Veel geschillen in de vastgoedpraktijk hebben betrekking op meerwerk; de aannemer is van mening dat bepaalde werkzaamheden niet behoren tot de overeengekomen werkzaamheden en de opdrachtgever is een andere mening toegedaan. Als die horde al genomen kan worden, speelt vervolgens veelal de vraag welke prijs voor het meerwerk moet worden betaald.
Wat is meerwerk?
Onder meerwerk wordt verstaan de door de opdrachtgever gewenste (van hemzelf of van de aannemer afkomstige) toevoegingen of veranderingen die niet in de aannemingsovereenkomst of offerte zijn opgenomen, maar wel door de aannemer zijn verricht. Daaronder valt dus ook de situatie dat de aannemer zelf zaken tegenkomt die anders uitgevoerd moeten worden dan eerst bedacht en daar geen overleg over voert.
Stelposten, afwijkingen van geschatte hoeveelheden en verrekenbare hoeveelheden zijn geen meerwerk, omdat het werk hetzelfde blijft maar voor de totstandbrenging daarvan een grotere hoeveelheid bouwstof nodig is dan oorspronkelijk gedacht. Door het opnemen van stelposten, geschatte en verrekenbare hoeveelheden is daarin door partijen voorzien.
Wanneer is betaling verschuldigd?
In de ideale situatie bereiken partijen na het sluiten van de aannemingsovereenkomst overeenstemming over de toevoegingen of veranderingen.
De praktijk laat evenwel zien dat dit veelal vooruit wordt geschoven of niet wordt vastgelegd omdat de relatie (nog) goed is, met alle gevolgen van dien. Toevoegingen of veranderingen geven de aannemer niet zondermeer recht op bijbetaling, zelfs niet als de opdrachtgever daarmee heeft ingestemd.
De wet bepaalt dat een aannemer alleen een verhoging van de prijs kan vorderen, als hij de opdrachtgever:
Daarmee wordt voorkomen dat de aannemer de opdrachtgever voor een voldongen feit stelt; de opdrachtgever wordt daadwerkelijk in de gelegenheid gesteld te beslissen of hij het meerwerk - ondanks de prijsverhoging - wil opdragen. Daaruit volgt dat 'tijdig' betekent: voordat de werkzaamheden zijn uitgevoerd.
Daarbij de kanttekening dat mondeling overeengekomen meerwerk ook rechtsgeldig is. De aannemer doet er uit bewijstechnisch oogpunt echter goed aan van de opdrachtgever schriftelijk bewijs van toestemming te vragen. Als in een procedure wordt betwist dat opdracht is gegeven, is het immers aan de aannemer te bewijzen dat opdracht is verstrekt.
Heeft de aannemer niet tijdig op de noodzaak van de prijsverhoging gewezen, dan heeft hij alleen recht op betaling als de opdrachtgever had moeten begrijpen dat de toevoegingen of veranderingen de noodzaak van een prijsverhoging tot gevolg had.
Een eenduidige regel wanneer de opdrachtgever de noodzaak had moeten begrijpen, is niet te geven. De jurisprudentie laat legio mogelijkheden en nuances zien. Het antwoord op deze vraag hangt onder andere af van de mate van deskundigheid die de aannemer bij de opdrachtgever mocht verwachten. Daarbij kan gedacht worden aan 'zelfbouwers', consumenten die cascobouw verkiezen om vervolgens zelf de afbouwwerkzaamheden te verrichten, danwel zelfstandig bouwwerkzaamheden verrichten en een aannemer inschakelen voor aanvullende werkzaamheden. Als daarvan sprake is, wordt de opdrachtgever/zelfbouwer geacht meer verstand van zaken te hebben dan de gemiddelde consument en daardoor de noodzaak van een prijsverhoging te begrijpen.
Welke prijs is verschuldigd?
Als vaststaat dat meerwerk verschuldigd is, komt vervolgens de prijs aan de orde. Als de aannemer niet kan bewijzen welke prijs door partijen is afgesproken, biedt de wet hier uitkomst. Indien loon is verschuldigd, maar de hoogte daarvan niet door partijen is bepaald, is de opdrachtgever het op de gebruikelijke wijze berekende loon verschuldigd. Als contractueel geen loon is bepaald, kan aansluiting gezocht worden in wat door beroepsgenoten in het algemeen voor de verrichte werkzaamheden als beloning in rekening wordt gebracht of wat een redelijk loon in de branche is.
Tips and tricks
Regelmatig hebben wij te maken met beslag en gevolgen daarvan als de procedure wordt voortgezet in appel. Aan de hand van een recent praktijkvoorbeeld ga ik in op het beslag en de...
Op 1 januari 2021 is de wet vereenvoudiging beslagvrije voet in werking getreden. De beslagvrije voet is dat deel van het inkomen waar geen beslag op mag worden gelegd door...
Met de ouderdomsclausule beoogt de verkoper de aansprakelijkheid te beperken voor (verborgen) gebreken die het normaal gebruik van de woning of bedrijfsruimte belemmeren. De vraag is...
De ondertekening van overeenkomsten wordt steeds vaker digitaal gedaan. Maar is dat rechtsgeldig en waar moet je op letten?
In de bouwpraktijk komt bouwtijdoverschrijding geregeld voor. Maar hoe wordt die bepaald?
Op 25 april 2020 is de (spoed)wet 'Tijdelijke wet verlening tijdelijke huurovereenkomsten' in werking getreden. Onder deze...
In verband met de corona-uitbraak kunnen tijdelijke huurovereenkomsten die eindigen na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020 verlengd worden voor maximaal drie maanden, zonder dat daarmee...
De bouwsector krijgt door de coronacrisis een nieuwe klap te verwerken. Voor de derde keer in twaalf jaar tijd dreigt de Nederlandse bouwsector in een crisis te belanden.
De wereld is in de ban van het coronavirus. Het virus kan ook tot gevolg hebben dat overeenkomsten niet, niet tijdig of helemaal niet meer kunnen worden nagekomen. Hoe moet u daarmee...
In een eerdere bijdrage stonden de mededelings- en onderzoeksplicht bij de koop van vastgoed centraal en de rangorde daartussen.
Naar aanleiding van een recente zaak in onze...
Als uw facturen niet worden voldaan, komt u niet altijd een beroep toe op het eigendomsvoorbehoud. Wanneer kunt u met een beroep op het eigendomsvoorbehoud de geleverde zaken...
Het retentierecht is de bevoegdheid die een aannemer heeft om het door hem uitgevoerde werk of de onder hem aanwezige zaak niet af te geven, maar de afgifte daarvan 'op te schorten'....
Bij gebiedsontwikkeling wil de ontwikkelaar voorkomen dat belanghebbenden zich verzetten tegen de voorgenomen plannen. De ontwikkelaar pleegt daartoe afspraken met de belanghebbenden...
In geval van faillissement biedt contractuele medehuur zowel mogelijkheden als valkuilen. Als de huurder/rechtspersoon failliet gaat en de curator de huur opzegt, betekent dat volgens...
Na lang zoeken is het droomhuis gevonden, de onderhandelingen zijn succesvol afgerond en de champagne is ontkurkt. Abrupt slaat de stemming om. Bij de verbouwing blijken er gebreken...
Als partijen van mening verschillen over de uitleg van een overeenkomst, wordt de overeenkomst in beginsel uitgelegd op basis van de partijbedoelingen, de zogenaamde Haviltex-maatstaf....
Veel contracten bevatten boetebedingen voor het geval een partij de overeenkomst niet (volledig) nakomt. Daarmee wordt discussie over de schade voorkomen; de boete vormt de...
In een aannemingsovereenkomst wordt veelal opgenomen binnen welke termijn of op welke dag het werk moet zijn voltooid. Als het werk niet tijdig wordt opgeleverd, kan je recht hebben op...
Als de rechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst toewijst, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in...
Derden kunnen in het algemeen geen rechten ontlenen aan een contract waarbij zij geen partij zijn. Maar het is een misvatting dat contractspartijen geen rekening hoeven te houden met...
Beëindiging van een huurovereenkomst wordt in beginsel door de rechter niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Wat betekent 'uitvoerbaar bij voorraad' en zijn er mogelijkheden om...
In onze praktijk hebben wij dagelijks te maken met de verhuur van bedrijfsruimte. Op veler verzoek zet ik de mogelijkheden tot opzegging en de gevolgen daarvan op een rijtje.
In een eerdere column bepleitte ik de meerwaarde van een advocaat ten opzichte van juridische adviesbureaus en rechtsbijstandverzekeraars, of het procederen in persoon. Mijn conclusie...
De praktijk leert dat aannemers en opdrachtgevers zich niet altijd bewust zijn van de voorwaarden waaronder de aannemer daadwerkelijk een verhoging van de prijs kan vorderen. Wat is...
Een aannemingsovereenkomst kan tussentijds beëindigd worden. U kunt die opzeggen of ontbinden. In beide gevallen eindigt de overeenkomst, maar die keuze kan grote financiële...
Algemene voorwaarden bevatten soms een annuleringsbeding. Een dergelijk beding bepaalt dat de overeenkomst tussentijds beëindigd mag worden, maar dan wel volledige betaling...
Steeds vaker wordt onroerend goed gekocht om te verhuren; niet alleen vakantiehuisjes, maar ook bedrijfsruimte en woningen. Vaak gaat het goed. Nog vaker gaat het fout.
In...
Hoger beroep of verzet? Bij procederen komt het aan op tactisch en strategisch denken, het onderkennen en inschatten van kansen en processuele mogelijkheden.
Toepasselijkheid van algemene voorwaarden en verwijzingen naar verschillende algemene voorwaarden bij internationale overeenkomsten.
Als een rechtspersoon (bedrijfs)ruimte huurt, is de rechtspersoon ook de huurpenningen verschuldigd. In specifieke gevallen kan betaling van de huurpenningen ook van de bestuurder...
In civiele (handels)zaken is het gebruikelijk dat de rechter de partij die ongelijk heeft gekregen veroordeelt om de proceskosten van de tegenpartij te betalen. Een...
Toelichting op het verbod op no cure no pay-afspraken en welke prijsafspraken wel mogelijk en toelaatbaar zijn.
Steeds meer dienstverleners concurreren met advocaten. Wanneer kunt u volstaan met inschakeling van een incassobureau of rechtsbijstandverzekeraar en wanneer is het verstandiger een...
In de meeste gevallen zult u een overeenkomst alleen willen aangaan onder toepasselijkheid van uw algemene voorwaarden. Maar dat geldt evengoed voor de wederpartij.
Vaak zien...
De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Zowel ten aanzien van woonruimte als bedrijfsruimte is er sprake van een groot aantal verschillende regels....
Het is niet ongebruikelijk dat een onderhuurder, na de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst, onderhandelt met de eigenaar/(voormalig) hoofdverhuurder over een nieuwe...
Recentelijk heeft de Hoge Raad, ons hoogste nationale rechtscollege, zich uitgelaten over de uitleg van (commerciële) contracten en de daarin steeds vaker voorkomende 'entire...
De wet biedt allerlei mogelijkheden om zekerheden te creëren of in te roepen. Voor de verschillende zekerheden gelden echter ook verschillende voorwaarden. Ook bieden de...
Als een onderaannemer tekortschiet in de nakoming van een overeenkomst met de hoofdaannemer is dit een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie). In dat geval kan de hoofdaannemer de...
Bij de keuze voor alternatieve geschillenbeslechting dient men zich niet alleen bewust te zijn van de aan die keuze verbonden financiële consequenties, maar ook dat de...
Bezint eer ge begint
Met de steeds verdergaande internationalisering en digitalisering neemt ook het aantal internationale overeenkomsten toevlucht. Met de daarbij toegenomen wens...
Zelfstandigen zonder personeel (zzp'er) kunnen bij bedrijfsongevallen dezelfde rechtsbescherming hebben als werknemers in loondienst.
Advocatenkantoor Ester is thuis op het terrein van het bouwrecht. Niet alleen bij de grote bouwprojecten, maar ook bij de kleinere. Of het nu een groot of klein werk betreft,....
De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Er gelden verschillende regelingen voor verschillende vormen van huur. Zo gelden er andere regels voor...
Iedereen heeft dagelijks te maken met het sluiten van contracten, zowel ondernemingen als particulieren. Of u nu een overeenkomst met een afnemer of leverancier sluit, of een brood bij de bakker koopt.
Wanneer iedereen ....
Advocatenkantoor Ester
Meerlaan 180
2181 BW HILLEGOM
T 0252 - 348 821
F 0252 - 348 803
E info@advocatenkantoorester.nl
Advocatenkantoor Ester
Meerlaan 180
2181 BW HILLEGOM
T 0252 - 348 821
F 0252 - 348 803
E info@advocatenkantoorester.nl
