Home

Deze bijdrage maakt deel uit van de reeks over de (spoed)wet "Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten" en de corona-crisis.

Op 6 april 2020 is het (spoed)wetsvoorstel "Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten" ingediend: tijdelijke huurovereenkomsten die eindigen tussen 31 maart 2020 en 30 juni 2020 kunnen op grond van deze wet verlengd worden voor maximaal drie maanden, zonder dat daarmee een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat.

Met de inwerkingtreding van de 'Wet doorstroming huurmarkt 2015' per 1 juli 2016 is het mogelijk geworden een huurovereenkomst voor woonruimte ook tijdelijk aan te gaan, voor de duur van maximaal twee jaar (voor onzelfstandige woonruimte zelfs vijf jaar). Als de verhuurder de huurder tijdig schriftelijk informeert over het aflopen van de huurovereenkomst, eindigt deze van rechtswege op de overeengekomen datum, zonder dat de huurder recht heeft op huurbescherming. Verlenging van deze tijdelijk verhuur is niet mogelijk; elke opvolgende overeenkomst wordt beschouwd als een verlenging voor onbepaalde tijd. Voor de regeling, de mogelijkheden en onmogelijkheden, verwijs ik naar mijn eerdere bijdrage "Tijdelijk verhuur en huurbescherming".

Doel van de wet
De corona-uitbraak heeft gezorgd voor een uitzonderlijke situatie, die vraagt om uitzonderlijke maatregelen, ook in het huurrecht.

Huurders met een tijdelijke huurovereenkomst zagen zich staan voor een lastige taak: de corona-uitbraak maakte de zoektocht naar andere woonruimte moeilijk, voor sommigen zelfs onmogelijk. Verhuurders dienden daarentegen een kennisgeving over het aflopen van de huurovereenkomst aan de huurder te verzenden om te voorkomen dat de overeenkomst werd voortgezet voor onbepaalde tijd, met de daarbij behorende huurbescherming.

De minister komt de huurders en verhuurders tegemoet. Met deze wet kunnen deze tijdelijke huurovereenkomsten kortstondig worden verlengd, zonder dat daarmee een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en het recht op huurbescherming ontstaat.

Op welke huurovereenkomsten is deze wet van toepassing?
De wet is van toepassing op tijdelijke huurovereenkomsten betreffende woonruimte en eindigen na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020.  

Gevolgen tijdelijke verlenging
Deze tijdelijke huurovereenkomsten kunnen éénmalig verlengd worden voor een periode van één, twee of drie maanden, maar eindigen in ieder geval op 1 september 2020.

Wordt een huurovereenkomst onder deze wet verlengd, dan zijn de wettelijke bepalingen over tijdelijke huurovereenkomsten daarop onverkort van toepassing. Dit betekent dat de verlengde tijdelijke huurovereenkomst wederom op de overeengekomen datum eindigt, mits verhuurder tijdig een kennisgeving over het aflopen van de huurovereenkomst aan de huurder heeft verzonden. De huurbeschermingsartikelen zijn ook op de onder deze wet verlengde huurovereenkomst niet van toepassing.

Inhoud van de regeling
De verhuurder dient de kennisgeving van het aflopen van de huur nog steeds tijdig (dat wil zeggen maximaal drie en minimaal één maand voor het einde van de huur) te verzenden. De verhuurder is wel verplicht bij de kennisgeving de huurder te informeren over de verlengingsmogelijkheden volgens deze tijdelijke wet.

De huurder kan vervolgens uiterlijk één week nadat de verhuurder de kennisgeving heeft verzonden, een schriftelijk verzoek doen bij de verhuurder om de huurovereenkomst te verlengen met één, twee of drie maanden (maar niet later dan 1 september 2020). 

^{N.B. is de kennisgeving vóór 12 maart 2020 aan de huurder verstuurd, dan kunnen partijen schriftelijk afspreken dat de huurovereenkomst met één, twee of drie maanden wordt verlengd, maar uiterlijk op 1 september 2020 eindigt. 
N.B. 2 Is de kennisgeving door de huurder gedaan voor inwerkingtreding van de wet, dan kan de huurder alsnog een verzoek tot verlenging doen, binnen één week na de inwerkingtreding van de wet (dus voor of uiterlijk op 1 mei 2020).}

Als de verhuurder niet aan de informatieverplichting heeft voldaan, schuift de termijn waarbinnen de huurder een verzoek tot verlenging moet doen op. Met andere woorden de huurder mag het verzoek dan later dan een week na de aanzegging indienen.

Reageert de verhuurder niet tijdig op het verzoek van de huurder, dan wordt de huurovereenkomst overeenkomstig het verzoek verlengd. 

De verschillende situaties leveren dan het volgende schema op:

Overigens kan de verhuurder ook verzoeken om een verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst met één, twee of drie maanden (maar niet later dan tot 1 september 2020 ), maar met dit verzoek moet de huurder instemmen.

Is de huurovereenkomst onder deze wet verlengd, dan moet de verhuurder ook ten aanzien van de verlengde overeenkomst opnieuw (tijdig) de kennisgeving van het aflopen van de huur aan de huurder(s) verzenden. Vindt deze tweede aanzegging plaats op het moment dat de spoedwet nog geldt, dan adviseer ik u ook bij die hernieuwde aanzegging (weer) te voldoen aan de informatieplicht. 

Weigeringsgronden
De verhuurder kan het verzoek slechts weigeren als:
a. de woning aan een derde vrij van huur en gebruik in eigendom of belast met een zakelijk genotsrecht overgedragen moet worden (niet alleen verkoop, maar ook de vestiging van een zakelijk genotsrecht, zoals erfdienstbaarheid, erfpacht, opstal en vruchtgebruik valt hieronder);
b. de woning opnieuw verhuurd is en de huurovereenkomst ingaat;
c. verhuurder de woning zelf wil betrekken en geen andere woonruimte heeft;
d. bij renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en verhuurder zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen; 
e. bij sloop op een datum die gelegen is voor het verstrijken van de door de huurder verzochte verlenging en de verhuurder de verplichting is aangegaan voor 1 april 2020.

Daarnaast is, na advisering door de Raad van State, opgenomen dat de verhuurder de verlening kan weigeren op de grond dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt.

Dit is evenwel geen limitatieve opsomming; als er sprake is van een situatie die niet valt onder deze weigeringsgronden, maar de verhuurder van mening is dat van hem niet verlangd kan worden dat hij de tijdelijke huurovereenkomst voortzet, kan de verhuurder zich tot de rechter wenden met het verzoek de tijdelijke huurovereenkomst niet te verlengen. De rechter wijst dat verzoek (van de verhuurder) slechts toe als de verhuurder een zwaarwichtig belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst op een eerder tijdstip dan het door de huurder verzochte tijdstip.

Wil de verhuurder niet instemmen met een verzoek tot verlenging, dan moet de verhuurder dit binnen één week na ontvangst van het verzoek van de huurder schriftelijk weigeren. 

Rechtsbescherming
Weigert de verhuurder in te stemmen, dan kan de huurder de rechter verzoeken om te bepalen dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Eerder gaf ik al aan dat ook de Rechtspraak invloed ondervindt van de corona-uitbraak, maar in de  'Algemene regeling zaaksbehandeling Rechtspraak' is opgenomen dat verzoeken tot verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten worden aangemerkt als 'zeer urgente zaken'. Uitgangspunt is dat, ondanks alle getroffen maatregelen, de gerechten alle zeer urgente zaken behandelen.  

In het wetsvoorstel wordt weliswaar geen termijn genoemd waarbinnen verhuurder of huurder een procedure aanhangig moet maken, maar uit de reactie van de minister op het advies van de Raad van State kan worden opgemaakt dat een procedure moet worden gestart vóór de overeengekomen einddatum van de tijdelijke huurovereenkomst. Bij het weigeren van een verlenging stelt de rechter het tijdstip van de ontruiming vast. Hoger beroep tegen de gegeven beschikking staat niet open.

Wat is tijdelijk?
In de wet is een 'verlengingsmogelijkheid' opgenomen. Daarmee wordt ruimte ingebouwd voor het geval de corona-crisis langer duurt. Als de wet wordt verlengd, dan kunnen de huurovereenkomsten opnieuw worden verlengd via dezelfde weg en met dezelfde gevolgen als hiervoor beschreven.

Tips
De wet is nog niet aangenomen en er kunnen nog inhoudelijke wijzigingen worden doorgevoerd.

Voor nu is het advies dan ook de kennisgeving van het aflopen van de huur nog steeds tijdig te verzenden, zodat het tijdelijke karakter van de huurovereenkomst niet verloren gaat en de huurder zich op huurbescherming kan beroepen. Daar staat tegenover dat zowel huurders als verhuurders er rekening mee kunnen houden dat de wet waarschijnlijk meebrengt dat de tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van de corona-crisis wordt verlengd. Daartoe moeten wel goede (schriftelijke) afspraken gemaakt worden.

Let op:
de wet is inmiddels in werking getreden op 25 april 2020. Voor tips en aandachtspunten zie "Spoedwet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten in werking getreden" .

Advocatenkantoor Ester beschikt over een ruime ervaring op het gebied van adviseren en procederen in het huurrecht. Neem vrijblijvend contact met ons op met uw vragen op dit gebied.