Advocatenkantoor Ester - Uit de praktijk - Praktijkervaring columns

Uit de praktijk

Vergoeding verhuis- en inrichtingskosten

Als de rechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst toewijst, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. Dat kan zowel bij woonruimte als bij bedrijfsruimte.

Bij woonruimte heeft de huurder zowel in geval van (tijdelijke) verhuizing wegens sloop of renovatie, als bij beëindiging wegens verwezenlijken van een bestemmingsplan recht op een verhuiskostenvergoeding.

Bij beëindiging op andere gronden kan (dus niet: moet) de rechter aan de huurder of aan de onderhuurder een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toekennen. Dat is bedoeld voor gevallen waarin het onredelijk is de verhuizing te laten plaatsvinden zonder een vergoeding.

Ook bij bedrijfsruimte kan (dus ook hier niet: moet) de rechter die de beëindigingsvordering toewijst de verhuurder verplichten een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten aan de voormalig huurder te betalen.

Maar wat wordt daar nu mee bedoeld, verhuis- en inrichtingskosten?
De vergoeding is bedoeld als tegemoetkoming in de kosten voor het verhuizen en herinrichten. Het is dus niet een volledige vergoeding van alle verhuis- en inrichtingskosten. Ook niet in het geval dat de rechter verplicht is een dergelijke vergoeding vast te stellen. De rechter is, behoudens onderstaande minimumregeling, aldus vrij in het bepalen van de hoogte van de tegemoetkoming in de concrete situatie.

Woonruimte
In geval van sloop of renovatie, danwel de verwezenlijking van een bestemmingsplan krijgt de huurder van zelfstandige woonruimte in ieder geval een minimum-verhuiskostenvergoeding. De minimumbijdrage wijzigt elk jaar en is opgenomen in de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie. Op dit moment bedraagt de minimumbijdrage € 5.892,-. Overigens staat het de rechter vrij om méér dan de minimale vergoeding toe te kennen, maar niet minder.

Bedrijfsruimte
Voor bedrijfsruimte bestaat geen (minimum)regeling, zoals bij woonruimte. Daar spelen ook andere belangen en kosten, en is daarmee voer voor discussie.

Onder verhuiskosten vallen niet alleen de kosten van de verhuizing als zodanig, maar ook advertentiekosten, kosten van verhuisberichten, visitekaartjes et cetera. Ook kortdurende extra huurlasten kunnen voor vergoeding in aanmerking komen. Onder inrichtingskosten vallen de kosten die de huurder moet maken om de nieuwe bedrijfsruimte te voorzien van een inrichting die gelijkwaardig is aan de inrichting van het gehuurde.

De vraag deed zich voor of een vergoeding voor goodwill die de huurder moet betalen om een nieuwe locatie te kunnen betrekken onder verhuis- en inrichtingskosten valt.

Uitgangspunt is dat de wettelijke regeling geen algemene bevoegdheid tot toekenning van een schadeloosstelling geeft, maar enkel de bevoegdheid tot toekenning van een tegemoetkoming.

De tekst van art. 7:297 lid 1 BW geeft geen aanwijzing dat onder ‘verhuis- en inrichtingskosten’ ook zou vallen de in verband met een nieuwe locatie te betalen vergoeding voor goodwill. De bepaling heeft naar haar bewoordingen immers betrekking op (kosten verbonden met) het feitelijk betrekken van nieuwe bedrijfsruimte, terwijl een vergoeding voor goodwill ziet op, kort gezegd, de winstverwachting van het in die nieuwe bedrijfsruimte uit te oefenen bedrijf.

aldus de Hoge Raad.

Met andere woorden een goodwillvergoeding die de vertrekkende huurder moet betalen, ondanks dat de huurder niet voor gekozen heeft voor verhuizing, valt niet onder de verhuis- en inrichtingskosten. Voor vergoeding komen alleen kosten in aanmerking die verband houden met het feitelijk betrekken van de nieuwe bedrijfsruimte.

Maar met die vaststelling zijn we er nog niet. Ervaring leert dat er onder omstandigheden toch meer mogelijk is:

  • als er schade ontstaat die door de vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten niet (volledig) wordt gedekt, dan is het mogelijk een schadevergoeding te vorderen. Deze komt dan bovenop de verhuiskostenvergoeding;
  • bij woonruimte kan de verhuurder tevens een vergoeding vorderen wegens door hem aan het gehuurde aangebrachte verbeteringen. Er moet dan wel sprake zijn van ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder;
  • daarnaast kan aan de belangen van de huurder tegemoet worden gekomen door betaling van een (hogere) vergoeding die niet beperkt blijft tot de daadwerkelijke verhuis- en inrichtingskosten, maar ook strekken tot het opvangen van andere belangen (bijv. een hogere huurprijs).
Advocatenkantoor Ester beschikt over een ruime ervaring op het gebied van adviseren en procederen in het huurrecht. Neem vrijblijvend contact met ons op met uw vragen op dit gebied.

 


Meer artikelen

Contractueel uitsluiten bezwaar en beroep bij gebiedsontwikkeling

Bij gebiedsontwikkeling wil de ontwikkelaar voorkomen dat belanghebbenden zich verzetten tegen de voorgenomen plannen. De ontwikkelaar pleegt daartoe afspraken met de belanghebbenden...

Lees verder >>

Contractuele medehuur bij faillissement

In geval van faillissement biedt contractuele medehuur zowel mogelijkheden als valkuilen. Als de huurder/rechtspersoon failliet gaat en de curator de huur opzegt, betekent dat volgens...

Lees verder >>

Gebreken aan woning, mededelingsplicht en onderzoeksplicht

Na lang zoeken is het droomhuis gevonden, de onderhandelingen zijn succesvol afgerond en de champagne is ontkurkt. Abrupt slaat de stemming om. Bij de verbouwing blijken er gebreken...

Lees verder >>

Uitleg van overeenkomsten, de taalkundige uitleg in plaats van de gebruikelijke partijbedoelingen.

Als partijen van mening verschillen over de uitleg van een overeenkomst, wordt de overeenkomst in beginsel uitgelegd op basis van de partijbedoelingen, de zogenaamde Haviltex-maatstaf....

Lees verder >>

Boetebedingen en matiging

Veel contracten bevatten boetebedingen voor het geval een partij de overeenkomst niet (volledig) nakomt. Daarmee wordt discussie over de schade voorkomen; de boete vormt de...

Lees verder >>

Schadevergoeding bij te late oplevering

In een aannemingsovereenkomst wordt veelal opgenomen binnen welke termijn of op welke dag het werk moet zijn voltooid. Als het werk niet tijdig wordt opgeleverd, kan je recht hebben op...

Lees verder >>

Vergoeding verhuis- en inrichtingskosten

Als de rechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst toewijst, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in...

Lees verder >>

Contractenrecht en aansprakelijkheid voor schade van derden

Derden kunnen in het algemeen geen rechten ontlenen aan een contract waarbij zij geen partij zijn. Maar het is een misvatting dat contractspartijen geen rekening hoeven te houden met...

Lees verder >>

Betekenis van 'uitvoerbaar bij voorraad' en de mogelijkheden om op kortere termijn tot ontruiming te komen

Beëindiging van een huurovereenkomst wordt in beginsel door de rechter niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Wat betekent 'uitvoerbaar bij voorraad' en zijn er mogelijkheden om...

Lees verder >>

Het opzeggen van de huur van bedrijfsruimte

In onze praktijk hebben wij dagelijks te maken met de verhuur van bedrijfsruimte. Op veler verzoek zet ik de mogelijkheden tot opzegging en de gevolgen daarvan op een rijtje.

Lees verder >>

Renovatie huurwoning, goedkoop blijft duurkoop

In een eerdere column bepleitte ik de meerwaarde van een advocaat ten opzichte van juridische adviesbureaus en rechtsbijstandverzekeraars, of het procederen in persoon. Mijn conclusie...

Lees verder >>

Meerwerk; wanneer is een verhoging van de prijs verschuldigd?

De praktijk leert dat aannemers en opdrachtgevers zich niet altijd bewust zijn van de voorwaarden waaronder de aannemer daadwerkelijk een verhoging van de prijs kan vorderen. Wat is...

Lees verder >>

Beëindiging aannemingsovereenkomst, ontbinden of opzeggen?

Een aannemingsovereenkomst kan tussentijds beëindigd worden. U kunt die opzeggen of ontbinden. In beide gevallen eindigt de overeenkomst, maar die keuze kan grote financiële...

Lees verder >>

Annuleringsbeding; volledige betaling verschuldigd of niet?

Algemene voorwaarden bevatten soms een annuleringsbeding. Een dergelijk beding bepaalt dat de overeenkomst tussentijds beëindigd mag worden, maar dan wel volledige betaling...

Lees verder >>

Casa miseria, over verhuurperikelen

Steeds vaker wordt onroerend goed gekocht om te verhuren; niet alleen vakantiehuisjes, maar ook bedrijfsruimte en woningen. Vaak gaat het goed. Nog vaker gaat het fout.
In...

Lees verder >>

Procespraktijk; over het afwegen van kansen en mogelijkheden.

Hoger beroep of verzet? Bij procederen komt het aan op tactisch en strategisch denken, het onderkennen en inschatten van kansen en processuele mogelijkheden.

Lees verder >>

Algemene voorwaarden, battle of forms in internationale overeenkomsten

Toepasselijkheid van algemene voorwaarden en verwijzingen naar verschillende algemene voorwaarden bij internationale overeenkomsten.

Lees verder >>

Huurachterstand? Ook de bestuurder kan daarvoor aansprakelijk zijn.

Als een rechtspersoon (bedrijfs)ruimte huurt, is de rechtspersoon ook de huurpenningen verschuldigd. In specifieke gevallen kan betaling van de huurpenningen ook van de bestuurder...

Lees verder >>

Proceskostenveroordeling en advocaatkosten

In civiele (handels)zaken is het gebruikelijk dat de rechter de partij die ongelijk heeft gekregen veroordeelt om de proceskosten van de tegenpartij te betalen. Een...

Lees verder >>

Zakkenvullers, de no cure no pay-afspraak

Toelichting op het verbod op no cure no pay-afspraken en welke prijsafspraken wel mogelijk en toelaatbaar zijn.

Lees verder >>

Goedkoop is duurkoop

Steeds meer dienstverleners concurreren met advocaten. Wanneer kunt u volstaan met inschakeling van een incassobureau of rechtsbijstandverzekeraar en wanneer is het verstandiger een...

Lees verder >>

Het uitdrukkelijk van de hand wijzen van andermans algemene voorwaarden

In de meeste gevallen zult u een overeenkomst alleen willen aangaan onder toepasselijkheid van uw algemene voorwaarden. Maar dat geldt evengoed voor de wederpartij.

Vaak zien...

Lees verder >>

Tijdelijke verhuur en huurbescherming

De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Zowel ten aanzien van woonruimte als bedrijfsruimte is er sprake van een groot aantal verschillende regels....

Lees verder >>

Geen huur maar wel betalen

Het is niet ongebruikelijk dat een onderhuurder, na de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst, onderhandelt met de eigenaar/(voormalig) hoofdverhuurder over een nieuwe...

Lees verder >>

Uitleg van commerciële contracten en entire agreement clausules

Recentelijk heeft de Hoge Raad, ons hoogste nationale rechtscollege, zich uitgelaten over de uitleg van (commerciële) contracten en de daarin steeds vaker voorkomende 'entire...

Lees verder >>

Hoofdelijkheid, borgtocht en andere zekerheden

De wet biedt allerlei mogelijkheden om zekerheden te creëren of in te roepen. Voor de verschillende zekerheden gelden echter ook verschillende voorwaarden. Ook bieden de...

Lees verder >>

Aansprakelijkheid onderaannemer

Als een onderaannemer tekortschiet in de nakoming van een overeenkomst met de hoofdaannemer is dit een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie). In dat geval kan de hoofdaannemer de...

Lees verder >>

Beperkte mogelijkheden aantasting uitspraken bij alternatieve geschillenbeslechting

Bij de keuze voor alternatieve geschillenbeslechting dient men zich niet alleen bewust te zijn van de aan die keuze verbonden financiële consequenties, maar ook dat de...

Lees verder >>

Bezint eer ge begint

Bezint eer ge begint
Met de steeds verdergaande internationalisering en digitalisering neemt ook het aantal internationale overeenkomsten toevlucht. Met de daarbij toegenomen wens...

Lees verder >>

Zorgplicht werkgever geldt ook voor ingehuurde zzp'ers

Zelfstandigen zonder personeel (zzp'er) kunnen bij bedrijfsongevallen dezelfde rechtsbescherming hebben als werknemers in loondienst.

Lees verder >>

Onze Expertises

Bouwrecht

Advocatenkantoor Ester is thuis op het terrein van het bouwrecht. Niet alleen bij de grote bouwprojecten, maar ook bij de kleinere. Of het nu een groot of klein werk betreft,....

Huurrecht

De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Er gelden verschillende regelingen voor verschillende vormen van huur. Zo gelden er andere regels voor...

Contractenrecht

Iedereen heeft dagelijks te maken met het sluiten van contracten, zowel ondernemingen als particulieren. Of u nu een overeenkomst met een afnemer of leverancier sluit, of een brood bij de bakker koopt.

Wanneer iedereen ....

Advocatenkantoor Ester Hillegom hamer