Advocatenkantoor Ester - Uit de praktijk - Praktijkervaring columns

Uit de praktijk

Schadevergoeding bij te late oplevering

Als een werk niet tijdig wordt opgeleverd, kan er recht bestaan op schadevergoeding of korting. Daarvoor moet worden vastgesteld dat de aannemer aansprakelijk is en eventueel de overschrijding en de omvang van de schade.

In de praktijk kan de bouwtijd op verschillende manieren worden bepaald. De wijze waarop partijen de bouwtijd hebben bepaald, is van invloed op de aansprakelijkheid. Als een vaste opleverdatum is afgesproken en de aannemer niet tijdig oplevert, dan is hij aansprakelijk voor de schade, voor zover de vertraging aan hem kan worden toegerekend. Als een vermoedelijke termijn is overeengekomen, dan is de aannemer niet eerder aansprakelijk dan nadat de aannemer een redelijke termijn is gegund om de oplevering te voltooien en die vervolgens uitblijft. Is de termijn in werkbare dagen uitgedrukt, dan zal het aantal werkbare dagen en de overschrijding moeten worden vastgesteld.

Om de overschrijding bij oplevering op basis van werkbare dagen vast te stellen, moet eerst de ingangsdatum van de bouwtijd worden vastgesteld. De ingangsdatum kan de start van de bouw zijn, maar ook het begin van een fase of een specifieke gebeurtenis.

Om de overschrijding vast te stellen, moet vervolgens het aantal onwerkbare dagen worden bepaald. Een onwerkbare dag wordt meestal gedefinieerd als een dag waarop gedurende tenminste een bepaald aantal uren niet kan worden gewerkt, tenzij dat aan de aannemer kan worden toegerekend. Meestal wordt dat veroorzaakt door weersinvloeden, zoals de temperatuur of langdurige regenval, maar ook het gedrag van partijen kan daarbij een rol spelen. Zo kan de opdrachtgever voorafgaand aan de oplevering (een deel van) het werk in gebruik nemen, waardoor de werkzaamheden vertraging oplopen en de aannemer een beroep kan doen op bouwtijdverlenging.

Het aantal dagen overschrijding kan uiteraard alleen vastgesteld worden als ook duidelijk is wanneer het werk is opgeleverd. Vaak wordt daartoe een proces-verbaal van oplevering opgemaakt, die vaak volgt op een eerdere vooropname. Ook kan het moment van opleveren van (een deel van) het werk volgen uit het in gebruik nemen van het werk of een sleuteloverdracht.

Dat dit in de praktijk nog niet zo eenvoudig is, licht ik toe aan de hand van een recente uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw.

Het begon, zoals altijd, eenvoudig en in goede harmonie: partijen kwamen overeen dat de aannemer een berging zou realiseren en die voor 1 oktober 2012 aan opdrachtgever zou opleveren. Op 26 oktober 2012 vond een opneming van het werk plaats, waarna partijen van mening verschilden of oplevering had plaatsgevonden en/of de aannemer een boete (korting) verschuldigd was wegens termijnoverschrijding.

De aannemer was van mening dat zij geen korting verschuldigd was, omdat zij het werk op 26 oktober 2012 heeft willen opleveren, maar de opdrachtgever toen - ten onrechte - de oplevering weigerde. Maar de aannemer gokte natuurlijk niet op een paard; het beroep van de opdrachtgever op de boeteclausule zou tevens te laat zijn gedaan en de opdrachtgever komt overigens in het geheel geen beroep toe op de boeteclausule omdat hij geen schade heeft geleden, aldus de aannemer.

Allereerst werd vastgesteld dat de oplevering in oktober 2012 terecht was geweigerd; de aanwezige gebreken (zo was het schilder- en voegwerk nog niet gereed en was er sprake van maatvoeringsfouten) waren zodanig dat die ingebruikneming door de opdrachtgever in de weg stonden. Het enkele feit dat de aannemer een sleutel van de berging heeft overhandigd, maakte nog niet dat er sprake is van oplevering, aldus de arbiter. Eens temeer omdat geen uitnodiging tot oplevering was verzonden, er geen proces-verbaal van oplevering was en er ook al geen gebrekenlijst was opgesteld.

Overigens kan uit het enkele feit dat een proces-verbaal van oplevering aanwezig is, nog niet opgemaakt worden dat er sprake is van aanvaarding van het werk. Recent behandelden wij een zaak, waarin het proces-verbaal van oplevering geen enkele indicatie gaf dat het werk was aanvaard onder voorbehoud van herstel van de daarin genoemde gebreken. Evenmin lag het voor de hand om het proces-verbaal aldus uit te leggen dat bedoeld was om met herstel van de op het proces-verbaal genoemde gebreken eventuele rechten met betrekking tot andere geconstateerde gebreken prijs te geven. Voor een dergelijke uitleg gaf het proces-verbaal geen enkel aanknopingspunt.

Als de aansprakelijkheid is vastgesteld, komt de vraag aan de orde welke schade gevorderd kan worden. In de bouw worden veelvuldig algemene voorwaarden van toepassing verklaard, zoals de UAV 2012. Veel van deze voorwaarden kennen een kortingsregeling wegens te late oplevering. Daarmee wordt discussie over de schade voorkomen; de boete vormt de contractueel afgesproken schadevergoeding in de vorm van een korting op de aanneemsom, per dag overschrijding.

Als geen algemene voorwaarden toepasselijk zijn verklaard, of daarin geen regeling wegens te late oplevering is opgenomen, dan moet de opdrachtgever aantonen welke schade hij lijdt door de te late oplevering.

Daarbij kan gedacht worden aan schade in de vorm van opslagkosten, doorlopende huurkosten of extra hypotheeklasten. Bij kleinere bouwwerken ligt dat niet of minder voor de hand. Toch kan ook daar sprake zijn van schade. Weliswaar was in bovenstaande uitspraak van de Raad van Arbitrage een contractuele boete overeengekomen, maar de uitspraak laat wel zien aan welke schade gedacht kan worden. Aannemelijk werd geacht dat de opdrachtgever schade heeft geleden door de vertraagde oplevering in de vorm van beperkt woongenot als gevolg van de opslag van spullen in zijn woning en tuin met roestvorming op de fietsen tot gevolg en in de vorm van het moeten opnemen van extra vrije dagen.

Ten aanzien van het te late beroep op de boeteclausule wordt - in lijn met de vaste rechtspraak van de Hoge Raad - geoordeeld dat enkel tijdsverloop of stilzitten onvoldoende is om rechtsverwerking te kunnen aannemen. Met andere woorden, wil een beroep op rechtsverwerking slagen, dan moeten er bijzondere omstandigheden zijn als gevolg waarvan bij de aannemer het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat opdrachtgever zijn aanspraak op de korting niet (meer) geldend zou maken, hetzij de positie van de aannemer onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval opdrachtgever zijn aanspraak alsnog geldend maakt.

Los van het voorgaande kan de aannemer altijd nog een beroep doen op matiging van de boete, al is ook daarvoor niet snel aanleiding. Vaste rechtspraak is dat de rechter zich daarbij zeer terughoudend moeten opstellen. Ook de arbiters van de Raad van Arbitrage voor de Bouw zijn daarin uiterst terughoudend.

Conclusie:

  • voor de opdrachtgever heeft het de voorkeur om een vaste opleverdatum af te spreken;
  • als een vermoedelijke termijn is overeengekomen, dient de aannemer (schriftelijk) een redelijke termijn gegund te worden om de oplevering te voltooien;
  • maak (schriftelijk) aanspraak op bouwtijdverlenging als daarvoor redenen aanwezig zijn;
  • maak helder dat overgegaan wordt tot oplevering; stuur een uitnodiging tot oplevering, maak een proces-verbaal van oplevering en een gebrekenlijst;
  • neem een boetebeding op voor het geval het werk te laat wordt opgeleverd; daarmee wordt discussie voorkomen over de vraag hoeveel schade is geleden door de te late oplevering;
  • een beroep op rechtsverwerking of matiging van de boete wordt niet snel gehonoreerd.
Advocatenkantoor Ester beschikt over een ruime ervaring op het gebied van het bouwrecht. Neem gerust vrijblijvend contact op met vragen over meerwerk of andere aspecten die van belang zijn bij de voorbereiding en uitvoering van grote en kleinere bouwprojecten.

Meer artikelen

Contractueel uitsluiten bezwaar en beroep bij gebiedsontwikkeling

Bij gebiedsontwikkeling wil de ontwikkelaar voorkomen dat belanghebbenden zich verzetten tegen de voorgenomen plannen. De ontwikkelaar pleegt daartoe afspraken met de belanghebbenden...

Lees verder >>

Contractuele medehuur bij faillissement

In geval van faillissement biedt contractuele medehuur zowel mogelijkheden als valkuilen. Als de huurder/rechtspersoon failliet gaat en de curator de huur opzegt, betekent dat volgens...

Lees verder >>

Gebreken aan woning, mededelingsplicht en onderzoeksplicht

Na lang zoeken is het droomhuis gevonden, de onderhandelingen zijn succesvol afgerond en de champagne is ontkurkt. Abrupt slaat de stemming om. Bij de verbouwing blijken er gebreken...

Lees verder >>

Uitleg van overeenkomsten, de taalkundige uitleg in plaats van de gebruikelijke partijbedoelingen.

Als partijen van mening verschillen over de uitleg van een overeenkomst, wordt de overeenkomst in beginsel uitgelegd op basis van de partijbedoelingen, de zogenaamde Haviltex-maatstaf....

Lees verder >>

Boetebedingen en matiging

Veel contracten bevatten boetebedingen voor het geval een partij de overeenkomst niet (volledig) nakomt. Daarmee wordt discussie over de schade voorkomen; de boete vormt de...

Lees verder >>

Schadevergoeding bij te late oplevering

In een aannemingsovereenkomst wordt veelal opgenomen binnen welke termijn of op welke dag het werk moet zijn voltooid. Als het werk niet tijdig wordt opgeleverd, kan je recht hebben op...

Lees verder >>

Vergoeding verhuis- en inrichtingskosten

Als de rechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst toewijst, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in...

Lees verder >>

Contractenrecht en aansprakelijkheid voor schade van derden

Derden kunnen in het algemeen geen rechten ontlenen aan een contract waarbij zij geen partij zijn. Maar het is een misvatting dat contractspartijen geen rekening hoeven te houden met...

Lees verder >>

Betekenis van 'uitvoerbaar bij voorraad' en de mogelijkheden om op kortere termijn tot ontruiming te komen

Beëindiging van een huurovereenkomst wordt in beginsel door de rechter niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Wat betekent 'uitvoerbaar bij voorraad' en zijn er mogelijkheden om...

Lees verder >>

Het opzeggen van de huur van bedrijfsruimte

In onze praktijk hebben wij dagelijks te maken met de verhuur van bedrijfsruimte. Op veler verzoek zet ik de mogelijkheden tot opzegging en de gevolgen daarvan op een rijtje.

Lees verder >>

Renovatie huurwoning, goedkoop blijft duurkoop

In een eerdere column bepleitte ik de meerwaarde van een advocaat ten opzichte van juridische adviesbureaus en rechtsbijstandverzekeraars, of het procederen in persoon. Mijn conclusie...

Lees verder >>

Meerwerk; wanneer is een verhoging van de prijs verschuldigd?

De praktijk leert dat aannemers en opdrachtgevers zich niet altijd bewust zijn van de voorwaarden waaronder de aannemer daadwerkelijk een verhoging van de prijs kan vorderen. Wat is...

Lees verder >>

Beëindiging aannemingsovereenkomst, ontbinden of opzeggen?

Een aannemingsovereenkomst kan tussentijds beëindigd worden. U kunt die opzeggen of ontbinden. In beide gevallen eindigt de overeenkomst, maar die keuze kan grote financiële...

Lees verder >>

Annuleringsbeding; volledige betaling verschuldigd of niet?

Algemene voorwaarden bevatten soms een annuleringsbeding. Een dergelijk beding bepaalt dat de overeenkomst tussentijds beëindigd mag worden, maar dan wel volledige betaling...

Lees verder >>

Casa miseria, over verhuurperikelen

Steeds vaker wordt onroerend goed gekocht om te verhuren; niet alleen vakantiehuisjes, maar ook bedrijfsruimte en woningen. Vaak gaat het goed. Nog vaker gaat het fout.
In...

Lees verder >>

Procespraktijk; over het afwegen van kansen en mogelijkheden.

Hoger beroep of verzet? Bij procederen komt het aan op tactisch en strategisch denken, het onderkennen en inschatten van kansen en processuele mogelijkheden.

Lees verder >>

Algemene voorwaarden, battle of forms in internationale overeenkomsten

Toepasselijkheid van algemene voorwaarden en verwijzingen naar verschillende algemene voorwaarden bij internationale overeenkomsten.

Lees verder >>

Huurachterstand? Ook de bestuurder kan daarvoor aansprakelijk zijn.

Als een rechtspersoon (bedrijfs)ruimte huurt, is de rechtspersoon ook de huurpenningen verschuldigd. In specifieke gevallen kan betaling van de huurpenningen ook van de bestuurder...

Lees verder >>

Proceskostenveroordeling en advocaatkosten

In civiele (handels)zaken is het gebruikelijk dat de rechter de partij die ongelijk heeft gekregen veroordeelt om de proceskosten van de tegenpartij te betalen. Een...

Lees verder >>

Zakkenvullers, de no cure no pay-afspraak

Toelichting op het verbod op no cure no pay-afspraken en welke prijsafspraken wel mogelijk en toelaatbaar zijn.

Lees verder >>

Goedkoop is duurkoop

Steeds meer dienstverleners concurreren met advocaten. Wanneer kunt u volstaan met inschakeling van een incassobureau of rechtsbijstandverzekeraar en wanneer is het verstandiger een...

Lees verder >>

Het uitdrukkelijk van de hand wijzen van andermans algemene voorwaarden

In de meeste gevallen zult u een overeenkomst alleen willen aangaan onder toepasselijkheid van uw algemene voorwaarden. Maar dat geldt evengoed voor de wederpartij.

Vaak zien...

Lees verder >>

Tijdelijke verhuur en huurbescherming

De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Zowel ten aanzien van woonruimte als bedrijfsruimte is er sprake van een groot aantal verschillende regels....

Lees verder >>

Geen huur maar wel betalen

Het is niet ongebruikelijk dat een onderhuurder, na de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst, onderhandelt met de eigenaar/(voormalig) hoofdverhuurder over een nieuwe...

Lees verder >>

Uitleg van commerciële contracten en entire agreement clausules

Recentelijk heeft de Hoge Raad, ons hoogste nationale rechtscollege, zich uitgelaten over de uitleg van (commerciële) contracten en de daarin steeds vaker voorkomende 'entire...

Lees verder >>

Hoofdelijkheid, borgtocht en andere zekerheden

De wet biedt allerlei mogelijkheden om zekerheden te creëren of in te roepen. Voor de verschillende zekerheden gelden echter ook verschillende voorwaarden. Ook bieden de...

Lees verder >>

Aansprakelijkheid onderaannemer

Als een onderaannemer tekortschiet in de nakoming van een overeenkomst met de hoofdaannemer is dit een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie). In dat geval kan de hoofdaannemer de...

Lees verder >>

Beperkte mogelijkheden aantasting uitspraken bij alternatieve geschillenbeslechting

Bij de keuze voor alternatieve geschillenbeslechting dient men zich niet alleen bewust te zijn van de aan die keuze verbonden financiële consequenties, maar ook dat de...

Lees verder >>

Bezint eer ge begint

Bezint eer ge begint
Met de steeds verdergaande internationalisering en digitalisering neemt ook het aantal internationale overeenkomsten toevlucht. Met de daarbij toegenomen wens...

Lees verder >>

Zorgplicht werkgever geldt ook voor ingehuurde zzp'ers

Zelfstandigen zonder personeel (zzp'er) kunnen bij bedrijfsongevallen dezelfde rechtsbescherming hebben als werknemers in loondienst.

Lees verder >>

Onze Expertises

Bouwrecht

Advocatenkantoor Ester is thuis op het terrein van het bouwrecht. Niet alleen bij de grote bouwprojecten, maar ook bij de kleinere. Of het nu een groot of klein werk betreft,....

Huurrecht

De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Er gelden verschillende regelingen voor verschillende vormen van huur. Zo gelden er andere regels voor...

Contractenrecht

Iedereen heeft dagelijks te maken met het sluiten van contracten, zowel ondernemingen als particulieren. Of u nu een overeenkomst met een afnemer of leverancier sluit, of een brood bij de bakker koopt.

Wanneer iedereen ....

Advocatenkantoor Ester Hillegom hamer