeraars, of het procederen in persoon. Mijn conclusie...

Lees verder >>

Meerwerk; wanneer is een verhoging van de prijs verschuldigd?

De praktijk leert dat aannemers en opdrachtgevers zich niet altijd bewust zijn van de voorwaarden waaronder de aannemer daadwerkelijk een verhoging van de prijs kan vorderen. Wat is...

Lees verder >>

Beëindiging aannemingsovereenkomst, ontbinden of opzeggen?

Een aannemingsovereenkomst kan tussentijds beëindigd worden. U kunt die opzeggen of ontbinden. In beide gevallen eindigt de overeenkomst, maar die keuze kan grote financiële...

Lees verder >>

Annuleringsbeding; volledige betaling verschuldigd of niet?

Algemene voorwaarden bevatten soms een annuleringsbeding. Een dergelijk beding bepaalt dat de overeenkomst tussentijds beëindigd mag worden, maar dan wel volledige betaling...

Lees verder >>

Casa miseria, over verhuurperikelen

Steeds vaker wordt onroerend goed gekocht om te verhuren; niet alleen vakantiehuisjes, maar ook bedrijfsruimte en woningen. Vaak gaat het goed. Nog vaker gaat het fout.
In...

Lees verder >>

Procespraktijk; over het afwegen van kansen en mogelijkheden.

Hoger beroep of verzet? Bij procederen komt het aan op tactisch en strategisch denken, het onderkennen en inschatten van kansen en processuele mogelijkheden.

Lees verder >>

Algemene voorwaarden, battle of forms in internationale overeenkomsten

Toepasselijkheid van algemene voorwaarden en verwijzingen naar verschillende algemene voorwaarden bij internationale overeenkomsten.

Lees verder >>

Huurachterstand? Ook de bestuurder kan daarvoor aansprakelijk zijn.

Als een rechtspersoon (bedrijfs)ruimte huurt, is de rechtspersoon ook de huurpenningen verschuldigd. In specifieke gevallen kan betaling van de huurpenningen ook van de bestuurder...

Lees verder >>

Proceskostenveroordeling en advocaatkosten

In civiele (handels)zaken is het gebruikelijk dat de rechter de partij die ongelijk heeft gekregen veroordeelt om de proceskosten van de tegenpartij te betalen. Een...

Lees verder >>

Zakkenvullers, de no cure no pay-afspraak

Toelichting op het verbod op no cure no pay-afspraken en welke prijsafspraken wel mogelijk en toelaatbaar zijn.

Lees verder >>

Goedkoop is duurkoop

Steeds meer dienstverleners concurreren met advocaten. Wanneer kunt u volstaan met inschakeling van een incassobureau of rechtsbijstandverzekeraar en wanneer is het verstandiger een...

Lees verder >>

Het uitdrukkelijk van de hand wijzen van andermans algemene voorwaarden

In de meeste gevallen zult u een overeenkomst alleen willen aangaan onder toepasselijkheid van uw algemene voorwaarden. Maar dat geldt evengoed voor de wederpartij.

Vaak zien...

Lees verder >>

Tijdelijke verhuur en huurbescherming

De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Zowel ten aanzien van woonruimte als bedrijfsruimte is er sprake van een groot aantal verschillende regels....

Lees verder >>

Geen huur maar wel betalen

Het is niet ongebruikelijk dat een onderhuurder, na de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst, onderhandelt met de eigenaar/(voormalig) hoofdverhuurder over een nieuwe...

Lees verder >>

Uitleg van commerciële contracten en entire agreement clausules

Recentelijk heeft de Hoge Raad, ons hoogste nationale rechtscollege, zich uitgelaten over de uitleg van (commerciële) contracten en de daarin steeds vaker voorkomende 'entire...

Lees verder >>

Hoofdelijkheid, borgtocht en andere zekerheden

De wet biedt allerlei mogelijkheden om zekerheden te creëren of in te roepen. Voor de verschillende zekerheden gelden echter ook verschillende voorwaarden. Ook bieden de...

Lees verder >>

Aansprakelijkheid onderaannemer

Als een onderaannemer tekortschiet in de nakoming van een overeenkomst met de hoofdaannemer is dit een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie). In dat geval kan de hoofdaannemer de...

Lees verder >>

Beperkte mogelijkheden aantasting uitspraken bij alternatieve geschillenbeslechting

Bij de keuze voor alternatieve geschillenbeslechting dient men zich niet alleen bewust te zijn van de aan die keuze verbonden financiële consequenties, maar ook dat de...

Lees verder >>

Bezint eer ge begint

Bezint eer ge begint
Met de steeds verdergaande internationalisering en digitalisering neemt ook het aantal internationale overeenkomsten toevlucht. Met de daarbij toegenomen wens...

Lees verder >>

Zorgplicht werkgever geldt ook voor ingehuurde zzp'ers

Zelfstandigen zonder personeel (zzp'er) kunnen bij bedrijfsongevallen dezelfde rechtsbescherming hebben als werknemers in loondienst.

Lees verder >>

Onze Expertises

Bouwrecht

Advocatenkantoor Ester is thuis op het terrein van het bouwrecht. Niet alleen bij de grote bouwprojecten, maar ook bij de kleinere. Of het nu een groot of klein werk betreft,....

Huurrecht

De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Er gelden verschillende regelingen voor verschillende vormen van huur. Zo gelden er andere regels voor...

Contractenrecht

Iedereen heeft dagelijks te maken met het sluiten van contracten, zowel ondernemingen als particulieren. Of u nu een overeenkomst met een afnemer of leverancier sluit, of een brood bij de bakker koopt.

Wanneer iedereen ....

Advocatenkantoor Ester Hillegom hamer