Advocatenkantoor Ester - Uit de praktijk - Praktijkervaring columns

Uit de praktijk

Ouderdomsclausule

Bij een koopovereenkomst moet de gekochte zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Dat betekent dat de zaak in ieder geval i) de eigenschappen moet bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en ii) de eigenschappen bezit waarvan de koper de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Bezit het gekochte - mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan - die eigenschappen niet, dan is die ‘non-conform’, zoals dat in juristentaal heet.

Voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper mag verwachten bij onroerende zaken, is - onder andere - van belang dat koopovereenkomsten veelal bepalen dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht “de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis (of bedrijfsruimte)”. Met andere woorden, de verkoper garandeert dat de onroerende zaak kan worden gebruikt als woon- of bedrijfsruimte.

In een eerdere bijdrage ging ik in op de vraag wanneer een onroerende zaak niet beantwoordt aan de overeenkomst. Daarbij wees ik op de ouderdomsclausule, een exoneratieclausule waarin tot uitdrukking wordt gebracht dat de koper bekend is met de ouderdom en hij zich ervan bewust is dat de onroerende zaak overeenkomstig de voorheen geldende regelgeving is gebouwd en wellicht niet voldoet aan de huidige bouwkundige maatstaven. In deze bijdrage ga ik in op deze ouderdomsclausule en de gevolgen daarvan.

Met de ouderdomsclausule beoogt de verkoper de aansprakelijkheid te beperken voor (verborgen) gebreken die het normaal gebruik van de woning belemmeren. De vraag is of met die uitsluiting de aansprakelijkheid voor elk gebrek wordt uitgesloten.

Geregeld lees ik dat de ouderdomsclausule de verkoper van aansprakelijkheid voor alle verborgen gebreken ontslaat of de verkoper alleen ontslagen wordt voor gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom. Beide uitspraken zijn gedeeltelijk juist of ten dele onjuist, net hoe je het ziet. De te beantwoorden vraag is of de clausule (a) alleen de aansprakelijkheid uitsluit voor gebreken die het normaal gebruik van de onroerende zaak belemmeren als die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning, of (b) vallen daar ook of alleen concreet benoemde eigenschappen onder, zoals (de kwaliteit van) de vloeren, ongeacht of dat samenhangt met de ouderdom?

In de rechtspraak zie je zowel een beperkte als een ruime uitleg terug, die in grote lijnen overeenkomt met deze tweedeling. De beperkte uitleg komt erop neer dat alleen de gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de onroerende zaak onder de exoneratie vallen. Bij de ruime uitleg vallen ook expliciet genoemde gebreken onder de clausule, ongeacht of dat samenhangt met de ouderdom.

Welke uitleg wordt gehanteerd is vooral afhankelijk van de formulering die gebruikt wordt.

Een beperkte uitleg (alleen de gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning vallen onder de exoneratie) ligt voor de hand als de clausule algemeen is geformuleerd, al dan niet onder toevoeging van een niet-limitatieve opsomming van bouwkundige onderdelen (zoals de vloer). Een niet-limitatieve opsomming wordt vaak voorafgegaan door de bewoording “onder andere”, of woorden van gelijke strekking.

Worden in de ouderdomsclausule concrete kenmerken benoemd, zonder dat die alleen als voorbeeld dienen, dan duidt de bewoording ook expliciet op die genoemde eigenschappen. Gevolg daarvan is dat de exoneratie dan mede is gericht op gebreken van de specifiek genoemde eigenschappen, zonder dat daarbij een onderscheid wordt gemaakt naar de oorzaak van die gebreken. De exoneratie vindt daarmee dus ruime(re) toepassing.

Zo op het eerste oog lijkt dat tegenstrijdig, maar juist door de exoneratie heel ruim te verwoorden (bijv. door de woorden “onder andere”) wordt de gegeven garantie dat de onroerende zaak geschikt is voor normaal gebruik volledig tenietgedaan, tenminste voor zover geoordeeld wordt dat alle gebreken daaronder vallen. In dat geval is het aannemelijker om alleen kwaliteitsgebreken die verband houden met de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen onder de ouderdomsclausule te laten vallen, aldus het Gerechtshof Amsterdam.

Het gaat dan uiteraard om gebreken die de verkoper onbekend zijn. Als je als verkoper op de hoogte bent van bepaalde gebreken, kan je die beter aan de koper bekend maken en aansprakelijkheid daarvoor desgewenst uitsluiten. Immers, de koper mag in zekere mate van de mededelingen van de verkoper uitgaan, zoals ik hier eerder toelichtte. Daarvoor is de ouderdomsclausule niet bedoeld, ongeacht of het gebrek zijn oorzaak vindt in de ouderdom.

Advocatenkantoor Ester beschikt over een ruime ervaring op het gebied van adviseren en procederen over contracten. Neem gerust vrijblijvend contact met ons op met vragen op dit gebied.

 


Meer artikelen

Ouderdomsclausule

Met de ouderdomsclausule beoogt de verkoper de aansprakelijkheid te beperken voor (verborgen) gebreken die het normaal gebruik van de woning of bedrijfsruimte belemmeren. De vraag is...

Lees verder >>

Rechtsgeldigheid digitale handtekening

De ondertekening van overeenkomsten wordt steeds vaker digitaal gedaan. Maar is dat rechtsgeldig en waar moet je op letten?

Lees verder >>

Bouwtijdoverschrijding. Over dagen, werkbare dagen en werkbare werkdagen.

In de bouwpraktijk komt bouwtijdoverschrijding geregeld voor. Maar hoe wordt die bepaald?

Lees verder >>

Spoedwet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten in werking getreden

Op 25 april 2020 is de (spoed)wet 'Tijdelijke wet verlening tijdelijke huurovereenkomsten' in werking getreden. Onder deze...

Lees verder >>

Spoedwet Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

In verband met de corona-uitbraak kunnen tijdelijke huurovereenkomsten die eindigen na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020 verlengd worden voor maximaal drie maanden, zonder dat daarmee...

Lees verder >>

Coronavirus treft de bouwsector hard

De bouwsector krijgt door de coronacrisis een nieuwe klap te verwerken. Voor de derde keer in twaalf jaar tijd dreigt de Nederlandse bouwsector in een crisis te belanden.

Lees verder >>

Het coronavirus; over niet nakoming van overeenkomsten en overmacht.

De wereld is in de ban van het coronavirus. Het virus kan ook tot gevolg hebben dat overeenkomsten niet, niet tijdig of helemaal niet meer kunnen worden nagekomen. Hoe moet u daarmee...

Lees verder >>

Gebreken aan woning, mededelingsplicht en onderzoeksplicht II

In een eerdere bijdrage stonden de mededelings- en onderzoeksplicht bij de koop van vastgoed centraal en de rangorde daartussen.

Naar aanleiding van een recente zaak in onze...

Lees verder >>

Eigendomsvoorbehoud; wanneer kunt u de door u geleverde zaken terughalen?

Als uw facturen niet worden voldaan, komt u niet altijd een beroep toe op het eigendomsvoorbehoud. Wanneer kunt u met een beroep op het eigendomsvoorbehoud de geleverde zaken...

Lees verder >>

Incasseren van vorderingen in de bouw; het retentierecht.

Het retentierecht is de bevoegdheid die een aannemer heeft om het door hem uitgevoerde werk of de onder hem aanwezige zaak niet af te geven, maar de afgifte daarvan 'op te schorten'....

Lees verder >>

Contractueel uitsluiten bezwaar en beroep bij gebiedsontwikkeling

Bij gebiedsontwikkeling wil de ontwikkelaar voorkomen dat belanghebbenden zich verzetten tegen de voorgenomen plannen. De ontwikkelaar pleegt daartoe afspraken met de belanghebbenden...

Lees verder >>

Contractuele medehuur bij faillissement

In geval van faillissement biedt contractuele medehuur zowel mogelijkheden als valkuilen. Als de huurder/rechtspersoon failliet gaat en de curator de huur opzegt, betekent dat volgens...

Lees verder >>

Gebreken aan woning, mededelingsplicht en onderzoeksplicht

Na lang zoeken is het droomhuis gevonden, de onderhandelingen zijn succesvol afgerond en de champagne is ontkurkt. Abrupt slaat de stemming om. Bij de verbouwing blijken er gebreken...

Lees verder >>

Uitleg van overeenkomsten, de taalkundige uitleg in plaats van de gebruikelijke partijbedoelingen.

Als partijen van mening verschillen over de uitleg van een overeenkomst, wordt de overeenkomst in beginsel uitgelegd op basis van de partijbedoelingen, de zogenaamde Haviltex-maatstaf....

Lees verder >>

Boetebedingen en matiging

Veel contracten bevatten boetebedingen voor het geval een partij de overeenkomst niet (volledig) nakomt. Daarmee wordt discussie over de schade voorkomen; de boete vormt de...

Lees verder >>

Schadevergoeding bij te late oplevering

In een aannemingsovereenkomst wordt veelal opgenomen binnen welke termijn of op welke dag het werk moet zijn voltooid. Als het werk niet tijdig wordt opgeleverd, kan je recht hebben op...

Lees verder >>

Vergoeding verhuis- en inrichtingskosten

Als de rechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst toewijst, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in...

Lees verder >>

Contractenrecht en aansprakelijkheid voor schade van derden

Derden kunnen in het algemeen geen rechten ontlenen aan een contract waarbij zij geen partij zijn. Maar het is een misvatting dat contractspartijen geen rekening hoeven te houden met...

Lees verder >>

Betekenis van 'uitvoerbaar bij voorraad' en de mogelijkheden om op kortere termijn tot ontruiming te komen

Beëindiging van een huurovereenkomst wordt in beginsel door de rechter niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Wat betekent 'uitvoerbaar bij voorraad' en zijn er mogelijkheden om...

Lees verder >>

Het opzeggen van de huur van bedrijfsruimte

In onze praktijk hebben wij dagelijks te maken met de verhuur van bedrijfsruimte. Op veler verzoek zet ik de mogelijkheden tot opzegging en de gevolgen daarvan op een rijtje.

Lees verder >>

Renovatie huurwoning, goedkoop blijft duurkoop

In een eerdere column bepleitte ik de meerwaarde van een advocaat ten opzichte van juridische adviesbureaus en rechtsbijstandverzekeraars, of het procederen in persoon. Mijn conclusie...

Lees verder >>

Meerwerk; wanneer is een verhoging van de prijs verschuldigd?

De praktijk leert dat aannemers en opdrachtgevers zich niet altijd bewust zijn van de voorwaarden waaronder de aannemer daadwerkelijk een verhoging van de prijs kan vorderen. Wat is...

Lees verder >>

Beëindiging aannemingsovereenkomst, ontbinden of opzeggen?

Een aannemingsovereenkomst kan tussentijds beëindigd worden. U kunt die opzeggen of ontbinden. In beide gevallen eindigt de overeenkomst, maar die keuze kan grote financiële...

Lees verder >>

Annuleringsbeding; volledige betaling verschuldigd of niet?

Algemene voorwaarden bevatten soms een annuleringsbeding. Een dergelijk beding bepaalt dat de overeenkomst tussentijds beëindigd mag worden, maar dan wel volledige betaling...

Lees verder >>

Casa miseria, over verhuurperikelen

Steeds vaker wordt onroerend goed gekocht om te verhuren; niet alleen vakantiehuisjes, maar ook bedrijfsruimte en woningen. Vaak gaat het goed. Nog vaker gaat het fout.
In...

Lees verder >>

Procespraktijk; over het afwegen van kansen en mogelijkheden.

Hoger beroep of verzet? Bij procederen komt het aan op tactisch en strategisch denken, het onderkennen en inschatten van kansen en processuele mogelijkheden.

Lees verder >>

Algemene voorwaarden, battle of forms in internationale overeenkomsten

Toepasselijkheid van algemene voorwaarden en verwijzingen naar verschillende algemene voorwaarden bij internationale overeenkomsten.

Lees verder >>

Huurachterstand? Ook de bestuurder kan daarvoor aansprakelijk zijn.

Als een rechtspersoon (bedrijfs)ruimte huurt, is de rechtspersoon ook de huurpenningen verschuldigd. In specifieke gevallen kan betaling van de huurpenningen ook van de bestuurder...

Lees verder >>

Proceskostenveroordeling en advocaatkosten

In civiele (handels)zaken is het gebruikelijk dat de rechter de partij die ongelijk heeft gekregen veroordeelt om de proceskosten van de tegenpartij te betalen. Een...

Lees verder >>

Zakkenvullers, de no cure no pay-afspraak

Toelichting op het verbod op no cure no pay-afspraken en welke prijsafspraken wel mogelijk en toelaatbaar zijn.

Lees verder >>

Goedkoop is duurkoop

Steeds meer dienstverleners concurreren met advocaten. Wanneer kunt u volstaan met inschakeling van een incassobureau of rechtsbijstandverzekeraar en wanneer is het verstandiger een...

Lees verder >>

Algemene voorwaarden; het uitdrukkelijk van de hand wijzen van andermans voorwaarden

In de meeste gevallen zult u een overeenkomst alleen willen aangaan onder toepasselijkheid van uw algemene voorwaarden. Maar dat geldt evengoed voor de wederpartij.

Vaak zien...

Lees verder >>

Tijdelijke verhuur en huurbescherming

De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Zowel ten aanzien van woonruimte als bedrijfsruimte is er sprake van een groot aantal verschillende regels....

Lees verder >>

Geen huur maar wel betalen

Het is niet ongebruikelijk dat een onderhuurder, na de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst, onderhandelt met de eigenaar/(voormalig) hoofdverhuurder over een nieuwe...

Lees verder >>

Uitleg van commerciële contracten en entire agreement clausules

Recentelijk heeft de Hoge Raad, ons hoogste nationale rechtscollege, zich uitgelaten over de uitleg van (commerciële) contracten en de daarin steeds vaker voorkomende 'entire...

Lees verder >>

Hoofdelijkheid, borgtocht en andere zekerheden

De wet biedt allerlei mogelijkheden om zekerheden te creëren of in te roepen. Voor de verschillende zekerheden gelden echter ook verschillende voorwaarden. Ook bieden de...

Lees verder >>

Aansprakelijkheid onderaannemer

Als een onderaannemer tekortschiet in de nakoming van een overeenkomst met de hoofdaannemer is dit een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie). In dat geval kan de hoofdaannemer de...

Lees verder >>

Beperkte mogelijkheden aantasting uitspraken bij alternatieve geschillenbeslechting

Bij de keuze voor alternatieve geschillenbeslechting dient men zich niet alleen bewust te zijn van de aan die keuze verbonden financiële consequenties, maar ook dat de...

Lees verder >>

Bezint eer ge begint

Bezint eer ge begint
Met de steeds verdergaande internationalisering en digitalisering neemt ook het aantal internationale overeenkomsten toevlucht. Met de daarbij toegenomen wens...

Lees verder >>

Zorgplicht werkgever geldt ook voor ingehuurde zzp'ers

Zelfstandigen zonder personeel (zzp'er) kunnen bij bedrijfsongevallen dezelfde rechtsbescherming hebben als werknemers in loondienst.

Lees verder >>

Onze Expertises

Bouwrecht

Advocatenkantoor Ester is thuis op het terrein van het bouwrecht. Niet alleen bij de grote bouwprojecten, maar ook bij de kleinere. Of het nu een groot of klein werk betreft,....

Huurrecht

De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Er gelden verschillende regelingen voor verschillende vormen van huur. Zo gelden er andere regels voor...

Contractenrecht

Iedereen heeft dagelijks te maken met het sluiten van contracten, zowel ondernemingen als particulieren. Of u nu een overeenkomst met een afnemer of leverancier sluit, of een brood bij de bakker koopt.

Wanneer iedereen ....

Advocatenkantoor Ester Hillegom hamer