Home

Bij gebiedsontwikkeling wil de ontwikkelaar voorkomen dat belanghebbenden (meestens omwonenden) zich verzetten tegen de voorgenomen plannen, waardoor die vertraging oplopen of zelfs onuitvoerbaar worden. De ontwikkelaar pleegt daartoe afspraken met de belanghebbenden te maken waarin veelal wordt opgenomen dat - tegen bepaalde gunsten - afgezien wordt zienswijzen tegen bestemmingsplanwijziging in te dienen, bezwaar te maken tegen omgevingsvergunningen of planschade te vorderen.

Het is niet ongebruikelijk dat daarbij afspraken gemaakt worden die ook opvolgende eigenaren raken, veelal in de vorm van een kettingbeding met de daarbij behorende boetes of middels een erfdienstbaarheid. Zo adviseerde ons kantoor recent bij de regeling betreffende een nieuwbouwplan aan de kust, waarbij ook dergelijke clausules waren opgenomen. Daarmee lag de vraag voor of en zo ja, in hoeverre partijen af kunnen zien van rechtsbescherming en zelfs opvolgende eigenaren daarmee kunnen belasten.

De uitspraken van het Gerechtshof Den Bosch en de Rechtbank Limburg laten zien dat het antwoord daarop positief luidt, maar onder bepaalde voorwaarden. Het vonnis van de Rechtbank Limburg gaf een helder inzicht in de daarbij te maken afweging.

De Rechtbank moest oordelen over een beding ten gunste van een bepaald perceel waarin was overeengekomen dat nooit enigerlei bezwaren van welke aard dan ook bij welke overheidsinstantie dan ook ingediend mochten worden. Bij niet nakoming of overtreding van die bepaling was een direct opeisbare boete verschuldigd. Maar daarbij bleef het niet; bij elke vorm van eigendomsovergang of bij vestiging van een zakelijk recht op het geheel of een gedeelte was de eigenaar gehouden bij wijze van kettingbeding de hiervoor omschreven verplichtingen aan de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde op te leggen. Uiteraard was een opvolgend eigenaar het daarmee niet eens en stelde zich op het standpunt dat het beding nietig was, wegens strijd met de goede zeden of openbare orde.

Naar het oordeel van de Rechtbank komt een dergelijk beding erop neer dat een afweging gemaakt moet worden tussen twee grondrechten; enerzijds de toegang tot de rechter en anderzijds de contractsvrijheid. In dit geval viel de afweging uit in het nadeel van de eigenaar. Daarvoor formuleerde de Rechtbank drie redenen, die inzicht verschaffen in de voorwaarden waaronder een dergelijke bepaling wel stand kan houden.

De Rechtbank overwoog dat:

1. de toegang tot rechtsbescherming niet alleen beperkt wordt voor de bij de overeenkomst betrokken partijen, maar ook voor derden. Een koper kan de eigendom daarvan niet verkrijgen zonder bij voorbaat afstand te doen van rechtsbeschermingsmogelijkheden;
2. door de bepaling een dwangelement (in de vorm van een boete) wordt geïntroduceerd om te bewerkstelligen dat opvolgende kopers van de woning - niet zijnde partijen bij de oorspronkelijke overeenkomst - afstand doen van rechtsbeschermingsmogelijkheden;
3. het beding niet voorziet in een aanvaardbare afbakening van datgene waarop de afstand van rechtsbeschermingsmogelijkheden betrekking heeft. In beginsel kan het bij overeenkomst afstand doen van rechtsbescherming aanvaardbaar zijn als die afstand betrekking heeft op één of meer concreet omschreven aangelegenheden, aldus de Rechtbank.

Kortom

Contractueel uitsluiten van rechtsbescherming kan, voor zover het ziet:

• op een concreet omschreven gebiedsontwikkeling; en
• niet in tijd onbeperkt is jegens iedere nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde.

Uiteraard wordt een dergelijke bepaling bij voorkeur opgenomen in een vaststellingsovereenkomst.

Advocatenkantoor Ester beschikt  over een ruime ervaring op het gebied van adviseren en procederen over contracten. Neem gerust vrijblijvend contact met ons op met vragen op dit gebied.