In een eerdere bijdrage stonden de mededelings- en onderzoeksplicht bij de koop van vastgoed centraal en de rangorde daartussen.
Hoofdregel daarbij is dat het nalaten van onderzoek in het algemeen niet aan de koper kan worden tegengeworpen als de verkoper heeft gezwegen waar hij had behoren te spreken. Een waarschuwing was daarbij op zijn plaats: dat is geen wetmatigheid.
Naar aanleiding van een recente zaak, zullen we hier ingaan op de vraag wanneer een woning niet beantwoordt aan hetgeen de koper mocht verwachten en hoe in de praktijk wordt omgegaan met verstrekte inlichtingen. Omdat bij de koop van woningen en appartementen vaak gebruik wordt gemaakt van het standaard NVM-contract, zullen we aan de hand van dit model deze vragen beantwoorden.
Uitgangspunt bij koop en verkoop is dat de zaak, in dit geval de woning, de bedrijfsruimte of ander vastgoed, ten tijde van de levering aan de overeenkomst moet beantwoorden. In juridische termen, de zaak dient conform te zijn. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:17 lid 2 Burgerlijk Wetboek beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst
"indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien".
Dit artikel is echter van regelend recht, wat betekent dat partijen in hun overeenkomst daarvan mogen afwijken. Wat de koper mag verwachten van de feitelijke staat van de woning, hangt dus onder andere af van hetgeen partijen daaromtrent zijn overeengekomen.
In het NVM-model is een afwijkende regeling opgenomen, die als volgt luidt:
6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, (...) , zichtbare en onzichtbare gebreken
(...)
6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: (...)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
(...)
6.13. De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper.
Artikel 6.1 bevat de hoofdregel; de verkoper staat niet in voor eventuele (verborgen) gebreken. In tegenstelling tot de wettelijke regeling draagt in dit model de koper dus het risico van die gebreken.
In artikel 6.3 wordt daarop echter een vergaande uitzondering gemaakt; het gekochte zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Daarmee staat de verkoper dus in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen.
Maar wat is dat, 'normaal gebruik'? Voor de uitleg van dit begrip wordt volgens de jurisprudentie aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
Daarbij spelen meerdere factoren een rol, zoals de ouderdom van de woning en de door de verkoper gedane mededelingen. Bij de koop van een oudere woning dient rekening te worden gehouden met slijtage, verouderde materialen en installaties. Een bekend begrip in dit verband is de ouderdomsclausule, waarin tot uitdrukking wordt gebracht dat bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik van de woning een rol speelt dat de woning een bepaalde ouderdom heeft en bij een dusdanige woning ermee rekening gehouden dient te worden dat de woning conform de toen geldende regelgeving is gebouwd en wellicht niet voldoet aan de ten tijde van de verkoop van de woning naar de bij overdracht geldende bouwkundige maatstaven.
De koper mag in zekere mate ook van de mededelingen van de verkoper uitgaan. Als de verkoper inlichtingen verschaft over een eigenschap van het gekochte, hoeft de koper daar niet zelf onderzoek naar te doen. Bij de verkoop wordt ook vaak een vragenlijst door de verkoper ingevuld. In hoeverre de koper daarop mag afgaan, is niet zonder meer te zeggen. Volgens het Gerechtshof Amsterdam zijn die inlichtingen van algemene aard en hebben die slechts een informatieve strekking. Daarmee wordt volgens het Gerechtshof dus niet beoogd een garantie te geven, al bestaat daarover in de literatuur discussie. Uiteindelijk zal de Hoge Raad zich daarover moeten uitspreken.
Overeenkomstig het NVM-model staat de verkoper evenwel niet in voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Met de term ‘kenbare gebreken’ wordt dus gerefereerd aan de onderzoeksplicht van koper. Ook gebreken die de koper niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn ‘kenbare gebreken'.
Wordt vastgesteld dat de gekochte zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, dan kan de koper een schadevergoeding verlangen of de koopovereenkomst - al dan niet gedeeltelijk - ontbinden, waardoor hij recht heeft op restitutie van (een gedeelte van) de reeds betaalde koopprijs.
Regelmatig hebben wij te maken met beslag en gevolgen daarvan als de procedure wordt voortgezet in appel. Aan de hand van een recent praktijkvoorbeeld ga ik in op het beslag en de...
Op 1 januari 2021 is de wet vereenvoudiging beslagvrije voet in werking getreden. De beslagvrije voet is dat deel van het inkomen waar geen beslag op mag worden gelegd door...
Met de ouderdomsclausule beoogt de verkoper de aansprakelijkheid te beperken voor (verborgen) gebreken die het normaal gebruik van de woning of bedrijfsruimte belemmeren. De vraag is...
De ondertekening van overeenkomsten wordt steeds vaker digitaal gedaan. Maar is dat rechtsgeldig en waar moet je op letten?
In de bouwpraktijk komt bouwtijdoverschrijding geregeld voor. Maar hoe wordt die bepaald?
Op 25 april 2020 is de (spoed)wet 'Tijdelijke wet verlening tijdelijke huurovereenkomsten' in werking getreden. Onder deze...
In verband met de corona-uitbraak kunnen tijdelijke huurovereenkomsten die eindigen na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020 verlengd worden voor maximaal drie maanden, zonder dat daarmee...
De bouwsector krijgt door de coronacrisis een nieuwe klap te verwerken. Voor de derde keer in twaalf jaar tijd dreigt de Nederlandse bouwsector in een crisis te belanden.
De wereld is in de ban van het coronavirus. Het virus kan ook tot gevolg hebben dat overeenkomsten niet, niet tijdig of helemaal niet meer kunnen worden nagekomen. Hoe moet u daarmee...
In een eerdere bijdrage stonden de mededelings- en onderzoeksplicht bij de koop van vastgoed centraal en de rangorde daartussen.
Naar aanleiding van een recente zaak in onze...
Als uw facturen niet worden voldaan, komt u niet altijd een beroep toe op het eigendomsvoorbehoud. Wanneer kunt u met een beroep op het eigendomsvoorbehoud de geleverde zaken...
Het retentierecht is de bevoegdheid die een aannemer heeft om het door hem uitgevoerde werk of de onder hem aanwezige zaak niet af te geven, maar de afgifte daarvan 'op te schorten'....
Bij gebiedsontwikkeling wil de ontwikkelaar voorkomen dat belanghebbenden zich verzetten tegen de voorgenomen plannen. De ontwikkelaar pleegt daartoe afspraken met de belanghebbenden...
In geval van faillissement biedt contractuele medehuur zowel mogelijkheden als valkuilen. Als de huurder/rechtspersoon failliet gaat en de curator de huur opzegt, betekent dat volgens...
Na lang zoeken is het droomhuis gevonden, de onderhandelingen zijn succesvol afgerond en de champagne is ontkurkt. Abrupt slaat de stemming om. Bij de verbouwing blijken er gebreken...
Als partijen van mening verschillen over de uitleg van een overeenkomst, wordt de overeenkomst in beginsel uitgelegd op basis van de partijbedoelingen, de zogenaamde Haviltex-maatstaf....
Veel contracten bevatten boetebedingen voor het geval een partij de overeenkomst niet (volledig) nakomt. Daarmee wordt discussie over de schade voorkomen; de boete vormt de...
In een aannemingsovereenkomst wordt veelal opgenomen binnen welke termijn of op welke dag het werk moet zijn voltooid. Als het werk niet tijdig wordt opgeleverd, kan je recht hebben op...
Als de rechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst toewijst, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in...
Derden kunnen in het algemeen geen rechten ontlenen aan een contract waarbij zij geen partij zijn. Maar het is een misvatting dat contractspartijen geen rekening hoeven te houden met...
Beëindiging van een huurovereenkomst wordt in beginsel door de rechter niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Wat betekent 'uitvoerbaar bij voorraad' en zijn er mogelijkheden om...
In onze praktijk hebben wij dagelijks te maken met de verhuur van bedrijfsruimte. Op veler verzoek zet ik de mogelijkheden tot opzegging en de gevolgen daarvan op een rijtje.
In een eerdere column bepleitte ik de meerwaarde van een advocaat ten opzichte van juridische adviesbureaus en rechtsbijstandverzekeraars, of het procederen in persoon. Mijn conclusie...
De praktijk leert dat aannemers en opdrachtgevers zich niet altijd bewust zijn van de voorwaarden waaronder de aannemer daadwerkelijk een verhoging van de prijs kan vorderen. Wat is...
Een aannemingsovereenkomst kan tussentijds beëindigd worden. U kunt die opzeggen of ontbinden. In beide gevallen eindigt de overeenkomst, maar die keuze kan grote financiële...
Algemene voorwaarden bevatten soms een annuleringsbeding. Een dergelijk beding bepaalt dat de overeenkomst tussentijds beëindigd mag worden, maar dan wel volledige betaling...
Steeds vaker wordt onroerend goed gekocht om te verhuren; niet alleen vakantiehuisjes, maar ook bedrijfsruimte en woningen. Vaak gaat het goed. Nog vaker gaat het fout.
In...
Hoger beroep of verzet? Bij procederen komt het aan op tactisch en strategisch denken, het onderkennen en inschatten van kansen en processuele mogelijkheden.
Toepasselijkheid van algemene voorwaarden en verwijzingen naar verschillende algemene voorwaarden bij internationale overeenkomsten.
Als een rechtspersoon (bedrijfs)ruimte huurt, is de rechtspersoon ook de huurpenningen verschuldigd. In specifieke gevallen kan betaling van de huurpenningen ook van de bestuurder...
In civiele (handels)zaken is het gebruikelijk dat de rechter de partij die ongelijk heeft gekregen veroordeelt om de proceskosten van de tegenpartij te betalen. Een...
Toelichting op het verbod op no cure no pay-afspraken en welke prijsafspraken wel mogelijk en toelaatbaar zijn.
Steeds meer dienstverleners concurreren met advocaten. Wanneer kunt u volstaan met inschakeling van een incassobureau of rechtsbijstandverzekeraar en wanneer is het verstandiger een...
In de meeste gevallen zult u een overeenkomst alleen willen aangaan onder toepasselijkheid van uw algemene voorwaarden. Maar dat geldt evengoed voor de wederpartij.
Vaak zien...
De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Zowel ten aanzien van woonruimte als bedrijfsruimte is er sprake van een groot aantal verschillende regels....
Het is niet ongebruikelijk dat een onderhuurder, na de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst, onderhandelt met de eigenaar/(voormalig) hoofdverhuurder over een nieuwe...
Recentelijk heeft de Hoge Raad, ons hoogste nationale rechtscollege, zich uitgelaten over de uitleg van (commerciële) contracten en de daarin steeds vaker voorkomende 'entire...
De wet biedt allerlei mogelijkheden om zekerheden te creëren of in te roepen. Voor de verschillende zekerheden gelden echter ook verschillende voorwaarden. Ook bieden de...
Als een onderaannemer tekortschiet in de nakoming van een overeenkomst met de hoofdaannemer is dit een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie). In dat geval kan de hoofdaannemer de...
Bij de keuze voor alternatieve geschillenbeslechting dient men zich niet alleen bewust te zijn van de aan die keuze verbonden financiële consequenties, maar ook dat de...
Bezint eer ge begint
Met de steeds verdergaande internationalisering en digitalisering neemt ook het aantal internationale overeenkomsten toevlucht. Met de daarbij toegenomen wens...
Zelfstandigen zonder personeel (zzp'er) kunnen bij bedrijfsongevallen dezelfde rechtsbescherming hebben als werknemers in loondienst.
Advocatenkantoor Ester is thuis op het terrein van het bouwrecht. Niet alleen bij de grote bouwprojecten, maar ook bij de kleinere. Of het nu een groot of klein werk betreft,....
De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Er gelden verschillende regelingen voor verschillende vormen van huur. Zo gelden er andere regels voor...
Iedereen heeft dagelijks te maken met het sluiten van contracten, zowel ondernemingen als particulieren. Of u nu een overeenkomst met een afnemer of leverancier sluit, of een brood bij de bakker koopt.
Wanneer iedereen ....
Advocatenkantoor Ester
Meerlaan 180
2181 BW HILLEGOM
T 0252 - 348 821
F 0252 - 348 803
E info@advocatenkantoorester.nl
Advocatenkantoor Ester
Meerlaan 180
2181 BW HILLEGOM
T 0252 - 348 821
F 0252 - 348 803
E info@advocatenkantoorester.nl
