Eerder zette ik de mogelijkheden en gevolgen van opzegging van de huur van bedrijfsruimte uiteen. Daarbij wees ik erop dat de vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst door de rechter in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Wat betekent 'uitvoerbaar bij voorraad' en zijn er mogelijkheden om op kortere termijn tot ontruiming te komen?
De hoofdregel is dat het instellen van een rechtsmiddel, zoals hoger beroep, tot gevolg heeft dat de tenuitvoerlegging van de beslissing wordt geschorst. Als de beslissing daarentegen "uitvoerbaar bij voorraad" is verklaard, betekent dit dat de veroordeelde partij desgevraagd meteen aan de beslissing moet voldoen. U kunt de beslissing dus gelijk ten uitvoer leggen, ongeacht de vraag of de wederpartij nog in hoger beroep, cassatie of verzet kan. Het instellen van een rechtsmiddel ‘schorst’ de tenuitvoerlegging in dat geval niet.
Over het algemeen levert dit geen problemen op. Een procesadvocaat verzoekt doorgaans een vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Wanneer door gedaagde daartegen geen verweer wordt gevoerd, zal de rechter in de regel het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Als de wederpartij bijvoorbeeld door de rechter is veroordeeld tot het betalen van een geldsom en de rechter heeft die veroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard, is hij gehouden de geldsom te betalen. Ook als hoger beroep ingesteld wordt èn zolang in hoger beroep geen andere uitspraak is gedaan.
Als niet verzocht is het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren of dat is afgewezen, zijn er overigens nog wel mogelijkheden. Dit kan alsnog gevorderd worden bij incidentele vordering in hoger beroep. Ook het omgekeerde is mogelijk: in hoger beroep kan - wederom bij wijze van incident - gevorderd worden de uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis te schorsen.
Bij een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wordt het toewijzend vonnis in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De huurovereenkomst blijft van kracht totdat de rechter onherroepelijk op de vordering heeft beslist, aldus artikelen 7:272 BW (woonruimte) en 7:295 BW (290-bedrijfsruimte).
Daaraan ligt de gedachte ten grondslag dat de huurder zijn belang bij een hoger beroep zou verliezen als het vonnis tot beëindiging van de huur en ontruiming uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Een eenmaal ontruimde huurder zal veelal niet meer in het gehuurde kunnen terugkeren. Ook niet als hij in hoger beroep alsnog in het gelijk wordt gesteld.
Gedurende de periode dat hoger beroep, cassatie of verzet openstaat, kan het vonnis dus niet ten uitvoer gelegd worden. In geval hoger beroep, cassatie of verzet daadwerkelijk is ingesteld, kan het vonnis gedurende de procedure ook niet ten uitvoer gelegd worden, totdat daarop is beslist. Cassatie of hoger beroep duurt vaak maanden, soms zelfs jaren. Dat betekent dat de ontruiming van een huurder lang op zich kan laten wachten, met alle gevolgen van dien.
Maar er zijn wel degelijk mogelijkheden voor de verhuurder om eerder tot ontruiming te komen:
Door slim te procederen en gebruik te maken van de mogelijkheden, kan de verhuurde ruimte op korte termijn weer beschikbaar komen en verdere schade (in de vorm van niet betaalde huurpenningen) worden voorkomen.
Regelmatig hebben wij te maken met beslag en gevolgen daarvan als de procedure wordt voortgezet in appel. Aan de hand van een recent praktijkvoorbeeld ga ik in op het beslag en de...
Op 1 januari 2021 is de wet vereenvoudiging beslagvrije voet in werking getreden. De beslagvrije voet is dat deel van het inkomen waar geen beslag op mag worden gelegd door...
Met de ouderdomsclausule beoogt de verkoper de aansprakelijkheid te beperken voor (verborgen) gebreken die het normaal gebruik van de woning of bedrijfsruimte belemmeren. De vraag is...
De ondertekening van overeenkomsten wordt steeds vaker digitaal gedaan. Maar is dat rechtsgeldig en waar moet je op letten?
In de bouwpraktijk komt bouwtijdoverschrijding geregeld voor. Maar hoe wordt die bepaald?
Op 25 april 2020 is de (spoed)wet 'Tijdelijke wet verlening tijdelijke huurovereenkomsten' in werking getreden. Onder deze...
In verband met de corona-uitbraak kunnen tijdelijke huurovereenkomsten die eindigen na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020 verlengd worden voor maximaal drie maanden, zonder dat daarmee...
De bouwsector krijgt door de coronacrisis een nieuwe klap te verwerken. Voor de derde keer in twaalf jaar tijd dreigt de Nederlandse bouwsector in een crisis te belanden.
De wereld is in de ban van het coronavirus. Het virus kan ook tot gevolg hebben dat overeenkomsten niet, niet tijdig of helemaal niet meer kunnen worden nagekomen. Hoe moet u daarmee...
In een eerdere bijdrage stonden de mededelings- en onderzoeksplicht bij de koop van vastgoed centraal en de rangorde daartussen.
Naar aanleiding van een recente zaak in onze...
Als uw facturen niet worden voldaan, komt u niet altijd een beroep toe op het eigendomsvoorbehoud. Wanneer kunt u met een beroep op het eigendomsvoorbehoud de geleverde zaken...
Het retentierecht is de bevoegdheid die een aannemer heeft om het door hem uitgevoerde werk of de onder hem aanwezige zaak niet af te geven, maar de afgifte daarvan 'op te schorten'....
Bij gebiedsontwikkeling wil de ontwikkelaar voorkomen dat belanghebbenden zich verzetten tegen de voorgenomen plannen. De ontwikkelaar pleegt daartoe afspraken met de belanghebbenden...
In geval van faillissement biedt contractuele medehuur zowel mogelijkheden als valkuilen. Als de huurder/rechtspersoon failliet gaat en de curator de huur opzegt, betekent dat volgens...
Na lang zoeken is het droomhuis gevonden, de onderhandelingen zijn succesvol afgerond en de champagne is ontkurkt. Abrupt slaat de stemming om. Bij de verbouwing blijken er gebreken...
Als partijen van mening verschillen over de uitleg van een overeenkomst, wordt de overeenkomst in beginsel uitgelegd op basis van de partijbedoelingen, de zogenaamde Haviltex-maatstaf....
Veel contracten bevatten boetebedingen voor het geval een partij de overeenkomst niet (volledig) nakomt. Daarmee wordt discussie over de schade voorkomen; de boete vormt de...
In een aannemingsovereenkomst wordt veelal opgenomen binnen welke termijn of op welke dag het werk moet zijn voltooid. Als het werk niet tijdig wordt opgeleverd, kan je recht hebben op...
Als de rechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst toewijst, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in...
Derden kunnen in het algemeen geen rechten ontlenen aan een contract waarbij zij geen partij zijn. Maar het is een misvatting dat contractspartijen geen rekening hoeven te houden met...
Beëindiging van een huurovereenkomst wordt in beginsel door de rechter niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Wat betekent 'uitvoerbaar bij voorraad' en zijn er mogelijkheden om...
In onze praktijk hebben wij dagelijks te maken met de verhuur van bedrijfsruimte. Op veler verzoek zet ik de mogelijkheden tot opzegging en de gevolgen daarvan op een rijtje.
In een eerdere column bepleitte ik de meerwaarde van een advocaat ten opzichte van juridische adviesbureaus en rechtsbijstandverzekeraars, of het procederen in persoon. Mijn conclusie...
De praktijk leert dat aannemers en opdrachtgevers zich niet altijd bewust zijn van de voorwaarden waaronder de aannemer daadwerkelijk een verhoging van de prijs kan vorderen. Wat is...
Een aannemingsovereenkomst kan tussentijds beëindigd worden. U kunt die opzeggen of ontbinden. In beide gevallen eindigt de overeenkomst, maar die keuze kan grote financiële...
Algemene voorwaarden bevatten soms een annuleringsbeding. Een dergelijk beding bepaalt dat de overeenkomst tussentijds beëindigd mag worden, maar dan wel volledige betaling...
Steeds vaker wordt onroerend goed gekocht om te verhuren; niet alleen vakantiehuisjes, maar ook bedrijfsruimte en woningen. Vaak gaat het goed. Nog vaker gaat het fout.
In...
Hoger beroep of verzet? Bij procederen komt het aan op tactisch en strategisch denken, het onderkennen en inschatten van kansen en processuele mogelijkheden.
Toepasselijkheid van algemene voorwaarden en verwijzingen naar verschillende algemene voorwaarden bij internationale overeenkomsten.
Als een rechtspersoon (bedrijfs)ruimte huurt, is de rechtspersoon ook de huurpenningen verschuldigd. In specifieke gevallen kan betaling van de huurpenningen ook van de bestuurder...
In civiele (handels)zaken is het gebruikelijk dat de rechter de partij die ongelijk heeft gekregen veroordeelt om de proceskosten van de tegenpartij te betalen. Een...
Toelichting op het verbod op no cure no pay-afspraken en welke prijsafspraken wel mogelijk en toelaatbaar zijn.
Steeds meer dienstverleners concurreren met advocaten. Wanneer kunt u volstaan met inschakeling van een incassobureau of rechtsbijstandverzekeraar en wanneer is het verstandiger een...
In de meeste gevallen zult u een overeenkomst alleen willen aangaan onder toepasselijkheid van uw algemene voorwaarden. Maar dat geldt evengoed voor de wederpartij.
Vaak zien...
De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Zowel ten aanzien van woonruimte als bedrijfsruimte is er sprake van een groot aantal verschillende regels....
Het is niet ongebruikelijk dat een onderhuurder, na de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst, onderhandelt met de eigenaar/(voormalig) hoofdverhuurder over een nieuwe...
Recentelijk heeft de Hoge Raad, ons hoogste nationale rechtscollege, zich uitgelaten over de uitleg van (commerciële) contracten en de daarin steeds vaker voorkomende 'entire...
De wet biedt allerlei mogelijkheden om zekerheden te creëren of in te roepen. Voor de verschillende zekerheden gelden echter ook verschillende voorwaarden. Ook bieden de...
Als een onderaannemer tekortschiet in de nakoming van een overeenkomst met de hoofdaannemer is dit een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie). In dat geval kan de hoofdaannemer de...
Bij de keuze voor alternatieve geschillenbeslechting dient men zich niet alleen bewust te zijn van de aan die keuze verbonden financiële consequenties, maar ook dat de...
Bezint eer ge begint
Met de steeds verdergaande internationalisering en digitalisering neemt ook het aantal internationale overeenkomsten toevlucht. Met de daarbij toegenomen wens...
Zelfstandigen zonder personeel (zzp'er) kunnen bij bedrijfsongevallen dezelfde rechtsbescherming hebben als werknemers in loondienst.
Advocatenkantoor Ester is thuis op het terrein van het bouwrecht. Niet alleen bij de grote bouwprojecten, maar ook bij de kleinere. Of het nu een groot of klein werk betreft,....
De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Er gelden verschillende regelingen voor verschillende vormen van huur. Zo gelden er andere regels voor...
Iedereen heeft dagelijks te maken met het sluiten van contracten, zowel ondernemingen als particulieren. Of u nu een overeenkomst met een afnemer of leverancier sluit, of een brood bij de bakker koopt.
Wanneer iedereen ....
Advocatenkantoor Ester
Meerlaan 180
2181 BW HILLEGOM
T 0252 - 348 821
F 0252 - 348 803
E info@advocatenkantoorester.nl
Advocatenkantoor Ester
Meerlaan 180
2181 BW HILLEGOM
T 0252 - 348 821
F 0252 - 348 803
E info@advocatenkantoorester.nl
