Advocatenkantoor Ester - Uit de praktijk - Praktijkervaring columns

Uit de praktijk

Contractuele medehuur bij faillissement

Een huurovereenkomst kan met meerdere huurders worden aangegaan. Zo wordt bij de verhuur van bedrijfsruimte, naast de rechtspersoon, ook wel eens de eigenaar/dga in de huurovereenkomst opgenomen als huurder. Veelal wordt daarbij overeengekomen dat beide huurders hoofdelijk verbonden zijn, hetgeen betekent dat de schuldeiser van ieder van hen nakoming van het geheel kan vorderen.

In geval van faillissement biedt dat enerzijds mogelijkheden en anderzijds valkuilen. Als de huurder/rechtspersoon failliet gaat en de curator de huur opzegt, betekent dat volgens de Hoge Raad niet noodzakelijkerwijs dat de huurovereenkomst ook jegens de eigenaar/medehuurder wordt beëindigd!

In dergelijke gevallen is er sprake van contractuele medehuur: de huurovereenkomst bepaalt dat er twee huurders zijn van hetzelfde huurobject. Contractuele medehuur is te onderscheiden van wettelijke medehuur, waarbij er één huurder is en een huisgenoot, of onderhuur.

Gevolg van contractuele medehuur is dat beide huurders schuldenaar zijn en dus ook beiden de huurpenningen verschuldigd zijn. In beginsel voor gelijke delen, tenzij uit wet, gewoonte of rechtshandeling volgt dat zij voor ongelijke delen of hoofdelijk verbonden zijn. Veelal wordt in de huurovereenkomst overeengekomen dat beide huurders hoofdelijk verbonden zijn, wat betekent dat de schuldeiser tegenover ieder van hen recht heeft op nakoming van het geheel.

Anderzijds zijn beide huurders ook schuldeiser van de verhuurder. Een door de verhuurder verschuldigde prestatie, zoals het verschaffen van het huurgenot, is aan beide huurders verschuldigd. Ieder van hen heeft een vorderingsrecht voor een gelijk deel. Ook hier, tenzij uit wet, gewoonte of rechtshandeling voortvloeit dat de prestatie hun voor ongelijke delen toekomt of dat zij gezamenlijk één vorderingsrecht hebben. Is de prestatie ondeelbaar of valt het recht daarop in een gemeenschap, dan hebben huurders gezamenlijk één vorderingsrecht. Aangezien de prestatie van de verhuurder - het verschaffen van het huurgenot - ondeelbaar is, hebben huurders jegens de verhuurder één gezamenlijk vorderingsrecht.

In geval van faillissement bepaalt artikel 39 van de Faillissementswet (Fw.) dat zowel de huurder als de curator de huur tussentijds kan opzeggen, met een opzegtermijn van drie maanden. Als de huur wordt opgezegd met inachtneming van artikel 39 Fw., is dat een regelmatige wijze van beëindiging van de huur. Er ontstaat dus geen recht op schadevergoeding wegens gemiste huurpenningen, zelfs niet als dat contractueel bedongen is.

Art. 39 Fw. berust op een afweging van enerzijds het belang van de boedel bij voorkoming van het oplopen van schulden terzake van niet langer gewenste huurverhoudingen en anderzijds het belang van de verhuurder bij betaling van de huurpenningen. Het resultaat van deze afweging kan niet worden ontgaan door een andersluidend beding. Deze afweging heeft echter alleen betrekking op de verhouding tussen verhuurder en boedel. Gevolg daarvan is dat de opzegging door de curator van de gefailleerde huurder geen gevolgen heeft voor de rechtsverhouding tussen de andere huurder en de verhuurder! Kortom, de medehuurder blijft gebonden aan de huurovereenkomst.

Tips and tricks

  • In geval van faillissement dient u zich ervan bewust te zijn dat opzegging door de curator de huurverhouding niet per definitie doet eindigen jegens alle huurders. Door een contractuele medehuurder op te nemen, heeft u in geval van faillissement niet alleen meer mogelijkheden om de huurpenningen te incasseren, maar kunt u het mislopen van huurinkomsten mogelijk ook beperken.
  • Voor de contractuele medehuurder is het raadzaam de huurovereenkomst zo snel mogelijk op te zeggen, uiteraard voor zover hij niet gebonden wil zijn aan de huurovereenkomst. Daarbij dient overigens de overeengekomen opzegtermijn in acht te worden genomen.
Advocatenkantoor Ester beschikt over een ruime ervaring op het gebied van adviseren en procederen in het huurrecht. Neem vrijblijvend contact met ons op met uw vragen op dit gebied.

Meer artikelen

Contractueel uitsluiten bezwaar en beroep bij gebiedsontwikkeling

Bij gebiedsontwikkeling wil de ontwikkelaar voorkomen dat belanghebbenden zich verzetten tegen de voorgenomen plannen. De ontwikkelaar pleegt daartoe afspraken met de belanghebbenden...

Lees verder >>

Contractuele medehuur bij faillissement

In geval van faillissement biedt contractuele medehuur zowel mogelijkheden als valkuilen. Als de huurder/rechtspersoon failliet gaat en de curator de huur opzegt, betekent dat volgens...

Lees verder >>

Gebreken aan woning, mededelingsplicht en onderzoeksplicht

Na lang zoeken is het droomhuis gevonden, de onderhandelingen zijn succesvol afgerond en de champagne is ontkurkt. Abrupt slaat de stemming om. Bij de verbouwing blijken er gebreken...

Lees verder >>

Uitleg van overeenkomsten, de taalkundige uitleg in plaats van de gebruikelijke partijbedoelingen.

Als partijen van mening verschillen over de uitleg van een overeenkomst, wordt de overeenkomst in beginsel uitgelegd op basis van de partijbedoelingen, de zogenaamde Haviltex-maatstaf....

Lees verder >>

Boetebedingen en matiging

Veel contracten bevatten boetebedingen voor het geval een partij de overeenkomst niet (volledig) nakomt. Daarmee wordt discussie over de schade voorkomen; de boete vormt de...

Lees verder >>

Schadevergoeding bij te late oplevering

In een aannemingsovereenkomst wordt veelal opgenomen binnen welke termijn of op welke dag het werk moet zijn voltooid. Als het werk niet tijdig wordt opgeleverd, kan je recht hebben op...

Lees verder >>

Vergoeding verhuis- en inrichtingskosten

Als de rechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst toewijst, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in...

Lees verder >>

Contractenrecht en aansprakelijkheid voor schade van derden

Derden kunnen in het algemeen geen rechten ontlenen aan een contract waarbij zij geen partij zijn. Maar het is een misvatting dat contractspartijen geen rekening hoeven te houden met...

Lees verder >>

Betekenis van 'uitvoerbaar bij voorraad' en de mogelijkheden om op kortere termijn tot ontruiming te komen

Beëindiging van een huurovereenkomst wordt in beginsel door de rechter niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Wat betekent 'uitvoerbaar bij voorraad' en zijn er mogelijkheden om...

Lees verder >>

Het opzeggen van de huur van bedrijfsruimte

In onze praktijk hebben wij dagelijks te maken met de verhuur van bedrijfsruimte. Op veler verzoek zet ik de mogelijkheden tot opzegging en de gevolgen daarvan op een rijtje.

Lees verder >>

Renovatie huurwoning, goedkoop blijft duurkoop

In een eerdere column bepleitte ik de meerwaarde van een advocaat ten opzichte van juridische adviesbureaus en rechtsbijstandverzekeraars, of het procederen in persoon. Mijn conclusie...

Lees verder >>

Meerwerk; wanneer is een verhoging van de prijs verschuldigd?

De praktijk leert dat aannemers en opdrachtgevers zich niet altijd bewust zijn van de voorwaarden waaronder de aannemer daadwerkelijk een verhoging van de prijs kan vorderen. Wat is...

Lees verder >>

Beëindiging aannemingsovereenkomst, ontbinden of opzeggen?

Een aannemingsovereenkomst kan tussentijds beëindigd worden. U kunt die opzeggen of ontbinden. In beide gevallen eindigt de overeenkomst, maar die keuze kan grote financiële...

Lees verder >>

Annuleringsbeding; volledige betaling verschuldigd of niet?

Algemene voorwaarden bevatten soms een annuleringsbeding. Een dergelijk beding bepaalt dat de overeenkomst tussentijds beëindigd mag worden, maar dan wel volledige betaling...

Lees verder >>

Casa miseria, over verhuurperikelen

Steeds vaker wordt onroerend goed gekocht om te verhuren; niet alleen vakantiehuisjes, maar ook bedrijfsruimte en woningen. Vaak gaat het goed. Nog vaker gaat het fout.
In...

Lees verder >>

Procespraktijk; over het afwegen van kansen en mogelijkheden.

Hoger beroep of verzet? Bij procederen komt het aan op tactisch en strategisch denken, het onderkennen en inschatten van kansen en processuele mogelijkheden.

Lees verder >>

Algemene voorwaarden, battle of forms in internationale overeenkomsten

Toepasselijkheid van algemene voorwaarden en verwijzingen naar verschillende algemene voorwaarden bij internationale overeenkomsten.

Lees verder >>

Huurachterstand? Ook de bestuurder kan daarvoor aansprakelijk zijn.

Als een rechtspersoon (bedrijfs)ruimte huurt, is de rechtspersoon ook de huurpenningen verschuldigd. In specifieke gevallen kan betaling van de huurpenningen ook van de bestuurder...

Lees verder >>

Proceskostenveroordeling en advocaatkosten

In civiele (handels)zaken is het gebruikelijk dat de rechter de partij die ongelijk heeft gekregen veroordeelt om de proceskosten van de tegenpartij te betalen. Een...

Lees verder >>

Zakkenvullers, de no cure no pay-afspraak

Toelichting op het verbod op no cure no pay-afspraken en welke prijsafspraken wel mogelijk en toelaatbaar zijn.

Lees verder >>

Goedkoop is duurkoop

Steeds meer dienstverleners concurreren met advocaten. Wanneer kunt u volstaan met inschakeling van een incassobureau of rechtsbijstandverzekeraar en wanneer is het verstandiger een...

Lees verder >>

Het uitdrukkelijk van de hand wijzen van andermans algemene voorwaarden

In de meeste gevallen zult u een overeenkomst alleen willen aangaan onder toepasselijkheid van uw algemene voorwaarden. Maar dat geldt evengoed voor de wederpartij.

Vaak zien...

Lees verder >>

Tijdelijke verhuur en huurbescherming

De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Zowel ten aanzien van woonruimte als bedrijfsruimte is er sprake van een groot aantal verschillende regels....

Lees verder >>

Geen huur maar wel betalen

Het is niet ongebruikelijk dat een onderhuurder, na de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst, onderhandelt met de eigenaar/(voormalig) hoofdverhuurder over een nieuwe...

Lees verder >>

Uitleg van commerciële contracten en entire agreement clausules

Recentelijk heeft de Hoge Raad, ons hoogste nationale rechtscollege, zich uitgelaten over de uitleg van (commerciële) contracten en de daarin steeds vaker voorkomende 'entire...

Lees verder >>

Hoofdelijkheid, borgtocht en andere zekerheden

De wet biedt allerlei mogelijkheden om zekerheden te creëren of in te roepen. Voor de verschillende zekerheden gelden echter ook verschillende voorwaarden. Ook bieden de...

Lees verder >>

Aansprakelijkheid onderaannemer

Als een onderaannemer tekortschiet in de nakoming van een overeenkomst met de hoofdaannemer is dit een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie). In dat geval kan de hoofdaannemer de...

Lees verder >>

Beperkte mogelijkheden aantasting uitspraken bij alternatieve geschillenbeslechting

Bij de keuze voor alternatieve geschillenbeslechting dient men zich niet alleen bewust te zijn van de aan die keuze verbonden financiële consequenties, maar ook dat de...

Lees verder >>

Bezint eer ge begint

Bezint eer ge begint
Met de steeds verdergaande internationalisering en digitalisering neemt ook het aantal internationale overeenkomsten toevlucht. Met de daarbij toegenomen wens...

Lees verder >>

Zorgplicht werkgever geldt ook voor ingehuurde zzp'ers

Zelfstandigen zonder personeel (zzp'er) kunnen bij bedrijfsongevallen dezelfde rechtsbescherming hebben als werknemers in loondienst.

Lees verder >>

Onze Expertises

Bouwrecht

Advocatenkantoor Ester is thuis op het terrein van het bouwrecht. Niet alleen bij de grote bouwprojecten, maar ook bij de kleinere. Of het nu een groot of klein werk betreft,....

Huurrecht

De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Er gelden verschillende regelingen voor verschillende vormen van huur. Zo gelden er andere regels voor...

Contractenrecht

Iedereen heeft dagelijks te maken met het sluiten van contracten, zowel ondernemingen als particulieren. Of u nu een overeenkomst met een afnemer of leverancier sluit, of een brood bij de bakker koopt.

Wanneer iedereen ....

Advocatenkantoor Ester Hillegom hamer