Uit de praktijk

Het opzeggen van de huur van bedrijfsruimte

In onze praktijk hebben wij dagelijks te maken met de verhuur van bedrijfsruimte. De verschillende vormen van verhuur kennen elk hun eigen regeling, wat veel vragen oplevert. Op veler verzoek zet ik de mogelijkheden tot opzegging en de gevolgen daarvan op een rijtje.

Verschillende bedrijfsruimten

De mogelijkheden en de mate van bescherming van de huurder is afhankelijk van het soort bedrijfsruimte. Van belang is dus om vast te stellen wat voor soort bedrijfsruimte het betreft. De wet maakt een tweedeling tussen zogenaamde “290-bedrijfsruimte” en "overige bedrijfsruimte".

De wet definieert 290-bedrijfsruimte als:

"een gebouwde onroerende zaak (of een gedeelte daarvan) die krachtens de huurovereenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is."

Daarnaast valt ook een kampeer- of hotelbedrijf onder 290-bedrijfsruimte.

Als er sprake is van verhuur van een gebouwde onroerende zaak (of een gedeelte daarvan), niet zijnde 290-bedrijfsruimte of woonruimte, dan spreken we van overige bedrijfsruimte of 230a-bedrijfsruimte.

Vaak is duidelijk onder welke regeling de verhuur valt, maar er is ook een grijs gebied. Ik volsta hier met de opmerking dat van 290-bedrijfsruimte veelal sprake is bij de huur van winkel- of horecaruimte en van overige bedrijfsruimte bij kantoorruimte en opslagruimte.

Opzegging van 290-bedrijfsruimte

Voor 290-bedrijfsruimte kent de wet een strak regime, dat van (semi) dwingendrechtelijke aard is. Dat betekent dat daarvan niet eenvoudig kan worden afgeweken: voor afwijking ten nadele van de huurder is een goed argument èn toestemming van de rechter nodig.

Bij 290-bedrijfsruimte bedraagt de aanvangsduur in beginsel vijf jaar. Is een kortere duur overeengekomen, dan geldt de overeenkomst toch voor vijf jaar, tenzij de overeenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar of korter. Een overeenkomst aangegaan voor de duur van twee jaar of korter geldt voor de overeengekomen korte duur. Na deze eerste vijf jaar, wordt de huurperiode van rechtswege met vijf jaar verlengd, waarna een verlenging voor onbepaalde tijd volgt, tenzij partijen een voortzetting voor bepaalde tijd zijn overeengekomen.

Een overeenkomst voor bepaalde tijd eindigt niet van rechtswege maar moet worden opgezegd, zelfs als een bepaalde tijd is overeengekomen.

Deze opzegging dient aan een aantal wettelijke vereisten te voldoen:

• de opzegging moet gedaan worden bij aangetekende brief of bij deurwaardersexploot;
• daarbij dient een opzeggingstermijn van tenminste één jaar in acht te worden genomen;
• bij opzegging door de verhuurder dient de opzegging de gronden te vermelden die tot de opzegging geleid hebben.

De gedachte hierbij is dat de huurder zich een oordeel moet kunnen vormen over zijn kansen in een eventuele procedure op basis van de in de opzegging vermelde gronden, dat hij zijn verweer op die gronden moet kunnen toespitsen en dat hij in een eventuele procedure niet opeens geconfronteerd wordt met andere gronden.

Zowel de huurder als de verhuurder kunnen de overeenkomst die voor vijf jaar geldt, opzeggen tegen het einde van de vijfjaarstermijn. Zoals gezegd, dient de verhuurder - in tegenstelling tot de huurder - een reden aan de opzegging ten grondslag te leggen. Aan het einde van de eerste vijfjaarstermijn kan de verhuurder daarvoor slechts twee redenen aanvoeren, te weten:

• dat de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt; of
• de verhuurder maakt aannemelijk dat hij (of zijn directe familie) het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt overigens niet verkoop verstaan.

Als de verhuurder de huur tegen het einde van de tweede periode (10 jaar) opzegt, heeft hij meer mogelijkheden. Aan de opzegging kan de verhuurder dan ook ten grondslag leggen dat:

• de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt; of
• de verhuurder een bestemming wil verwezenlijken die krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde ligt.

Daarnaast kan de rechter tegen of na het einde van de tweede periode de beëindiging toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huur tegen de belangen van de huurder bij verlenging ervan.

Als rechtsgeldig is opgezegd, betekent dat evenwel niet dat daarmee de huurovereenkomst ook eindigt. Als de huurder niet instemt met beëindiging van de huur, blijft de huurovereenkomst in stand totdat de rechter onherroepelijk het tijdstip heeft vastgesteld waarop de huurovereenkomst eindigt. Als de huurder niet instemt met de opzegging, zal de verhuurder zich dus tot de kantonrechter moeten wenden om, op de gronden als vermeld in de opzegging, te vorderen dat het tijdstip wordt vastgesteld waarop de huurovereenkomst eindigt en ontruimd moet worden.

De rechter kan in zijn beslissing tot toewijzing van de vordering een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder of aan degene aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten.

Op een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter is de wettelijke regeling niet van toepassing. Dat betekent onder andere dat de opzeggingsgronden niet van toepassing zijn en de huurder ook geen huurbescherming geniet.

Opzegging van overige bedrijfsruimte

In tegenstelling tot het strenge regime bij 290-bedrijfsruimte, kent de wet grote vrijheid toe bij overige bedrijfsruimte. Voor wat betreft de opzegging, is het meest in het oog springend verschil dat de huurovereenkomst wel door het verstrijken van die tijd eindigt, zonder dat daar een opzegging voor nodig is.

Partijen kunnen daar bij huurovereenkomst wel van afwijken. Als partijen overeen zijn gekomen dat tegen het einde van de overeengekomen periode opgezegd moet worden, of als er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, zal opgezegd moeten worden. De minimale opzegtermijn bedraagt in dat geval een maand.

Een ander verschil is dat bij overige bedrijfsruimte de gronden van de opzegging niet vermeld hoeven worden en evenmin een aangetekende brief of deurwaardersexploot is voorgeschreven.

Evenals bij 290-bedrijfsruimte, is daarmee de kous nog niet af. De opzegging maakt weliswaar een eind aan de huurovereenkomst, maar de huurder geniet zogenaamde 'ontruimingsbescherming'. De huurder kan gedurende twee maanden na de dag waartegen is opgezegd, de kantonrechter verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming plaats moet vinden te verlengen.

In de twee maanden na het einde van de huurovereenkomst en gedurende de eventueel aanhangig gemaakte procedure tot verlening van de ontruimingstermijn, mag de huurder gebruik blijven maken van de ruimte, zonder dat de verhuurder een ontruiming kan afdwingen. Het spreekt voor zich dat de huurder daarvoor wel een gebruiksvergoeding verschuldigd is.

Het verlengingsverzoek kan alleen worden toegewezen als de huurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij onmiddellijke ontruiming ernstiger worden geschaad, dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik.

Indien de kantonrechter het ontruimingstijdstip verlengt, kan de ontruimingsbescherming maximaal twee keer verlengd worden, steeds met maximaal een jaar.

Tips and tricks

Het is van belang eerst vast te stellen wat voor soort bedrijfsruimte verhuurd wordt. Daarbij is niet doorslaggevend hoe partijen dat hebben genoemd, of wat de huurovereenkomst daarover aangeeft. Aan de hand van de feitelijke situatie wordt bepaald wat voor bedrijfsruimte het betreft.

290-bedrijfsruimte

• Bij een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter is de wettelijke regeling niet van toepassing. Dat betekent dat opzeggingsgronden niet van toepassing zijn en de huurder ook geen huurbescherming geniet.
• Als deze huurovereenkomst van twee jaar of korter (stilzwijgend) wordt verlengd, geldt automatisch het strenge regime.
• De huur eindigt niet door opzegging door de verhuurder, wel bij opzegging door de huurder. Het geniet dan ook de voorkeur de huurder de huurovereenkomst op te laten zeggen.
• Als de huurder niet instemt met de opzegging, zal in rechte de beëindiging afgedwongen moeten worden. Vraag dan ook bij de opzegging aan de huurder om - binnen zes weken - schriftelijk aan te geven dat hij in de beëindiging toestemt. Daarmee voorkomt u onnodig procederen of tijdsverlies.
• De huurovereenkomst eindigt alleen met een onherroepelijke beslissing van de rechter. De rechter mag het vonnis in beginsel dan ook niet “uitvoerbaar bij voorraad” verklaren. Dat betekent dat de huurovereenkomst nog steeds niet beëindigd is, zolang er nog een rechtsmiddel (hoger beroep of cassatie) openstaat tegen die beslissing.
• De rechter die de beëindigingsvordering toewijst, kan (dus niet: moet) aan de huurder een tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten toekennen.
• Als er sprake is van een ernstige toerekenbare tekortkoming (wanprestatie) kan de rechter verzocht worden de huurovereenkomst te ontbinden. U bent dan niet gehouden aan de huurperiode(n), dat kan te allen tijde.
• De strikte regels gelden alleen bij opzegging. Het spreekt voor zich, en het geniet de voorkeur, in onderling overleg de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen. Het aanbod van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten doet vaak wonderen.

Overige bedrijfsruimte

• De huur van overige bedrijfsruimte eindigt wél door opzegging door de verhuurder. In die situatie is het aan de huurder om met een gerechtelijke procedure te proberen de ontruiming uit te stellen.
• Vergeet bij overige bedrijfsruimte dus niet bij de opzegging tevens de ontruiming aan te zeggen.

Advocatenkantoor Ester beschikt  over een ruime ervaring op het gebied van adviseren en procederen in het huurrecht. Graag beantwoorden wij uw vragen op dit gebied.