Advocatenkantoor Ester - Uit de praktijk - Praktijkervaring columns

Uit de praktijk

Het opzeggen van de huur van bedrijfsruimte

In onze praktijk hebben wij dagelijks te maken met de verhuur van bedrijfsruimte. De verschillende vormen van verhuur kennen elk hun eigen regeling, wat veel vragen oplevert. Op veler verzoek zet ik de mogelijkheden tot opzegging en de gevolgen daarvan op een rijtje.

Verschillende bedrijfsruimten

De mogelijkheden en de mate van bescherming van de huurder is afhankelijk van het soort bedrijfsruimte. Van belang is dus om vast te stellen wat voor soort bedrijfsruimte het betreft. De wet maakt een tweedeling tussen zogenaamde “290-bedrijfsruimte” en "overige bedrijfsruimte".

De wet definieert 290-bedrijfsruimte als:

"een gebouwde onroerende zaak (of een gedeelte daarvan) die krachtens de huurovereenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is."

Daarnaast valt ook een kampeer- of hotelbedrijf onder 290-bedrijfsruimte.

Als er sprake is van verhuur van een gebouwde onroerende zaak (of een gedeelte daarvan), niet zijnde 290-bedrijfsruimte of woonruimte, dan spreken we van overige bedrijfsruimte of 230a-bedrijfsruimte.

Vaak is duidelijk onder welke regeling de verhuur valt, maar er is ook een grijs gebied. Ik volsta hier met de opmerking dat van 290-bedrijfsruimte veelal sprake is bij de huur van winkel- of horecaruimte en van overige bedrijfsruimte bij kantoorruimte en opslagruimte.

Opzegging van 290-bedrijfsruimte

Voor 290-bedrijfsruimte kent de wet een strak regime, dat van (semi) dwingendrechtelijke aard is. Dat betekent dat daarvan niet eenvoudig kan worden afgeweken: voor afwijking ten nadele van de huurder is een goed argument èn toestemming van de rechter nodig.

Bij 290-bedrijfsruimte bedraagt de aanvangsduur in beginsel vijf jaar. Is een kortere duur overeengekomen, dan geldt de overeenkomst toch voor vijf jaar, tenzij de overeenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar of korter. Een overeenkomst aangegaan voor de duur van twee jaar of korter geldt voor de overeengekomen korte duur. Na deze eerste vijf jaar, wordt de huurperiode van rechtswege met vijf jaar verlengd, waarna een verlenging voor onbepaalde tijd volgt, tenzij partijen een voortzetting voor bepaalde tijd zijn overeengekomen.

Een overeenkomst voor bepaalde tijd eindigt niet van rechtswege maar moet worden opgezegd, zelfs als een bepaalde tijd is overeengekomen.

Deze opzegging dient aan een aantal wettelijke vereisten te voldoen:

  • de opzegging moet gedaan worden bij aangetekende brief of bij deurwaardersexploot;
  • daarbij dient een opzeggingstermijn van tenminste één jaar in acht te worden genomen;
  • bij opzegging door de verhuurder dient de opzegging de gronden te vermelden die tot de opzegging geleid hebben.

De gedachte hierbij is dat de huurder zich een oordeel moet kunnen vormen over zijn kansen in een eventuele procedure op basis van de in de opzegging vermelde gronden, dat hij zijn verweer op die gronden moet kunnen toespitsen en dat hij in een eventuele procedure niet opeens geconfronteerd wordt met andere gronden.

Zowel de huurder als de verhuurder kunnen de overeenkomst die voor vijf jaar geldt, opzeggen tegen het einde van de vijfjaarstermijn. Zoals gezegd, dient de verhuurder - in tegenstelling tot de huurder - een reden aan de opzegging ten grondslag te leggen. Aan het einde van de eerste vijfjaarstermijn kan de verhuurder daarvoor slechts twee redenen aanvoeren, te weten:

  • dat de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt; of
  • de verhuurder maakt aannemelijk dat hij (of zijn directe familie) het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt overigens niet verkoop verstaan.

Als de verhuurder de huur tegen het einde van de tweede periode (10 jaar) opzegt, heeft hij meer mogelijkheden. Aan de opzegging kan de verhuurder dan ook ten grondslag leggen dat:

  • de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt; of
  • de verhuurder een bestemming wil verwezenlijken die krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde ligt.

Daarnaast kan de rechter tegen of na het einde van de tweede periode de beëindiging toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huur tegen de belangen van de huurder bij verlenging ervan.

Als rechtsgeldig is opgezegd, betekent dat evenwel niet dat daarmee de huurovereenkomst ook eindigt. Als de huurder niet instemt met beëindiging van de huur, blijft de huurovereenkomst in stand totdat de rechter onherroepelijk het tijdstip heeft vastgesteld waarop de huurovereenkomst eindigt. Als de huurder niet instemt met de opzegging, zal de verhuurder zich dus tot de kantonrechter moeten wenden om, op de gronden als vermeld in de opzegging, te vorderen dat het tijdstip wordt vastgesteld waarop de huurovereenkomst eindigt en ontruimd moet worden.

De rechter kan in zijn beslissing tot toewijzing van de vordering een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder of aan degene aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten.

Op een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter is de wettelijke regeling niet van toepassing. Dat betekent onder andere dat de opzeggingsgronden niet van toepassing zijn en de huurder ook geen huurbescherming geniet.

Opzegging van overige bedrijfsruimte

In tegenstelling tot het strenge regime bij 290-bedrijfsruimte, kent de wet grote vrijheid toe bij overige bedrijfsruimte. Voor wat betreft de opzegging, is het meest in het oog springend verschil dat de huurovereenkomst wel door het verstrijken van die tijd eindigt, zonder dat daar een opzegging voor nodig is.

Partijen kunnen daar bij huurovereenkomst wel van afwijken. Als partijen overeen zijn gekomen dat tegen het einde van de overeengekomen periode opgezegd moet worden, of als er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, zal opgezegd moeten worden. De minimale opzegtermijn bedraagt in dat geval een maand.

Een ander verschil is dat bij overige bedrijfsruimte de gronden van de opzegging niet vermeld hoeven worden en evenmin een aangetekende brief of deurwaardersexploot is voorgeschreven.

Evenals bij 290-bedrijfsruimte, is daarmee de kous nog niet af. De opzegging maakt weliswaar een eind aan de huurovereenkomst, maar de huurder geniet zogenaamde 'ontruimingsbescherming'. De huurder kan gedurende twee maanden na de dag waartegen is opgezegd, de kantonrechter verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming plaats moet vinden te verlengen.

In de twee maanden na het einde van de huurovereenkomst en gedurende de eventueel aanhangig gemaakte procedure tot verlening van de ontruimingstermijn, mag de huurder gebruik blijven maken van de ruimte, zonder dat de verhuurder een ontruiming kan afdwingen. Het spreekt voor zich dat de huurder daarvoor wel een gebruiksvergoeding verschuldigd is.

Het verlengingsverzoek kan alleen worden toegewezen als de huurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij onmiddellijke ontruiming ernstiger worden geschaad, dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik.

Indien de kantonrechter het ontruimingstijdstip verlengt, kan de ontruimingsbescherming maximaal twee keer verlengd worden, steeds met maximaal een jaar.

Tips and tricks

Het is van belang eerst vast te stellen wat voor soort bedrijfsruimte verhuurd wordt. Daarbij is niet doorslaggevend hoe partijen dat hebben genoemd, of wat de huurovereenkomst daarover aangeeft. Aan de hand van de feitelijke situatie wordt bepaald wat voor bedrijfsruimte het betreft.

290-bedrijfsruimte

  • Bij een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter is de wettelijke regeling niet van toepassing. Dat betekent dat opzeggingsgronden niet van toepassing zijn en de huurder ook geen huurbescherming geniet.
  • Als deze huurovereenkomst van twee jaar of korter (stilzwijgend) wordt verlengd, geldt automatisch het strenge regime.
  • De huur eindigt niet door opzegging door de verhuurder, wel bij opzegging door de huurder. Het geniet dan ook de voorkeur de huurder de huurovereenkomst op te laten zeggen.
  • Als de huurder niet instemt met de opzegging, zal in rechte de beëindiging afgedwongen moeten worden. Vraag dan ook bij de opzegging aan de huurder om - binnen zes weken - schriftelijk aan te geven dat hij in de beëindiging toestemt. Daarmee voorkomt u onnodig procederen of tijdsverlies.
  • De huurovereenkomst eindigt alleen met een onherroepelijke beslissing van de rechter. De rechter mag het vonnis in beginsel dan ook niet “uitvoerbaar bij voorraad” verklaren. Dat betekent dat de huurovereenkomst nog steeds niet beëindigd is, zolang er nog een rechtsmiddel (hoger beroep of cassatie) openstaat tegen die beslissing.
  • De rechter die de beëindigingsvordering toewijst, kan (dus niet: moet) aan de huurder een tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten toekennen.
  • Als er sprake is van een ernstige toerekenbare tekortkoming (wanprestatie) kan de rechter verzocht worden de huurovereenkomst te ontbinden. U bent dan niet gehouden aan de huurperiode(n), dat kan te allen tijde.
  • De strikte regels gelden alleen bij opzegging. Het spreekt voor zich, en het geniet de voorkeur, in onderling overleg de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen. Het aanbod van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten doet vaak wonderen.

Overige bedrijfsruimte

  • De huur van overige bedrijfsruimte eindigt wél door opzegging door de verhuurder. In die situatie is het aan de huurder om met een gerechtelijke procedure te proberen de ontruiming uit te stellen.
  • Vergeet bij overige bedrijfsruimte dus niet bij de opzegging tevens de ontruiming aan te zeggen.
Advocatenkantoor Ester beschikt  over een ruime ervaring op het gebied van adviseren en procederen in het huurrecht. Graag beantwoorden wij uw vragen op dit gebied.

Meer artikelen

Contractueel uitsluiten bezwaar en beroep bij gebiedsontwikkeling

Bij gebiedsontwikkeling wil de ontwikkelaar voorkomen dat belanghebbenden zich verzetten tegen de voorgenomen plannen. De ontwikkelaar pleegt daartoe afspraken met de belanghebbenden...

Lees verder >>

Contractuele medehuur bij faillissement

In geval van faillissement biedt contractuele medehuur zowel mogelijkheden als valkuilen. Als de huurder/rechtspersoon failliet gaat en de curator de huur opzegt, betekent dat volgens...

Lees verder >>

Gebreken aan woning, mededelingsplicht en onderzoeksplicht

Na lang zoeken is het droomhuis gevonden, de onderhandelingen zijn succesvol afgerond en de champagne is ontkurkt. Abrupt slaat de stemming om. Bij de verbouwing blijken er gebreken...

Lees verder >>

Uitleg van overeenkomsten, de taalkundige uitleg in plaats van de gebruikelijke partijbedoelingen.

Als partijen van mening verschillen over de uitleg van een overeenkomst, wordt de overeenkomst in beginsel uitgelegd op basis van de partijbedoelingen, de zogenaamde Haviltex-maatstaf....

Lees verder >>

Boetebedingen en matiging

Veel contracten bevatten boetebedingen voor het geval een partij de overeenkomst niet (volledig) nakomt. Daarmee wordt discussie over de schade voorkomen; de boete vormt de...

Lees verder >>

Schadevergoeding bij te late oplevering

In een aannemingsovereenkomst wordt veelal opgenomen binnen welke termijn of op welke dag het werk moet zijn voltooid. Als het werk niet tijdig wordt opgeleverd, kan je recht hebben op...

Lees verder >>

Vergoeding verhuis- en inrichtingskosten

Als de rechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst toewijst, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in...

Lees verder >>

Contractenrecht en aansprakelijkheid voor schade van derden

Derden kunnen in het algemeen geen rechten ontlenen aan een contract waarbij zij geen partij zijn. Maar het is een misvatting dat contractspartijen geen rekening hoeven te houden met...

Lees verder >>

Betekenis van 'uitvoerbaar bij voorraad' en de mogelijkheden om op kortere termijn tot ontruiming te komen

Beëindiging van een huurovereenkomst wordt in beginsel door de rechter niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Wat betekent 'uitvoerbaar bij voorraad' en zijn er mogelijkheden om...

Lees verder >>

Het opzeggen van de huur van bedrijfsruimte

In onze praktijk hebben wij dagelijks te maken met de verhuur van bedrijfsruimte. Op veler verzoek zet ik de mogelijkheden tot opzegging en de gevolgen daarvan op een rijtje.

Lees verder >>

Renovatie huurwoning, goedkoop blijft duurkoop

In een eerdere column bepleitte ik de meerwaarde van een advocaat ten opzichte van juridische adviesbureaus en rechtsbijstandverzekeraars, of het procederen in persoon. Mijn conclusie...

Lees verder >>

Meerwerk; wanneer is een verhoging van de prijs verschuldigd?

De praktijk leert dat aannemers en opdrachtgevers zich niet altijd bewust zijn van de voorwaarden waaronder de aannemer daadwerkelijk een verhoging van de prijs kan vorderen. Wat is...

Lees verder >>

Beëindiging aannemingsovereenkomst, ontbinden of opzeggen?

Een aannemingsovereenkomst kan tussentijds beëindigd worden. U kunt die opzeggen of ontbinden. In beide gevallen eindigt de overeenkomst, maar die keuze kan grote financiële...

Lees verder >>

Annuleringsbeding; volledige betaling verschuldigd of niet?

Algemene voorwaarden bevatten soms een annuleringsbeding. Een dergelijk beding bepaalt dat de overeenkomst tussentijds beëindigd mag worden, maar dan wel volledige betaling...

Lees verder >>

Casa miseria, over verhuurperikelen

Steeds vaker wordt onroerend goed gekocht om te verhuren; niet alleen vakantiehuisjes, maar ook bedrijfsruimte en woningen. Vaak gaat het goed. Nog vaker gaat het fout.
In...

Lees verder >>

Procespraktijk; over het afwegen van kansen en mogelijkheden.

Hoger beroep of verzet? Bij procederen komt het aan op tactisch en strategisch denken, het onderkennen en inschatten van kansen en processuele mogelijkheden.

Lees verder >>

Algemene voorwaarden, battle of forms in internationale overeenkomsten

Toepasselijkheid van algemene voorwaarden en verwijzingen naar verschillende algemene voorwaarden bij internationale overeenkomsten.

Lees verder >>

Huurachterstand? Ook de bestuurder kan daarvoor aansprakelijk zijn.

Als een rechtspersoon (bedrijfs)ruimte huurt, is de rechtspersoon ook de huurpenningen verschuldigd. In specifieke gevallen kan betaling van de huurpenningen ook van de bestuurder...

Lees verder >>

Proceskostenveroordeling en advocaatkosten

In civiele (handels)zaken is het gebruikelijk dat de rechter de partij die ongelijk heeft gekregen veroordeelt om de proceskosten van de tegenpartij te betalen. Een...

Lees verder >>

Zakkenvullers, de no cure no pay-afspraak

Toelichting op het verbod op no cure no pay-afspraken en welke prijsafspraken wel mogelijk en toelaatbaar zijn.

Lees verder >>

Goedkoop is duurkoop

Steeds meer dienstverleners concurreren met advocaten. Wanneer kunt u volstaan met inschakeling van een incassobureau of rechtsbijstandverzekeraar en wanneer is het verstandiger een...

Lees verder >>

Het uitdrukkelijk van de hand wijzen van andermans algemene voorwaarden

In de meeste gevallen zult u een overeenkomst alleen willen aangaan onder toepasselijkheid van uw algemene voorwaarden. Maar dat geldt evengoed voor de wederpartij.

Vaak zien...

Lees verder >>

Tijdelijke verhuur en huurbescherming

De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Zowel ten aanzien van woonruimte als bedrijfsruimte is er sprake van een groot aantal verschillende regels....

Lees verder >>

Geen huur maar wel betalen

Het is niet ongebruikelijk dat een onderhuurder, na de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst, onderhandelt met de eigenaar/(voormalig) hoofdverhuurder over een nieuwe...

Lees verder >>

Uitleg van commerciële contracten en entire agreement clausules

Recentelijk heeft de Hoge Raad, ons hoogste nationale rechtscollege, zich uitgelaten over de uitleg van (commerciële) contracten en de daarin steeds vaker voorkomende 'entire...

Lees verder >>

Hoofdelijkheid, borgtocht en andere zekerheden

De wet biedt allerlei mogelijkheden om zekerheden te creëren of in te roepen. Voor de verschillende zekerheden gelden echter ook verschillende voorwaarden. Ook bieden de...

Lees verder >>

Aansprakelijkheid onderaannemer

Als een onderaannemer tekortschiet in de nakoming van een overeenkomst met de hoofdaannemer is dit een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie). In dat geval kan de hoofdaannemer de...

Lees verder >>

Beperkte mogelijkheden aantasting uitspraken bij alternatieve geschillenbeslechting

Bij de keuze voor alternatieve geschillenbeslechting dient men zich niet alleen bewust te zijn van de aan die keuze verbonden financiële consequenties, maar ook dat de...

Lees verder >>

Bezint eer ge begint

Bezint eer ge begint
Met de steeds verdergaande internationalisering en digitalisering neemt ook het aantal internationale overeenkomsten toevlucht. Met de daarbij toegenomen wens...

Lees verder >>

Zorgplicht werkgever geldt ook voor ingehuurde zzp'ers

Zelfstandigen zonder personeel (zzp'er) kunnen bij bedrijfsongevallen dezelfde rechtsbescherming hebben als werknemers in loondienst.

Lees verder >>

Onze Expertises

Bouwrecht

Advocatenkantoor Ester is thuis op het terrein van het bouwrecht. Niet alleen bij de grote bouwprojecten, maar ook bij de kleinere. Of het nu een groot of klein werk betreft,....

Huurrecht

De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Er gelden verschillende regelingen voor verschillende vormen van huur. Zo gelden er andere regels voor...

Contractenrecht

Iedereen heeft dagelijks te maken met het sluiten van contracten, zowel ondernemingen als particulieren. Of u nu een overeenkomst met een afnemer of leverancier sluit, of een brood bij de bakker koopt.

Wanneer iedereen ....

Advocatenkantoor Ester Hillegom hamer