Home

Een huurovereenkomst kan met meerdere huurders worden aangegaan. Zo wordt bij de verhuur van bedrijfsruimte, naast de rechtspersoon, ook wel eens de eigenaar/dga in de huurovereenkomst opgenomen als huurder. Veelal wordt daarbij overeengekomen dat beide huurders hoofdelijk verbonden zijn, hetgeen betekent dat de schuldeiser van ieder van hen nakoming van het geheel kan vorderen.

In geval van faillissement biedt dat enerzijds mogelijkheden en anderzijds valkuilen. Als de huurder/rechtspersoon failliet gaat en de curator de huur opzegt, betekent dat volgens de Hoge Raad niet noodzakelijkerwijs dat de huurovereenkomst ook jegens de eigenaar/medehuurder wordt beëindigd!

In dergelijke gevallen is er sprake van contractuele medehuur: de huurovereenkomst bepaalt dat er twee huurders zijn van hetzelfde huurobject. Contractuele medehuur is te onderscheiden van wettelijke medehuur, waarbij er één huurder is en een huisgenoot, of onderhuur.

Gevolg van contractuele medehuur is dat beide huurders schuldenaar zijn en dus ook beiden de huurpenningen verschuldigd zijn. In beginsel voor gelijke delen, tenzij uit wet, gewoonte of rechtshandeling volgt dat zij voor ongelijke delen of hoofdelijk verbonden zijn. Veelal wordt in de huurovereenkomst overeengekomen dat beide huurders hoofdelijk verbonden zijn, wat betekent dat de schuldeiser tegenover ieder van hen recht heeft op nakoming van het geheel.

Anderzijds zijn beide huurders ook schuldeiser van de verhuurder. Een door de verhuurder verschuldigde prestatie, zoals het verschaffen van het huurgenot, is aan beide huurders verschuldigd. Ieder van hen heeft een vorderingsrecht voor een gelijk deel. Ook hier, tenzij uit wet, gewoonte of rechtshandeling voortvloeit dat de prestatie hun voor ongelijke delen toekomt of dat zij gezamenlijk één vorderingsrecht hebben. Is de prestatie ondeelbaar of valt het recht daarop in een gemeenschap, dan hebben huurders gezamenlijk één vorderingsrecht. Aangezien de prestatie van de verhuurder - het verschaffen van het huurgenot - ondeelbaar is, hebben huurders jegens de verhuurder één gezamenlijk vorderingsrecht.

In geval van faillissement bepaalt artikel 39 van de Faillissementswet (Fw.) dat zowel de huurder als de curator de huur tussentijds kan opzeggen, met een opzegtermijn van drie maanden. Als de huur wordt opgezegd met inachtneming van artikel 39 Fw., is dat een regelmatige wijze van beëindiging van de huur. Er ontstaat dus geen recht op schadevergoeding wegens gemiste huurpenningen, zelfs niet als dat contractueel bedongen is.

Art. 39 Fw. berust op een afweging van enerzijds het belang van de boedel bij voorkoming van het oplopen van schulden terzake van niet langer gewenste huurverhoudingen en anderzijds het belang van de verhuurder bij betaling van de huurpenningen. Het resultaat van deze afweging kan niet worden ontgaan door een andersluidend beding. Deze afweging heeft echter alleen betrekking op de verhouding tussen verhuurder en boedel. Gevolg daarvan is dat de opzegging door de curator van de gefailleerde huurder geen gevolgen heeft voor de rechtsverhouding tussen de andere huurder en de verhuurder! Kortom, de medehuurder blijft gebonden aan de huurovereenkomst.

Tips and tricks

• In geval van faillissement dient u zich ervan bewust te zijn dat opzegging door de curator de huurverhouding niet per definitie doet eindigen jegens alle huurders. Door een contractuele medehuurder op te nemen, heeft u in geval van faillissement niet alleen meer mogelijkheden om de huurpenningen te incasseren, maar kunt u het mislopen van huurinkomsten mogelijk ook beperken.
• Voor de contractuele medehuurder is het raadzaam de huurovereenkomst zo snel mogelijk op te zeggen, uiteraard voor zover hij niet gebonden wil zijn aan de huurovereenkomst. Daarbij dient overigens de overeengekomen opzegtermijn in acht te worden genomen.

Advocatenkantoor Ester beschikt over een ruime ervaring op het gebied van adviseren en procederen in het huurrecht. Neem vrijblijvend contact met ons op met uw vragen op dit gebied.