Home

In een van mijn vorige bijdragen besprak ik de gevolgen van een annuleringsbeding, dat was opgenomen in de algemene voorwaarden. De vraag was of bij tussentijdse beëindiging volledige betaling verschuldigd is.

Ook een aannemingsovereenkomst kan tussentijds beëindigd worden. Wilt u een overeenkomst van aanneming tussentijds beëindigen, dan kunt u die opzeggen of ontbinden. In beide gevallen eindigt de overeenkomst, doel bereikt! De wet kent evenwel een aantal specifieke bepalingen voor de aannemingsovereenkomst, waardoor de wijze van beëindiging grote consequenties heeft. Ik licht dat toe.

Ontbinding
Zowel de opdrachtgever als de aannemer kan de aannemingsovereenkomst ontbinden.
Voorwaarden voor de algemene ontbindingsbevoegdheid  zijn:

• de wederpartij komt de overeenkomst niet of niet volledig na; en
• de tekortkoming moet voldoende ernstig zijn om ontbinding te rechtvaardigen.

De bevoegdheid tot ontbinding ontstaat pas als de tegenpartij in verzuim is. Voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, is daarvoor een ingebrekestelling nodig waarin de wederpartij alsnog een termijn wordt verleend om de overeenkomst op juiste wijze na te komen.

Ontbinding van de aannemingsovereenkomst zal met name aan de orde zijn wanneer de opdrachtgever rekeningen onbetaald laat of de aannemer het werk niet of niet deugdelijk uitvoert.

De ingebrekestelling dient in de regel schriftelijk plaats te vinden, maar de ontbinding kan middels een buitengerechtelijke verklaring, zelfs stilzwijgend, plaatsvinden. Het spreekt voor zich dat een schriftelijke ontbinding uit bewijstechnisch oogpunt de voorkeur geniet.

De wet kent nog een specifieke ontbindingsgrond bij aanneming van werk. De overeenkomst kan ook ontbonden worden als voor de vastgestelde tijd van oplevering waarschijnlijk wordt dat:

• het werk niet op tijd of niet behoorlijk zal worden opgeleverd;
• de opdrachtgever niet tijdig of niet behoorlijk aan zijn verplichtingen zal voldoen; of
• de aannemer de overeenkomst niet zal kunnen uitvoeren.

In tegenstelling tot de algemene ontbindingsbevoegdheid, kan dat niet door een enkele verklaring. In deze gevallen dient de rechter altijd ingeschakeld te worden. Omdat er in deze specifieke gevallen nog geen sprake is van verzuim, maar alleen de waarschijnlijkheid al voldoende is voor ontbinding, past daar een rechterlijke toetsing bij.

In beide gevallen heeft de ontbinding tot gevolg dat de overeenkomst niet langer meer nagekomen hoeft te worden èn de al verrichte prestaties ongedaan gemaakt moeten worden. Omdat het bij aanneming van werk vaak praktisch onmogelijk is de verrichte prestaties ongedaan te maken, of gekozen wordt om de overeenkomst gedeeltelijk te ontbinden, treedt een vergoeding in de plaats van die ongedaanmakingsverplichting. Die vergoeding is gelijk aan de waarde van de reeds geleverde prestaties. Met andere woorden, de aannemer heeft recht op betaling van het reeds verrichte werk voor zover dat deugdelijk is uitgevoerd. Daarmee wordt voorkomen dat uw half afgebouwde nieuwbouwwoning gesloopt moet worden of de aannemer voor niets heeft gewerkt.

Opzegging
De opdrachtgever heeft nog een andere mogelijkheid. De opdrachtgever kan te allen tijde de overeenkomst - geheel of gedeeltelijk - opzeggen.

Evenals de algemene ontbindingsbevoegdheid, kan de opzegging ook mondeling of stilzwijgend plaatsvinden. Ook hier spreekt het voor zich dat schriftelijke opzegging de voorkeur geniet.

Behoedzaamheid is evenwel op zijn plaats. Aan de opzegging zijn financiële gevolgen verbonden, die verstrekkend kunnen zijn. Uitgangspunt bij opzegging is dat opdrachtgever de voor het hele werk overeengekomen prijs, met inbegrip van het eventuele meerwerk, moet betalen, verminderd met de 'besparingen'. Die besparingen zijn gelijk aan de kosten die de aannemer niet meer heeft omdat hij het werk niet hoeft af te maken. Dat betekent dat de aannemer dus ook recht heeft op de winst over het gehele werk!

Kortom, naarmate de opzegging eerder in het bouwproces plaatsvindt, des te groter zijn de  financiële gevolgen. Immers, de winst over de hele prijs van het werk is aan de aannemer verschuldigd, terwijl de aannemer aan het begin van het bouwproces nog weinig werkzaamheden heeft verricht, of zelfs nog helemaal niets. Hier kunnen dus hoge kosten mee gemoeid zijn.

Tips and tricks
In de praktijk is het vaak niet duidelijk of iemand de overeenkomst heeft ontbonden of opgezegd, terwijl de gevolgen daarvan verstrekkend zijn. Daarnaast leidt een ontbinding zonder dat de aannemer in verzuim verkeert, of die niet gerechtvaardigd is, tot een financiële afrekening op grond van de opzeggingsregels, met alle gevolgen van dien.

Een paar praktische tips:

• wanneer u de aannemingsovereenkomst tussentijds wil beëindigen, is het in het algemeen het meest voordelig de overeenkomst te ontbinden;
• daarvoor moet de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigen en moet er sprake zijn van verzuim. In beginsel is daarvoor een ingebrekestelling nodig. De vraag doet zich daarbij voor of verzuim kan worden aangenomen als er nog geen sprake is van oplevering;
• als de ontbinding niet gerechtvaardigd is of niet aan de voorwaarden daarvoor is voldaan, bestaat de kans dat de ‘ontbinding’ als opzegging wordt beschouwd, met alle daaraan verbonden financiële gevolgen. Laat u daarover adviseren door een deskundige op het gebied van het bouwrecht. Die investering loont de moeite, dat kan u veel geld en moeite besparen;
• u dient erop bedacht te zijn dat in bouw veelvuldig algemene voorwaarden van toepassing zijn, zoals de UAV 2012, die van de wettelijke regeling kunnen afwijken; en
• u dient zich ervan bewust te zijn dat bij de bouw van een woning in opdracht van een consument een aantal specifieke bepalingen van toepassing is, waarvan niet kan worden afgeweken. Zo dient bijvoorbeeld het betalingsschema bij benadering gelijk te lopen met de voortgang van de bouw van de woning.

Advocatenkantoor Ester beschikt  over een ruime ervaring op het gebied van het bouwrecht. Neem gerust vrijblijvend contact op met vragen over de civielrechtelijke aspecten die van belang zijn bij de voorbereiding en uitvoering van grote en kleinere bouwprojecten.