In onze praktijk hebben wij dagelijks te maken met de verhuur van bedrijfsruimte. De verschillende vormen van verhuur kennen elk hun eigen regeling, wat veel vragen oplevert. Op veler verzoek zet ik de mogelijkheden tot opzegging en de gevolgen daarvan op een rijtje.
Verschillende bedrijfsruimten
De mogelijkheden en de mate van bescherming van de huurder is afhankelijk van het soort bedrijfsruimte. Van belang is dus om vast te stellen wat voor soort bedrijfsruimte het betreft. De wet maakt een tweedeling tussen zogenaamde “290-bedrijfsruimte” en "overige bedrijfsruimte".
De wet definieert 290-bedrijfsruimte als:
"een gebouwde onroerende zaak (of een gedeelte daarvan) die krachtens de huurovereenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is."
Daarnaast valt ook een kampeer- of hotelbedrijf onder 290-bedrijfsruimte.
Als er sprake is van verhuur van een gebouwde onroerende zaak (of een gedeelte daarvan), niet zijnde 290-bedrijfsruimte of woonruimte, dan spreken we van overige bedrijfsruimte of 230a-bedrijfsruimte.
Vaak is duidelijk onder welke regeling de verhuur valt, maar er is ook een grijs gebied. Ik volsta hier met de opmerking dat van 290-bedrijfsruimte veelal sprake is bij de huur van winkel- of horecaruimte en van overige bedrijfsruimte bij kantoorruimte en opslagruimte.
Opzegging van 290-bedrijfsruimte
Voor 290-bedrijfsruimte kent de wet een strak regime, dat van (semi) dwingendrechtelijke aard is. Dat betekent dat daarvan niet eenvoudig kan worden afgeweken: voor afwijking ten nadele van de huurder is een goed argument èn toestemming van de rechter nodig.
Bij 290-bedrijfsruimte bedraagt de aanvangsduur in beginsel vijf jaar. Is een kortere duur overeengekomen, dan geldt de overeenkomst toch voor vijf jaar, tenzij de overeenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar of korter. Een overeenkomst aangegaan voor de duur van twee jaar of korter geldt voor de overeengekomen korte duur. Na deze eerste vijf jaar, wordt de huurperiode van rechtswege met vijf jaar verlengd, waarna een verlenging voor onbepaalde tijd volgt, tenzij partijen een voortzetting voor bepaalde tijd zijn overeengekomen.
Een overeenkomst voor bepaalde tijd eindigt niet van rechtswege maar moet worden opgezegd, zelfs als een bepaalde tijd is overeengekomen.
Deze opzegging dient aan een aantal wettelijke vereisten te voldoen:
De gedachte hierbij is dat de huurder zich een oordeel moet kunnen vormen over zijn kansen in een eventuele procedure op basis van de in de opzegging vermelde gronden, dat hij zijn verweer op die gronden moet kunnen toespitsen en dat hij in een eventuele procedure niet opeens geconfronteerd wordt met andere gronden.
Zowel de huurder als de verhuurder kunnen de overeenkomst die voor vijf jaar geldt, opzeggen tegen het einde van de vijfjaarstermijn. Zoals gezegd, dient de verhuurder - in tegenstelling tot de huurder - een reden aan de opzegging ten grondslag te leggen. Aan het einde van de eerste vijfjaarstermijn kan de verhuurder daarvoor slechts twee redenen aanvoeren, te weten:
Als de verhuurder de huur tegen het einde van de tweede periode (10 jaar) opzegt, heeft hij meer mogelijkheden. Aan de opzegging kan de verhuurder dan ook ten grondslag leggen dat:
Daarnaast kan de rechter tegen of na het einde van de tweede periode de beëindiging toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huur tegen de belangen van de huurder bij verlenging ervan.
Als rechtsgeldig is opgezegd, betekent dat evenwel niet dat daarmee de huurovereenkomst ook eindigt. Als de huurder niet instemt met beëindiging van de huur, blijft de huurovereenkomst in stand totdat de rechter onherroepelijk het tijdstip heeft vastgesteld waarop de huurovereenkomst eindigt. Als de huurder niet instemt met de opzegging, zal de verhuurder zich dus tot de kantonrechter moeten wenden om, op de gronden als vermeld in de opzegging, te vorderen dat het tijdstip wordt vastgesteld waarop de huurovereenkomst eindigt en ontruimd moet worden.
De rechter kan in zijn beslissing tot toewijzing van de vordering een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder of aan degene aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten.
Op een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter is de wettelijke regeling niet van toepassing. Dat betekent onder andere dat de opzeggingsgronden niet van toepassing zijn en de huurder ook geen huurbescherming geniet.
Opzegging van overige bedrijfsruimte
In tegenstelling tot het strenge regime bij 290-bedrijfsruimte, kent de wet grote vrijheid toe bij overige bedrijfsruimte. Voor wat betreft de opzegging, is het meest in het oog springend verschil dat de huurovereenkomst wel door het verstrijken van die tijd eindigt, zonder dat daar een opzegging voor nodig is.
Partijen kunnen daar bij huurovereenkomst wel van afwijken. Als partijen overeen zijn gekomen dat tegen het einde van de overeengekomen periode opgezegd moet worden, of als er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, zal opgezegd moeten worden. De minimale opzegtermijn bedraagt in dat geval een maand.
Een ander verschil is dat bij overige bedrijfsruimte de gronden van de opzegging niet vermeld hoeven worden en evenmin een aangetekende brief of deurwaardersexploot is voorgeschreven.
Evenals bij 290-bedrijfsruimte, is daarmee de kous nog niet af. De opzegging maakt weliswaar een eind aan de huurovereenkomst, maar de huurder geniet zogenaamde 'ontruimingsbescherming'. De huurder kan gedurende twee maanden na de dag waartegen is opgezegd, de kantonrechter verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming plaats moet vinden te verlengen.
In de twee maanden na het einde van de huurovereenkomst en gedurende de eventueel aanhangig gemaakte procedure tot verlening van de ontruimingstermijn, mag de huurder gebruik blijven maken van de ruimte, zonder dat de verhuurder een ontruiming kan afdwingen. Het spreekt voor zich dat de huurder daarvoor wel een gebruiksvergoeding verschuldigd is.
Het verlengingsverzoek kan alleen worden toegewezen als de huurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij onmiddellijke ontruiming ernstiger worden geschaad, dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik.
Indien de kantonrechter het ontruimingstijdstip verlengt, kan de ontruimingsbescherming maximaal twee keer verlengd worden, steeds met maximaal een jaar.
Tips and tricks
Het is van belang eerst vast te stellen wat voor soort bedrijfsruimte verhuurd wordt. Daarbij is niet doorslaggevend hoe partijen dat hebben genoemd, of wat de huurovereenkomst daarover aangeeft. Aan de hand van de feitelijke situatie wordt bepaald wat voor bedrijfsruimte het betreft.
290-bedrijfsruimte
Overige bedrijfsruimte
Regelmatig hebben wij te maken met beslag en gevolgen daarvan als de procedure wordt voortgezet in appel. Aan de hand van een recent praktijkvoorbeeld ga ik in op het beslag en de...
Op 1 januari 2021 is de wet vereenvoudiging beslagvrije voet in werking getreden. De beslagvrije voet is dat deel van het inkomen waar geen beslag op mag worden gelegd door...
Met de ouderdomsclausule beoogt de verkoper de aansprakelijkheid te beperken voor (verborgen) gebreken die het normaal gebruik van de woning of bedrijfsruimte belemmeren. De vraag is...
De ondertekening van overeenkomsten wordt steeds vaker digitaal gedaan. Maar is dat rechtsgeldig en waar moet je op letten?
In de bouwpraktijk komt bouwtijdoverschrijding geregeld voor. Maar hoe wordt die bepaald?
Op 25 april 2020 is de (spoed)wet 'Tijdelijke wet verlening tijdelijke huurovereenkomsten' in werking getreden. Onder deze...
In verband met de corona-uitbraak kunnen tijdelijke huurovereenkomsten die eindigen na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020 verlengd worden voor maximaal drie maanden, zonder dat daarmee...
De bouwsector krijgt door de coronacrisis een nieuwe klap te verwerken. Voor de derde keer in twaalf jaar tijd dreigt de Nederlandse bouwsector in een crisis te belanden.
De wereld is in de ban van het coronavirus. Het virus kan ook tot gevolg hebben dat overeenkomsten niet, niet tijdig of helemaal niet meer kunnen worden nagekomen. Hoe moet u daarmee...
In een eerdere bijdrage stonden de mededelings- en onderzoeksplicht bij de koop van vastgoed centraal en de rangorde daartussen.
Naar aanleiding van een recente zaak in onze...
Als uw facturen niet worden voldaan, komt u niet altijd een beroep toe op het eigendomsvoorbehoud. Wanneer kunt u met een beroep op het eigendomsvoorbehoud de geleverde zaken...
Het retentierecht is de bevoegdheid die een aannemer heeft om het door hem uitgevoerde werk of de onder hem aanwezige zaak niet af te geven, maar de afgifte daarvan 'op te schorten'....
Bij gebiedsontwikkeling wil de ontwikkelaar voorkomen dat belanghebbenden zich verzetten tegen de voorgenomen plannen. De ontwikkelaar pleegt daartoe afspraken met de belanghebbenden...
In geval van faillissement biedt contractuele medehuur zowel mogelijkheden als valkuilen. Als de huurder/rechtspersoon failliet gaat en de curator de huur opzegt, betekent dat volgens...
Na lang zoeken is het droomhuis gevonden, de onderhandelingen zijn succesvol afgerond en de champagne is ontkurkt. Abrupt slaat de stemming om. Bij de verbouwing blijken er gebreken...
Als partijen van mening verschillen over de uitleg van een overeenkomst, wordt de overeenkomst in beginsel uitgelegd op basis van de partijbedoelingen, de zogenaamde Haviltex-maatstaf....
Veel contracten bevatten boetebedingen voor het geval een partij de overeenkomst niet (volledig) nakomt. Daarmee wordt discussie over de schade voorkomen; de boete vormt de...
In een aannemingsovereenkomst wordt veelal opgenomen binnen welke termijn of op welke dag het werk moet zijn voltooid. Als het werk niet tijdig wordt opgeleverd, kan je recht hebben op...
Als de rechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst toewijst, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in...
Derden kunnen in het algemeen geen rechten ontlenen aan een contract waarbij zij geen partij zijn. Maar het is een misvatting dat contractspartijen geen rekening hoeven te houden met...
Beëindiging van een huurovereenkomst wordt in beginsel door de rechter niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Wat betekent 'uitvoerbaar bij voorraad' en zijn er mogelijkheden om...
In onze praktijk hebben wij dagelijks te maken met de verhuur van bedrijfsruimte. Op veler verzoek zet ik de mogelijkheden tot opzegging en de gevolgen daarvan op een rijtje.
In een eerdere column bepleitte ik de meerwaarde van een advocaat ten opzichte van juridische adviesbureaus en rechtsbijstandverzekeraars, of het procederen in persoon. Mijn conclusie...
De praktijk leert dat aannemers en opdrachtgevers zich niet altijd bewust zijn van de voorwaarden waaronder de aannemer daadwerkelijk een verhoging van de prijs kan vorderen. Wat is...
Een aannemingsovereenkomst kan tussentijds beëindigd worden. U kunt die opzeggen of ontbinden. In beide gevallen eindigt de overeenkomst, maar die keuze kan grote financiële...
Algemene voorwaarden bevatten soms een annuleringsbeding. Een dergelijk beding bepaalt dat de overeenkomst tussentijds beëindigd mag worden, maar dan wel volledige betaling...
Steeds vaker wordt onroerend goed gekocht om te verhuren; niet alleen vakantiehuisjes, maar ook bedrijfsruimte en woningen. Vaak gaat het goed. Nog vaker gaat het fout.
In...
Hoger beroep of verzet? Bij procederen komt het aan op tactisch en strategisch denken, het onderkennen en inschatten van kansen en processuele mogelijkheden.
Toepasselijkheid van algemene voorwaarden en verwijzingen naar verschillende algemene voorwaarden bij internationale overeenkomsten.
Als een rechtspersoon (bedrijfs)ruimte huurt, is de rechtspersoon ook de huurpenningen verschuldigd. In specifieke gevallen kan betaling van de huurpenningen ook van de bestuurder...
In civiele (handels)zaken is het gebruikelijk dat de rechter de partij die ongelijk heeft gekregen veroordeelt om de proceskosten van de tegenpartij te betalen. Een...
Toelichting op het verbod op no cure no pay-afspraken en welke prijsafspraken wel mogelijk en toelaatbaar zijn.
Steeds meer dienstverleners concurreren met advocaten. Wanneer kunt u volstaan met inschakeling van een incassobureau of rechtsbijstandverzekeraar en wanneer is het verstandiger een...
In de meeste gevallen zult u een overeenkomst alleen willen aangaan onder toepasselijkheid van uw algemene voorwaarden. Maar dat geldt evengoed voor de wederpartij.
Vaak zien...
De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Zowel ten aanzien van woonruimte als bedrijfsruimte is er sprake van een groot aantal verschillende regels....
Het is niet ongebruikelijk dat een onderhuurder, na de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst, onderhandelt met de eigenaar/(voormalig) hoofdverhuurder over een nieuwe...
Recentelijk heeft de Hoge Raad, ons hoogste nationale rechtscollege, zich uitgelaten over de uitleg van (commerciële) contracten en de daarin steeds vaker voorkomende 'entire...
De wet biedt allerlei mogelijkheden om zekerheden te creëren of in te roepen. Voor de verschillende zekerheden gelden echter ook verschillende voorwaarden. Ook bieden de...
Als een onderaannemer tekortschiet in de nakoming van een overeenkomst met de hoofdaannemer is dit een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie). In dat geval kan de hoofdaannemer de...
Bij de keuze voor alternatieve geschillenbeslechting dient men zich niet alleen bewust te zijn van de aan die keuze verbonden financiële consequenties, maar ook dat de...
Bezint eer ge begint
Met de steeds verdergaande internationalisering en digitalisering neemt ook het aantal internationale overeenkomsten toevlucht. Met de daarbij toegenomen wens...
Zelfstandigen zonder personeel (zzp'er) kunnen bij bedrijfsongevallen dezelfde rechtsbescherming hebben als werknemers in loondienst.
Advocatenkantoor Ester is thuis op het terrein van het bouwrecht. Niet alleen bij de grote bouwprojecten, maar ook bij de kleinere. Of het nu een groot of klein werk betreft,....
De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Er gelden verschillende regelingen voor verschillende vormen van huur. Zo gelden er andere regels voor...
Iedereen heeft dagelijks te maken met het sluiten van contracten, zowel ondernemingen als particulieren. Of u nu een overeenkomst met een afnemer of leverancier sluit, of een brood bij de bakker koopt.
Wanneer iedereen ....