Advocatenkantoor Ester - Uit de praktijk - Praktijkervaring columns

Uit de praktijk

Meerwerk; wanneer is een verhoging van de prijs verschuldigd?

Veel geschillen in de vastgoedpraktijk hebben betrekking op meerwerk; de aannemer is van mening dat bepaalde werkzaamheden niet behoren tot de overeengekomen werkzaamheden en de opdrachtgever is een andere mening toegedaan. Als die horde al genomen kan worden, speelt vervolgens veelal de vraag welke prijs voor het meerwerk moet worden betaald.

Wat is meerwerk?
Onder meerwerk wordt verstaan de door de opdrachtgever gewenste (van hemzelf of van de aannemer afkomstige) toevoegingen of veranderingen die niet in de aannemingsovereenkomst of offerte zijn opgenomen, maar wel door de aannemer zijn verricht. Daaronder valt dus ook de situatie dat de aannemer zelf zaken tegenkomt die anders uitgevoerd moeten worden dan eerst bedacht en daar geen overleg over voert.

Stelposten, afwijkingen van geschatte hoeveelheden en verrekenbare hoeveelheden zijn geen meerwerk, omdat het werk hetzelfde blijft maar voor de totstandbrenging daarvan een grotere hoeveelheid bouwstof nodig is dan oorspronkelijk gedacht. Door het opnemen van stelposten, geschatte en verrekenbare hoeveelheden is daarin door partijen voorzien.

Wanneer is betaling verschuldigd?
In de ideale situatie bereiken partijen na het sluiten van de aannemingsovereenkomst overeenstemming over de toevoegingen of veranderingen.

De praktijk laat evenwel zien dat dit veelal vooruit wordt geschoven of niet wordt vastgelegd omdat de relatie (nog) goed is, met alle gevolgen van dien. Toevoegingen of veranderingen geven de aannemer niet zondermeer recht op bijbetaling, zelfs niet als de opdrachtgever daarmee heeft ingestemd.

De wet bepaalt dat een aannemer alleen een verhoging van de prijs kan vorderen, als hij de opdrachtgever:

  1. tijdig heeft gewezen
  2. op de noodzaak
  3. van een uit het meerwerk voortvloeiende prijsverhoging.

Daarmee wordt voorkomen dat de aannemer de opdrachtgever voor een voldongen feit stelt; de opdrachtgever wordt daadwerkelijk in de gelegenheid gesteld te beslissen of hij het meerwerk - ondanks de prijsverhoging - wil opdragen. Daaruit volgt dat 'tijdig' betekent: voordat de werkzaamheden zijn uitgevoerd.

Daarbij de kanttekening dat mondeling overeengekomen meerwerk ook rechtsgeldig is. De aannemer doet er uit bewijstechnisch oogpunt echter goed aan van de opdrachtgever schriftelijk bewijs van toestemming te vragen. Als in een procedure wordt betwist dat opdracht is gegeven, is het immers aan de aannemer te bewijzen dat opdracht is verstrekt.

Heeft de aannemer niet tijdig op de noodzaak van de prijsverhoging gewezen, dan heeft hij alleen recht op betaling als de opdrachtgever had moeten begrijpen dat de toevoegingen of veranderingen de noodzaak van een prijsverhoging tot gevolg had.

Een eenduidige regel wanneer de opdrachtgever de noodzaak had moeten begrijpen, is niet te geven. De jurisprudentie laat legio mogelijkheden en nuances zien. Het antwoord op deze vraag hangt onder andere af van de mate van deskundigheid die de aannemer bij de opdrachtgever mocht verwachten. Daarbij kan gedacht worden aan 'zelfbouwers', consumenten die cascobouw verkiezen om vervolgens zelf de afbouwwerkzaamheden te verrichten, danwel zelfstandig bouwwerkzaamheden verrichten en een aannemer inschakelen voor aanvullende werkzaamheden. Als daarvan sprake is, wordt de opdrachtgever/zelfbouwer geacht meer verstand van zaken te hebben dan de gemiddelde consument en daardoor de noodzaak van een prijsverhoging te begrijpen.

Welke prijs is verschuldigd?
Als vaststaat dat meerwerk verschuldigd is, komt vervolgens de prijs aan de orde. Als de aannemer niet kan bewijzen welke prijs door partijen is afgesproken, biedt de wet hier uitkomst. Indien loon is verschuldigd, maar de hoogte daarvan niet door partijen is bepaald, is de opdrachtgever het op de gebruikelijke wijze berekende loon verschuldigd. Als contractueel geen loon is bepaald, kan aansluiting gezocht worden in wat door beroepsgenoten in het algemeen voor de verrichte werkzaamheden als beloning in rekening wordt gebracht of wat een redelijk loon in de branche is.

Tips and tricks

  • Zorg voor een opdrachtbevestiging, waarin is opgenomen:
    - de noodzaak voor en de omvang van het meerwerk;
    - de prijs voor dat meerwerk;
    - de invloed op de planning/datum oplevering en de instemming daarmee;
    - getekend door beide partijen.
  • Een beding dat ten nadele van de opdrachtgever afwijkt van de wettelijke regeling is vernietigbaar, ongeacht of dat in de overeenkomst of de algemene voorwaarden is opgenomen.
  • Als niet aan de voorwaarden is voldaan, wordt in de praktijk nog wel eens gesteld dat de opdrachtgever ongerechtvaardigd is verrijkt. U dient zich ervan bewust te zijn dat die 'escape' niet snel wordt aangenomen.
  • U dient erop bedacht te zijn dat in de bouw veelvuldig algemene voorwaarden van toepassing zijn, zoals de UAV 2012, die aanvullende voorschriften geven, wil het meerwerk voor vergoeding in aanmerking te komen.
Advocatenkantoor Ester beschikt over een ruime ervaring op het gebied van het bouwrecht. Neem gerust vrijblijvend contact op met vragen over meerwerk of andere aspecten die van belang zijn bij de voorbereiding en uitvoering van grote en kleinere bouwprojecten.

Meer artikelen

Contractueel uitsluiten bezwaar en beroep bij gebiedsontwikkeling

Bij gebiedsontwikkeling wil de ontwikkelaar voorkomen dat belanghebbenden zich verzetten tegen de voorgenomen plannen. De ontwikkelaar pleegt daartoe afspraken met de belanghebbenden...

Lees verder >>

Contractuele medehuur bij faillissement

In geval van faillissement biedt contractuele medehuur zowel mogelijkheden als valkuilen. Als de huurder/rechtspersoon failliet gaat en de curator de huur opzegt, betekent dat volgens...

Lees verder >>

Gebreken aan woning, mededelingsplicht en onderzoeksplicht

Na lang zoeken is het droomhuis gevonden, de onderhandelingen zijn succesvol afgerond en de champagne is ontkurkt. Abrupt slaat de stemming om. Bij de verbouwing blijken er gebreken...

Lees verder >>

Uitleg van overeenkomsten, de taalkundige uitleg in plaats van de gebruikelijke partijbedoelingen.

Als partijen van mening verschillen over de uitleg van een overeenkomst, wordt de overeenkomst in beginsel uitgelegd op basis van de partijbedoelingen, de zogenaamde Haviltex-maatstaf....

Lees verder >>

Boetebedingen en matiging

Veel contracten bevatten boetebedingen voor het geval een partij de overeenkomst niet (volledig) nakomt. Daarmee wordt discussie over de schade voorkomen; de boete vormt de...

Lees verder >>

Schadevergoeding bij te late oplevering

In een aannemingsovereenkomst wordt veelal opgenomen binnen welke termijn of op welke dag het werk moet zijn voltooid. Als het werk niet tijdig wordt opgeleverd, kan je recht hebben op...

Lees verder >>

Vergoeding verhuis- en inrichtingskosten

Als de rechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst toewijst, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in...

Lees verder >>

Contractenrecht en aansprakelijkheid voor schade van derden

Derden kunnen in het algemeen geen rechten ontlenen aan een contract waarbij zij geen partij zijn. Maar het is een misvatting dat contractspartijen geen rekening hoeven te houden met...

Lees verder >>

Betekenis van 'uitvoerbaar bij voorraad' en de mogelijkheden om op kortere termijn tot ontruiming te komen

Beëindiging van een huurovereenkomst wordt in beginsel door de rechter niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Wat betekent 'uitvoerbaar bij voorraad' en zijn er mogelijkheden om...

Lees verder >>

Het opzeggen van de huur van bedrijfsruimte

In onze praktijk hebben wij dagelijks te maken met de verhuur van bedrijfsruimte. Op veler verzoek zet ik de mogelijkheden tot opzegging en de gevolgen daarvan op een rijtje.

Lees verder >>

Renovatie huurwoning, goedkoop blijft duurkoop

In een eerdere column bepleitte ik de meerwaarde van een advocaat ten opzichte van juridische adviesbureaus en rechtsbijstandverzekeraars, of het procederen in persoon. Mijn conclusie...

Lees verder >>

Meerwerk; wanneer is een verhoging van de prijs verschuldigd?

De praktijk leert dat aannemers en opdrachtgevers zich niet altijd bewust zijn van de voorwaarden waaronder de aannemer daadwerkelijk een verhoging van de prijs kan vorderen. Wat is...

Lees verder >>

Beëindiging aannemingsovereenkomst, ontbinden of opzeggen?

Een aannemingsovereenkomst kan tussentijds beëindigd worden. U kunt die opzeggen of ontbinden. In beide gevallen eindigt de overeenkomst, maar die keuze kan grote financiële...

Lees verder >>

Annuleringsbeding; volledige betaling verschuldigd of niet?

Algemene voorwaarden bevatten soms een annuleringsbeding. Een dergelijk beding bepaalt dat de overeenkomst tussentijds beëindigd mag worden, maar dan wel volledige betaling...

Lees verder >>

Casa miseria, over verhuurperikelen

Steeds vaker wordt onroerend goed gekocht om te verhuren; niet alleen vakantiehuisjes, maar ook bedrijfsruimte en woningen. Vaak gaat het goed. Nog vaker gaat het fout.
In...

Lees verder >>

Procespraktijk; over het afwegen van kansen en mogelijkheden.

Hoger beroep of verzet? Bij procederen komt het aan op tactisch en strategisch denken, het onderkennen en inschatten van kansen en processuele mogelijkheden.

Lees verder >>

Algemene voorwaarden, battle of forms in internationale overeenkomsten

Toepasselijkheid van algemene voorwaarden en verwijzingen naar verschillende algemene voorwaarden bij internationale overeenkomsten.

Lees verder >>

Huurachterstand? Ook de bestuurder kan daarvoor aansprakelijk zijn.

Als een rechtspersoon (bedrijfs)ruimte huurt, is de rechtspersoon ook de huurpenningen verschuldigd. In specifieke gevallen kan betaling van de huurpenningen ook van de bestuurder...

Lees verder >>

Proceskostenveroordeling en advocaatkosten

In civiele (handels)zaken is het gebruikelijk dat de rechter de partij die ongelijk heeft gekregen veroordeelt om de proceskosten van de tegenpartij te betalen. Een...

Lees verder >>

Zakkenvullers, de no cure no pay-afspraak

Toelichting op het verbod op no cure no pay-afspraken en welke prijsafspraken wel mogelijk en toelaatbaar zijn.

Lees verder >>

Goedkoop is duurkoop

Steeds meer dienstverleners concurreren met advocaten. Wanneer kunt u volstaan met inschakeling van een incassobureau of rechtsbijstandverzekeraar en wanneer is het verstandiger een...

Lees verder >>

Het uitdrukkelijk van de hand wijzen van andermans algemene voorwaarden

In de meeste gevallen zult u een overeenkomst alleen willen aangaan onder toepasselijkheid van uw algemene voorwaarden. Maar dat geldt evengoed voor de wederpartij.

Vaak zien...

Lees verder >>

Tijdelijke verhuur en huurbescherming

De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Zowel ten aanzien van woonruimte als bedrijfsruimte is er sprake van een groot aantal verschillende regels....

Lees verder >>

Geen huur maar wel betalen

Het is niet ongebruikelijk dat een onderhuurder, na de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst, onderhandelt met de eigenaar/(voormalig) hoofdverhuurder over een nieuwe...

Lees verder >>

Uitleg van commerciële contracten en entire agreement clausules

Recentelijk heeft de Hoge Raad, ons hoogste nationale rechtscollege, zich uitgelaten over de uitleg van (commerciële) contracten en de daarin steeds vaker voorkomende 'entire...

Lees verder >>

Hoofdelijkheid, borgtocht en andere zekerheden

De wet biedt allerlei mogelijkheden om zekerheden te creëren of in te roepen. Voor de verschillende zekerheden gelden echter ook verschillende voorwaarden. Ook bieden de...

Lees verder >>

Aansprakelijkheid onderaannemer

Als een onderaannemer tekortschiet in de nakoming van een overeenkomst met de hoofdaannemer is dit een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie). In dat geval kan de hoofdaannemer de...

Lees verder >>

Beperkte mogelijkheden aantasting uitspraken bij alternatieve geschillenbeslechting

Bij de keuze voor alternatieve geschillenbeslechting dient men zich niet alleen bewust te zijn van de aan die keuze verbonden financiële consequenties, maar ook dat de...

Lees verder >>

Bezint eer ge begint

Bezint eer ge begint
Met de steeds verdergaande internationalisering en digitalisering neemt ook het aantal internationale overeenkomsten toevlucht. Met de daarbij toegenomen wens...

Lees verder >>

Zorgplicht werkgever geldt ook voor ingehuurde zzp'ers

Zelfstandigen zonder personeel (zzp'er) kunnen bij bedrijfsongevallen dezelfde rechtsbescherming hebben als werknemers in loondienst.

Lees verder >>

Onze Expertises

Bouwrecht

Advocatenkantoor Ester is thuis op het terrein van het bouwrecht. Niet alleen bij de grote bouwprojecten, maar ook bij de kleinere. Of het nu een groot of klein werk betreft,....

Huurrecht

De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Er gelden verschillende regelingen voor verschillende vormen van huur. Zo gelden er andere regels voor...

Contractenrecht

Iedereen heeft dagelijks te maken met het sluiten van contracten, zowel ondernemingen als particulieren. Of u nu een overeenkomst met een afnemer of leverancier sluit, of een brood bij de bakker koopt.

Wanneer iedereen ....

Advocatenkantoor Ester Hillegom hamer