Home

Bij een koopovereenkomst moet de gekochte zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Dat betekent dat de zaak in ieder geval i) de eigenschappen moet bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en ii) de eigenschappen bezit waarvan de koper de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Bezit het gekochte - mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan - die eigenschappen niet, dan is die ‘non-conform’, zoals dat in juristentaal heet.

Voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper mag verwachten bij onroerende zaken, is - onder andere - van belang dat koopovereenkomsten veelal bepalen dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht “de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis (of bedrijfsruimte)”. Met andere woorden, de verkoper garandeert dat de onroerende zaak kan worden gebruikt als woon- of bedrijfsruimte.

In een eerdere bijdrage ging ik in op de vraag wanneer een onroerende zaak niet beantwoordt aan de overeenkomst. Daarbij wees ik op de ouderdomsclausule, een exoneratieclausule waarin tot uitdrukking wordt gebracht dat de koper bekend is met de ouderdom en hij zich ervan bewust is dat de onroerende zaak overeenkomstig de voorheen geldende regelgeving is gebouwd en wellicht niet voldoet aan de huidige bouwkundige maatstaven. In deze bijdrage ga ik in op deze ouderdomsclausule en de gevolgen daarvan.

Met de ouderdomsclausule beoogt de verkoper de aansprakelijkheid te beperken voor (verborgen) gebreken die het normaal gebruik van de woning belemmeren. De vraag is of met die uitsluiting de aansprakelijkheid voor elk gebrek wordt uitgesloten.

Geregeld lees ik dat de ouderdomsclausule de verkoper van aansprakelijkheid voor alle verborgen gebreken ontslaat of de verkoper alleen ontslagen wordt voor gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom. Beide uitspraken zijn gedeeltelijk juist of ten dele onjuist, net hoe je het ziet. De te beantwoorden vraag is of de clausule (a) alleen de aansprakelijkheid uitsluit voor gebreken die het normaal gebruik van de onroerende zaak belemmeren als die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning, of (b) vallen daar ook of alleen concreet benoemde eigenschappen onder, zoals (de kwaliteit van) de vloeren, ongeacht of dat samenhangt met de ouderdom?

In de rechtspraak zie je zowel een beperkte als een ruime uitleg terug, die in grote lijnen overeenkomt met deze tweedeling. De beperkte uitleg komt erop neer dat alleen de gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de onroerende zaak onder de exoneratie vallen. Bij de ruime uitleg vallen ook expliciet genoemde gebreken onder de clausule, ongeacht of dat samenhangt met de ouderdom.

Welke uitleg wordt gehanteerd is vooral afhankelijk van de formulering die gebruikt wordt.

Een beperkte uitleg (alleen de gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning vallen onder de exoneratie) ligt voor de hand als de clausule algemeen is geformuleerd, al dan niet onder toevoeging van een niet-limitatieve opsomming van bouwkundige onderdelen (zoals de vloer). Een niet-limitatieve opsomming wordt vaak voorafgegaan door de bewoording “onder andere”, of woorden van gelijke strekking.

Worden in de ouderdomsclausule concrete kenmerken benoemd, zonder dat die alleen als voorbeeld dienen, dan duidt de bewoording ook expliciet op die genoemde eigenschappen. Gevolg daarvan is dat de exoneratie dan mede is gericht op gebreken van de specifiek genoemde eigenschappen, zonder dat daarbij een onderscheid wordt gemaakt naar de oorzaak van die gebreken. De exoneratie vindt daarmee dus ruime(re) toepassing.

Zo op het eerste oog lijkt dat tegenstrijdig, maar juist door de exoneratie heel ruim te verwoorden (bijv. door de woorden “onder andere”) wordt de gegeven garantie dat de onroerende zaak geschikt is voor normaal gebruik volledig tenietgedaan, tenminste voor zover geoordeeld wordt dat alle gebreken daaronder vallen. In dat geval is het aannemelijker om alleen kwaliteitsgebreken die verband houden met de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen onder de ouderdomsclausule te laten vallen, aldus het Gerechtshof Amsterdam.

Het gaat dan uiteraard om gebreken die de verkoper onbekend zijn. Als je als verkoper op de hoogte bent van bepaalde gebreken, kan je die beter aan de koper bekend maken en aansprakelijkheid daarvoor desgewenst uitsluiten. Immers, de koper mag in zekere mate van de mededelingen van de verkoper uitgaan, zoals ik hier eerder toelichtte. Daarvoor is de ouderdomsclausule niet bedoeld, ongeacht of het gebrek zijn oorzaak vindt in de ouderdom.

Advocatenkantoor Ester beschikt over een ruime ervaring op het gebied van adviseren en procederen over contracten. Neem gerust vrijblijvend contact met ons op met vragen op dit gebied.