Als een werk niet tijdig wordt opgeleverd, kan er recht bestaan op schadevergoeding of korting. Daarvoor moet worden vastgesteld dat de aannemer aansprakelijk is en eventueel de overschrijding en de omvang van de schade.
In de praktijk kan de bouwtijd op verschillende manieren worden bepaald. De wijze waarop partijen de bouwtijd hebben bepaald, is van invloed op de aansprakelijkheid. Als een vaste opleverdatum is afgesproken en de aannemer niet tijdig oplevert, dan is hij aansprakelijk voor de schade, voor zover de vertraging aan hem kan worden toegerekend. Als een vermoedelijke termijn is overeengekomen, dan is de aannemer niet eerder aansprakelijk dan nadat de aannemer een redelijke termijn is gegund om de oplevering te voltooien en die vervolgens uitblijft. Is de termijn in werkbare dagen uitgedrukt, dan zal het aantal werkbare dagen en de overschrijding moeten worden vastgesteld.
Om de overschrijding bij oplevering op basis van werkbare dagen vast te stellen, moet eerst de ingangsdatum van de bouwtijd worden vastgesteld. De ingangsdatum kan de start van de bouw zijn, maar ook het begin van een fase of een specifieke gebeurtenis.
Om de overschrijding vast te stellen, moet vervolgens het aantal onwerkbare dagen worden bepaald. Een onwerkbare dag wordt meestal gedefinieerd als een dag waarop gedurende tenminste een bepaald aantal uren niet kan worden gewerkt, tenzij dat aan de aannemer kan worden toegerekend. Meestal wordt dat veroorzaakt door weersinvloeden, zoals de temperatuur of langdurige regenval, maar ook het gedrag van partijen kan daarbij een rol spelen. Zo kan de opdrachtgever voorafgaand aan de oplevering (een deel van) het werk in gebruik nemen, waardoor de werkzaamheden vertraging oplopen en de aannemer een beroep kan doen op bouwtijdverlenging.
Het aantal dagen overschrijding kan uiteraard alleen vastgesteld worden als ook duidelijk is wanneer het werk is opgeleverd. Vaak wordt daartoe een proces-verbaal van oplevering opgemaakt, die vaak volgt op een eerdere vooropname. Ook kan het moment van opleveren van (een deel van) het werk volgen uit het in gebruik nemen van het werk of een sleuteloverdracht.
Dat dit in de praktijk nog niet zo eenvoudig is, licht ik toe aan de hand van een recente uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw.
Het begon, zoals altijd, eenvoudig en in goede harmonie: partijen kwamen overeen dat de aannemer een berging zou realiseren en die voor 1 oktober 2012 aan opdrachtgever zou opleveren. Op 26 oktober 2012 vond een opneming van het werk plaats, waarna partijen van mening verschilden of oplevering had plaatsgevonden en/of de aannemer een boete (korting) verschuldigd was wegens termijnoverschrijding.
De aannemer was van mening dat zij geen korting verschuldigd was, omdat zij het werk op 26 oktober 2012 heeft willen opleveren, maar de opdrachtgever toen - ten onrechte - de oplevering weigerde. Maar de aannemer gokte natuurlijk niet op een paard; het beroep van de opdrachtgever op de boeteclausule zou tevens te laat zijn gedaan en de opdrachtgever komt overigens in het geheel geen beroep toe op de boeteclausule omdat hij geen schade heeft geleden, aldus de aannemer.
Allereerst werd vastgesteld dat de oplevering in oktober 2012 terecht was geweigerd; de aanwezige gebreken (zo was het schilder- en voegwerk nog niet gereed en was er sprake van maatvoeringsfouten) waren zodanig dat die ingebruikneming door de opdrachtgever in de weg stonden. Het enkele feit dat de aannemer een sleutel van de berging heeft overhandigd, maakte nog niet dat er sprake is van oplevering, aldus de arbiter. Eens temeer omdat geen uitnodiging tot oplevering was verzonden, er geen proces-verbaal van oplevering was en er ook al geen gebrekenlijst was opgesteld.
Overigens kan uit het enkele feit dat een proces-verbaal van oplevering aanwezig is, nog niet opgemaakt worden dat er sprake is van aanvaarding van het werk. Recent behandelden wij een zaak, waarin het proces-verbaal van oplevering geen enkele indicatie gaf dat het werk was aanvaard onder voorbehoud van herstel van de daarin genoemde gebreken. Evenmin lag het voor de hand om het proces-verbaal aldus uit te leggen dat bedoeld was om met herstel van de op het proces-verbaal genoemde gebreken eventuele rechten met betrekking tot andere geconstateerde gebreken prijs te geven. Voor een dergelijke uitleg gaf het proces-verbaal geen enkel aanknopingspunt.
Als de aansprakelijkheid is vastgesteld, komt de vraag aan de orde welke schade gevorderd kan worden. In de bouw worden veelvuldig algemene voorwaarden van toepassing verklaard, zoals de UAV 2012. Veel van deze voorwaarden kennen een kortingsregeling wegens te late oplevering. Daarmee wordt discussie over de schade voorkomen; de boete vormt de contractueel afgesproken schadevergoeding in de vorm van een korting op de aanneemsom, per dag overschrijding.
Als geen algemene voorwaarden toepasselijk zijn verklaard, of daarin geen regeling wegens te late oplevering is opgenomen, dan moet de opdrachtgever aantonen welke schade hij lijdt door de te late oplevering.
Daarbij kan gedacht worden aan schade in de vorm van opslagkosten, doorlopende huurkosten of extra hypotheeklasten. Bij kleinere bouwwerken ligt dat niet of minder voor de hand. Toch kan ook daar sprake zijn van schade. Weliswaar was in bovenstaande uitspraak van de Raad van Arbitrage een contractuele boete overeengekomen, maar de uitspraak laat wel zien aan welke schade gedacht kan worden. Aannemelijk werd geacht dat de opdrachtgever schade heeft geleden door de vertraagde oplevering in de vorm van beperkt woongenot als gevolg van de opslag van spullen in zijn woning en tuin met roestvorming op de fietsen tot gevolg en in de vorm van het moeten opnemen van extra vrije dagen.
Ten aanzien van het te late beroep op de boeteclausule wordt - in lijn met de vaste rechtspraak van de Hoge Raad - geoordeeld dat enkel tijdsverloop of stilzitten onvoldoende is om rechtsverwerking te kunnen aannemen. Met andere woorden, wil een beroep op rechtsverwerking slagen, dan moeten er bijzondere omstandigheden zijn als gevolg waarvan bij de aannemer het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat opdrachtgever zijn aanspraak op de korting niet (meer) geldend zou maken, hetzij de positie van de aannemer onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval opdrachtgever zijn aanspraak alsnog geldend maakt.
Los van het voorgaande kan de aannemer altijd nog een beroep doen op matiging van de boete, al is ook daarvoor niet snel aanleiding. Vaste rechtspraak is dat de rechter zich daarbij zeer terughoudend moeten opstellen. Ook de arbiters van de Raad van Arbitrage voor de Bouw zijn daarin uiterst terughoudend.
Conclusie:
Regelmatig hebben wij te maken met beslag en gevolgen daarvan als de procedure wordt voortgezet in appel. Aan de hand van een recent praktijkvoorbeeld ga ik in op het beslag en de...
Op 1 januari 2021 is de wet vereenvoudiging beslagvrije voet in werking getreden. De beslagvrije voet is dat deel van het inkomen waar geen beslag op mag worden gelegd door...
Met de ouderdomsclausule beoogt de verkoper de aansprakelijkheid te beperken voor (verborgen) gebreken die het normaal gebruik van de woning of bedrijfsruimte belemmeren. De vraag is...
De ondertekening van overeenkomsten wordt steeds vaker digitaal gedaan. Maar is dat rechtsgeldig en waar moet je op letten?
In de bouwpraktijk komt bouwtijdoverschrijding geregeld voor. Maar hoe wordt die bepaald?
Op 25 april 2020 is de (spoed)wet 'Tijdelijke wet verlening tijdelijke huurovereenkomsten' in werking getreden. Onder deze...
In verband met de corona-uitbraak kunnen tijdelijke huurovereenkomsten die eindigen na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020 verlengd worden voor maximaal drie maanden, zonder dat daarmee...
De bouwsector krijgt door de coronacrisis een nieuwe klap te verwerken. Voor de derde keer in twaalf jaar tijd dreigt de Nederlandse bouwsector in een crisis te belanden.
De wereld is in de ban van het coronavirus. Het virus kan ook tot gevolg hebben dat overeenkomsten niet, niet tijdig of helemaal niet meer kunnen worden nagekomen. Hoe moet u daarmee...
In een eerdere bijdrage stonden de mededelings- en onderzoeksplicht bij de koop van vastgoed centraal en de rangorde daartussen.
Naar aanleiding van een recente zaak in onze...
Als uw facturen niet worden voldaan, komt u niet altijd een beroep toe op het eigendomsvoorbehoud. Wanneer kunt u met een beroep op het eigendomsvoorbehoud de geleverde zaken...
Het retentierecht is de bevoegdheid die een aannemer heeft om het door hem uitgevoerde werk of de onder hem aanwezige zaak niet af te geven, maar de afgifte daarvan 'op te schorten'....
Bij gebiedsontwikkeling wil de ontwikkelaar voorkomen dat belanghebbenden zich verzetten tegen de voorgenomen plannen. De ontwikkelaar pleegt daartoe afspraken met de belanghebbenden...
In geval van faillissement biedt contractuele medehuur zowel mogelijkheden als valkuilen. Als de huurder/rechtspersoon failliet gaat en de curator de huur opzegt, betekent dat volgens...
Na lang zoeken is het droomhuis gevonden, de onderhandelingen zijn succesvol afgerond en de champagne is ontkurkt. Abrupt slaat de stemming om. Bij de verbouwing blijken er gebreken...
Als partijen van mening verschillen over de uitleg van een overeenkomst, wordt de overeenkomst in beginsel uitgelegd op basis van de partijbedoelingen, de zogenaamde Haviltex-maatstaf....
Veel contracten bevatten boetebedingen voor het geval een partij de overeenkomst niet (volledig) nakomt. Daarmee wordt discussie over de schade voorkomen; de boete vormt de...
In een aannemingsovereenkomst wordt veelal opgenomen binnen welke termijn of op welke dag het werk moet zijn voltooid. Als het werk niet tijdig wordt opgeleverd, kan je recht hebben op...
Als de rechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst toewijst, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in...
Derden kunnen in het algemeen geen rechten ontlenen aan een contract waarbij zij geen partij zijn. Maar het is een misvatting dat contractspartijen geen rekening hoeven te houden met...
Beëindiging van een huurovereenkomst wordt in beginsel door de rechter niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Wat betekent 'uitvoerbaar bij voorraad' en zijn er mogelijkheden om...
In onze praktijk hebben wij dagelijks te maken met de verhuur van bedrijfsruimte. Op veler verzoek zet ik de mogelijkheden tot opzegging en de gevolgen daarvan op een rijtje.
In een eerdere column bepleitte ik de meerwaarde van een advocaat ten opzichte van juridische adviesbureaus en rechtsbijstandverzekeraars, of het procederen in persoon. Mijn conclusie...
De praktijk leert dat aannemers en opdrachtgevers zich niet altijd bewust zijn van de voorwaarden waaronder de aannemer daadwerkelijk een verhoging van de prijs kan vorderen. Wat is...
Een aannemingsovereenkomst kan tussentijds beëindigd worden. U kunt die opzeggen of ontbinden. In beide gevallen eindigt de overeenkomst, maar die keuze kan grote financiële...
Algemene voorwaarden bevatten soms een annuleringsbeding. Een dergelijk beding bepaalt dat de overeenkomst tussentijds beëindigd mag worden, maar dan wel volledige betaling...
Steeds vaker wordt onroerend goed gekocht om te verhuren; niet alleen vakantiehuisjes, maar ook bedrijfsruimte en woningen. Vaak gaat het goed. Nog vaker gaat het fout.
In...
Hoger beroep of verzet? Bij procederen komt het aan op tactisch en strategisch denken, het onderkennen en inschatten van kansen en processuele mogelijkheden.
Toepasselijkheid van algemene voorwaarden en verwijzingen naar verschillende algemene voorwaarden bij internationale overeenkomsten.
Als een rechtspersoon (bedrijfs)ruimte huurt, is de rechtspersoon ook de huurpenningen verschuldigd. In specifieke gevallen kan betaling van de huurpenningen ook van de bestuurder...
In civiele (handels)zaken is het gebruikelijk dat de rechter de partij die ongelijk heeft gekregen veroordeelt om de proceskosten van de tegenpartij te betalen. Een...
Toelichting op het verbod op no cure no pay-afspraken en welke prijsafspraken wel mogelijk en toelaatbaar zijn.
Steeds meer dienstverleners concurreren met advocaten. Wanneer kunt u volstaan met inschakeling van een incassobureau of rechtsbijstandverzekeraar en wanneer is het verstandiger een...
In de meeste gevallen zult u een overeenkomst alleen willen aangaan onder toepasselijkheid van uw algemene voorwaarden. Maar dat geldt evengoed voor de wederpartij.
Vaak zien...
De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Zowel ten aanzien van woonruimte als bedrijfsruimte is er sprake van een groot aantal verschillende regels....
Het is niet ongebruikelijk dat een onderhuurder, na de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst, onderhandelt met de eigenaar/(voormalig) hoofdverhuurder over een nieuwe...
Recentelijk heeft de Hoge Raad, ons hoogste nationale rechtscollege, zich uitgelaten over de uitleg van (commerciële) contracten en de daarin steeds vaker voorkomende 'entire...
De wet biedt allerlei mogelijkheden om zekerheden te creëren of in te roepen. Voor de verschillende zekerheden gelden echter ook verschillende voorwaarden. Ook bieden de...
Als een onderaannemer tekortschiet in de nakoming van een overeenkomst met de hoofdaannemer is dit een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie). In dat geval kan de hoofdaannemer de...
Bij de keuze voor alternatieve geschillenbeslechting dient men zich niet alleen bewust te zijn van de aan die keuze verbonden financiële consequenties, maar ook dat de...
Bezint eer ge begint
Met de steeds verdergaande internationalisering en digitalisering neemt ook het aantal internationale overeenkomsten toevlucht. Met de daarbij toegenomen wens...
Zelfstandigen zonder personeel (zzp'er) kunnen bij bedrijfsongevallen dezelfde rechtsbescherming hebben als werknemers in loondienst.
Advocatenkantoor Ester is thuis op het terrein van het bouwrecht. Niet alleen bij de grote bouwprojecten, maar ook bij de kleinere. Of het nu een groot of klein werk betreft,....
De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Er gelden verschillende regelingen voor verschillende vormen van huur. Zo gelden er andere regels voor...
Iedereen heeft dagelijks te maken met het sluiten van contracten, zowel ondernemingen als particulieren. Of u nu een overeenkomst met een afnemer of leverancier sluit, of een brood bij de bakker koopt.
Wanneer iedereen ....
Advocatenkantoor Ester
Meerlaan 180
2181 BW HILLEGOM
T 0252 - 348 821
F 0252 - 348 803
E info@advocatenkantoorester.nl
Advocatenkantoor Ester
Meerlaan 180
2181 BW HILLEGOM
T 0252 - 348 821
F 0252 - 348 803
E info@advocatenkantoorester.nl
