Home

In een eerdere bijdrage stonden de mededelings- en onderzoeksplicht bij de koop van vastgoed centraal en de rangorde daartussen.

Hoofdregel daarbij is dat het nalaten van onderzoek in het algemeen niet aan de koper kan worden tegengeworpen als de verkoper heeft gezwegen waar hij had behoren te spreken. Een waarschuwing was daarbij op zijn plaats: dat is geen wetmatigheid.

Naar aanleiding van een recente zaak, zullen we hier ingaan op de vraag wanneer een woning niet beantwoordt aan hetgeen de koper mocht verwachten en hoe in de praktijk wordt omgegaan met verstrekte inlichtingen. Omdat bij de koop van woningen en appartementen vaak gebruik wordt gemaakt van het standaard NVM-contract, zullen we aan de hand van dit model deze vragen beantwoorden.

Uitgangspunt bij koop en verkoop is dat de zaak, in dit geval de woning, de bedrijfsruimte of ander vastgoed, ten tijde van de levering aan de overeenkomst moet beantwoorden. In juridische termen, de zaak dient conform te zijn. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:17 lid 2 Burgerlijk Wetboek beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst

"indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien".

Dit artikel is echter van regelend recht, wat betekent dat partijen in hun overeenkomst daarvan mogen afwijken. Wat de koper mag verwachten van de feitelijke staat van de woning, hangt dus onder andere af van hetgeen partijen daaromtrent zijn overeengekomen.

In het NVM-model is een afwijkende regeling opgenomen, die als volgt luidt:

6.1.   De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, (...) , zichtbare en onzichtbare gebreken
(...)
6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: (...)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
(...)
6.13. De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper.

Artikel 6.1 bevat de hoofdregel; de verkoper staat niet in voor eventuele (verborgen) gebreken. In tegenstelling tot de wettelijke regeling draagt in dit model de koper dus het risico van die gebreken.

In artikel 6.3 wordt daarop echter een vergaande uitzondering gemaakt; het gekochte zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Daarmee staat de verkoper dus in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen.

Maar wat is dat, 'normaal gebruik'?  Voor de uitleg van dit begrip wordt volgens de jurisprudentie aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

Daarbij spelen meerdere factoren een rol, zoals de ouderdom van de woning en de door de verkoper gedane mededelingen. Bij de koop van een oudere woning dient rekening te worden gehouden met slijtage, verouderde materialen en installaties. Een bekend begrip in dit verband is de ouderdomsclausule, waarin tot uitdrukking wordt gebracht dat bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik van de woning een rol speelt dat de woning een bepaalde ouderdom heeft en bij een dusdanige woning ermee rekening gehouden dient te worden dat de woning conform de toen geldende regelgeving is gebouwd en wellicht niet voldoet aan de ten tijde van de verkoop van de woning naar de bij overdracht geldende bouwkundige maatstaven.

De koper mag in zekere mate ook van de mededelingen van de verkoper uitgaan. Als de verkoper inlichtingen verschaft over een eigenschap van het gekochte, hoeft de koper daar niet zelf onderzoek naar te doen. Bij de verkoop wordt ook vaak een vragenlijst door de verkoper ingevuld. In hoeverre de koper daarop mag afgaan, is niet zonder meer te zeggen. Volgens het Gerechtshof Amsterdam zijn die inlichtingen van algemene aard en hebben die slechts een informatieve strekking. Daarmee wordt volgens het Gerechtshof dus niet beoogd een garantie te geven, al bestaat daarover in de literatuur discussie. Uiteindelijk zal de Hoge Raad zich daarover moeten uitspreken.

Overeenkomstig het NVM-model staat de verkoper evenwel niet in voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Met de term ‘kenbare gebreken’ wordt dus gerefereerd aan de onderzoeksplicht van koper. Ook gebreken die de koper niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn ‘kenbare gebreken'.

Wordt vastgesteld dat de gekochte zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, dan kan de koper een schadevergoeding verlangen of de koopovereenkomst - al dan niet gedeeltelijk - ontbinden, waardoor hij recht heeft op restitutie van (een gedeelte van) de reeds betaalde koopprijs.

Advocatenkantoor Ester beschikt  over een ruime ervaring op het gebied van adviseren en procederen over contracten. Neem gerust vrijblijvend contact met ons op met vragen op dit gebied.