Het retentierecht is de bevoegdheid die een aannemer heeft om het door hem uitgevoerde werk of de onder hem aanwezige zaak niet af te geven, maar de afgifte daarvan 'op te schorten'. Als je die bevoegdheid goed en op het juiste moment inzet, levert het retentierecht een krachtig incassomiddel op.
Machtig, omdat het retentierecht de opdrachtgever direct in zijn belang tot teruggave van de zaak raakt. Gevoelig, omdat er niet alleen inbreuk wordt gemaakt op het eigendomsrecht, maar dat ook geopenbaard wordt door plaatsing van borden, afsluiting van het hekwerk en/of inschrijving daarvan in het kadaster.
Om gebruik te maken van het retentierecht dient:
Ad 1. De zaak leent zich voor opschorting van afgifte
De aannemer kan alleen het retentierecht uitoefenen over een zaak als hij daarvan houder is. Concreet betekent dit dat hij de zaak rechtmatig onder zich heeft èn afgifte nodig is om de zaak weer in de macht van de opdrachtgever te brengen.
Hierbij kan niet alleen aan een gebouw gedacht worden, maar ook aan een bouwterrein of zelfs een gedeelte daarvan, zolang dat maar aan de aannemer in gebruik is gegeven (bijvoorbeeld om zijn materiaal of bouwstoffen te plaatsen). Of de zaak zich leent voor terughouding, is niet altijd even eenvoudig te beantwoorden. Bijvoorbeeld bij schilder- of dakdekkerswerkzaamheden; de kozijnen of het dak heeft de schilder of dakdekker niet onder zich? Toch bestaan er ook bij dat soort werkzaamheden vaak mogelijkheden.
Ad 2. Feitelijke macht
Het zelfstandig creëren van feitelijke macht, zoals door het plaatsen van een hekwerk, is niet de bedoeling. In dat geval wordt op oneigenlijke wijze gepoogd de 'feitelijke macht' te verkrijgen, wat in rechte geen stand zal houden. Als de aannemer vanaf het begin een hekwerk, schaftkeet, materiaal of materieel heeft geplaatst, is er wel sprake van 'feitelijke macht'.
Dat gebruik gemaakt wordt van het retentierecht moet kenbaar zijn. Dat kan door middel van het afsluiten van het reeds bestaande hekwerk, het plaatsen van borden met daarop de mededeling dat gebruik wordt gemaakt van het retentierecht of het inschrijven van een registerverklaring. Weliswaar wordt - mijns inziens terecht - in de literatuur betoogd dat de plaatsing van borden en/of inschrijving niet noodzakelijk is, maar in de praktijk wil je die discussie voorkomen. Belangrijker is dat dit de opdrachtgever extra aanspoort om snel tot een oplossing te komen, waar het in de praktijk toch om draait.
Overigens is het sluiten van het hekwerk of andere afsluiting niet altijd noodzakelijk. 'Feitelijke macht' kan - bijvoorbeeld - ook volgen uit het niet ontruimen, zolang ingebruikname door de opdrachtgever maar wordt belet.
Ad 3. Opeisbare vordering
Vereist is dat de aannemer een opeisbare vordering heeft. Daarbij kan niet alleen gedacht worden aan termijnfacturen, maar ook aan meerwerk, stelposten, schadevergoeding of verplichtingen wegens ontbinding of tussentijdse beëindiging van de overeenkomst.
Hierop bestaan echter uitzonderingen: als de aannemer uit een mededeling van de opdrachtgever moet afleiden dat deze in de nakoming zal tekortschieten of als de aannemer goede gronden heeft om dat aan te nemen, dan kan de aannemer het retentierecht inroepen voordat de vordering opeisbaar is.
Ad 4. Voldoende samenhang
De vraag omtrent de samenhang doet zich voornamelijk voor bij meerwerk. Een aantal rechters oordeelden dat er onvoldoende samenhang bestaat tussen het meerwerk en de (hoofd)overeenkomst. Anderzijds is meermaals geoordeeld dat meerwerk, evenals verrekenbare hoeveelheden, de omvang van het werk bepalen, wat mij juist voorkomt. Daarvan uitgaande, bestaat er voldoende samenhang tussen meerwerk en de (hoofd)overeenkomst en kan het retentierecht dus worden ingezet.
Daarbij is een waarschuwing op zijn plaats: het kan zijn dat de overeenkomst of toepasselijke algemene voorwaarden aanvullende voorwaarden stellen voor het gebruik van het retentierecht.
Daarnaast zijn er nog een aantal punten waarmee in de praktijk rekening gehouden moet worden, zoals het proportionaliteitsvereiste en de mededeling van het retentierecht.
Het proportionaliteitsvereiste houdt in dat je niet met het spreekwoordelijke kanon op een mug kan schieten; de redelijkheid moet bij het inzetten van het retentierecht in acht genomen worden.
Weliswaar oordeelde de Hoge Raad dat in zijn algemeenheid niet de eis gesteld kan worden dat een partij die de nakoming van haar verbintenis opschort, haar wederpartij dat kenbaar maakt, maar toch heeft het de voorkeur dat mee te delen. Onder omstandigheden kan die plicht immers voortvloeien uit de redelijkheid en billijkheid. Belangrijker is dat daarmee vroegtijdig overleg wordt geïnitieerd en niet pas als de wederpartij met de (financiële) gevolgen wordt geconfronteerd.
Als laatste geef ik mee dat veelal uit het oog wordt verloren dat het retentierecht niet de bevoegdheid omvat om het werk stil te leggen. Of dat mogelijk is, is - onder andere - afhankelijk van hetgeen daaromtrent in de overeenkomst en/of de algemene voorwaarden is opgenomen.
Er zit echter nog een gevolg aan het retentierecht, waardoor het zo een krachtig (incasso)middel is: het biedt de aannemer de mogelijkheid om zich als eerste op de teruggehouden zaak te verhalen. Daarbij kan het retentierecht niet alleen worden ingeroepen tegen de opdrachtgever, maar ook tegen derden, zoals hypotheekverstrekkers. Juist ten opzichte van deze derden is het zinvol niet alleen door middel van borden kenbaar te maken dat het retentierecht wordt uitgeoefend, maar ook een registerverklaring bij het kadaster in te laten schrijven. Zodoende kunt u optimaal gebruikt maken van het retentierecht.
Tips & tricks
Regelmatig hebben wij te maken met beslag en gevolgen daarvan als de procedure wordt voortgezet in appel. Aan de hand van een recent praktijkvoorbeeld ga ik in op het beslag en de...
Op 1 januari 2021 is de wet vereenvoudiging beslagvrije voet in werking getreden. De beslagvrije voet is dat deel van het inkomen waar geen beslag op mag worden gelegd door...
Met de ouderdomsclausule beoogt de verkoper de aansprakelijkheid te beperken voor (verborgen) gebreken die het normaal gebruik van de woning of bedrijfsruimte belemmeren. De vraag is...
De ondertekening van overeenkomsten wordt steeds vaker digitaal gedaan. Maar is dat rechtsgeldig en waar moet je op letten?
In de bouwpraktijk komt bouwtijdoverschrijding geregeld voor. Maar hoe wordt die bepaald?
Op 25 april 2020 is de (spoed)wet 'Tijdelijke wet verlening tijdelijke huurovereenkomsten' in werking getreden. Onder deze...
In verband met de corona-uitbraak kunnen tijdelijke huurovereenkomsten die eindigen na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020 verlengd worden voor maximaal drie maanden, zonder dat daarmee...
De bouwsector krijgt door de coronacrisis een nieuwe klap te verwerken. Voor de derde keer in twaalf jaar tijd dreigt de Nederlandse bouwsector in een crisis te belanden.
De wereld is in de ban van het coronavirus. Het virus kan ook tot gevolg hebben dat overeenkomsten niet, niet tijdig of helemaal niet meer kunnen worden nagekomen. Hoe moet u daarmee...
In een eerdere bijdrage stonden de mededelings- en onderzoeksplicht bij de koop van vastgoed centraal en de rangorde daartussen.
Naar aanleiding van een recente zaak in onze...
Als uw facturen niet worden voldaan, komt u niet altijd een beroep toe op het eigendomsvoorbehoud. Wanneer kunt u met een beroep op het eigendomsvoorbehoud de geleverde zaken...
Het retentierecht is de bevoegdheid die een aannemer heeft om het door hem uitgevoerde werk of de onder hem aanwezige zaak niet af te geven, maar de afgifte daarvan 'op te schorten'....
Bij gebiedsontwikkeling wil de ontwikkelaar voorkomen dat belanghebbenden zich verzetten tegen de voorgenomen plannen. De ontwikkelaar pleegt daartoe afspraken met de belanghebbenden...
In geval van faillissement biedt contractuele medehuur zowel mogelijkheden als valkuilen. Als de huurder/rechtspersoon failliet gaat en de curator de huur opzegt, betekent dat volgens...
Na lang zoeken is het droomhuis gevonden, de onderhandelingen zijn succesvol afgerond en de champagne is ontkurkt. Abrupt slaat de stemming om. Bij de verbouwing blijken er gebreken...
Als partijen van mening verschillen over de uitleg van een overeenkomst, wordt de overeenkomst in beginsel uitgelegd op basis van de partijbedoelingen, de zogenaamde Haviltex-maatstaf....
Veel contracten bevatten boetebedingen voor het geval een partij de overeenkomst niet (volledig) nakomt. Daarmee wordt discussie over de schade voorkomen; de boete vormt de...
In een aannemingsovereenkomst wordt veelal opgenomen binnen welke termijn of op welke dag het werk moet zijn voltooid. Als het werk niet tijdig wordt opgeleverd, kan je recht hebben op...
Als de rechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst toewijst, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in...
Derden kunnen in het algemeen geen rechten ontlenen aan een contract waarbij zij geen partij zijn. Maar het is een misvatting dat contractspartijen geen rekening hoeven te houden met...
Beëindiging van een huurovereenkomst wordt in beginsel door de rechter niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Wat betekent 'uitvoerbaar bij voorraad' en zijn er mogelijkheden om...
In onze praktijk hebben wij dagelijks te maken met de verhuur van bedrijfsruimte. Op veler verzoek zet ik de mogelijkheden tot opzegging en de gevolgen daarvan op een rijtje.
In een eerdere column bepleitte ik de meerwaarde van een advocaat ten opzichte van juridische adviesbureaus en rechtsbijstandverzekeraars, of het procederen in persoon. Mijn conclusie...
De praktijk leert dat aannemers en opdrachtgevers zich niet altijd bewust zijn van de voorwaarden waaronder de aannemer daadwerkelijk een verhoging van de prijs kan vorderen. Wat is...
Een aannemingsovereenkomst kan tussentijds beëindigd worden. U kunt die opzeggen of ontbinden. In beide gevallen eindigt de overeenkomst, maar die keuze kan grote financiële...
Algemene voorwaarden bevatten soms een annuleringsbeding. Een dergelijk beding bepaalt dat de overeenkomst tussentijds beëindigd mag worden, maar dan wel volledige betaling...
Steeds vaker wordt onroerend goed gekocht om te verhuren; niet alleen vakantiehuisjes, maar ook bedrijfsruimte en woningen. Vaak gaat het goed. Nog vaker gaat het fout.
In...
Hoger beroep of verzet? Bij procederen komt het aan op tactisch en strategisch denken, het onderkennen en inschatten van kansen en processuele mogelijkheden.
Toepasselijkheid van algemene voorwaarden en verwijzingen naar verschillende algemene voorwaarden bij internationale overeenkomsten.
Als een rechtspersoon (bedrijfs)ruimte huurt, is de rechtspersoon ook de huurpenningen verschuldigd. In specifieke gevallen kan betaling van de huurpenningen ook van de bestuurder...
In civiele (handels)zaken is het gebruikelijk dat de rechter de partij die ongelijk heeft gekregen veroordeelt om de proceskosten van de tegenpartij te betalen. Een...
Toelichting op het verbod op no cure no pay-afspraken en welke prijsafspraken wel mogelijk en toelaatbaar zijn.
Steeds meer dienstverleners concurreren met advocaten. Wanneer kunt u volstaan met inschakeling van een incassobureau of rechtsbijstandverzekeraar en wanneer is het verstandiger een...
In de meeste gevallen zult u een overeenkomst alleen willen aangaan onder toepasselijkheid van uw algemene voorwaarden. Maar dat geldt evengoed voor de wederpartij.
Vaak zien...
De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Zowel ten aanzien van woonruimte als bedrijfsruimte is er sprake van een groot aantal verschillende regels....
Het is niet ongebruikelijk dat een onderhuurder, na de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst, onderhandelt met de eigenaar/(voormalig) hoofdverhuurder over een nieuwe...
Recentelijk heeft de Hoge Raad, ons hoogste nationale rechtscollege, zich uitgelaten over de uitleg van (commerciële) contracten en de daarin steeds vaker voorkomende 'entire...
De wet biedt allerlei mogelijkheden om zekerheden te creëren of in te roepen. Voor de verschillende zekerheden gelden echter ook verschillende voorwaarden. Ook bieden de...
Als een onderaannemer tekortschiet in de nakoming van een overeenkomst met de hoofdaannemer is dit een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie). In dat geval kan de hoofdaannemer de...
Bij de keuze voor alternatieve geschillenbeslechting dient men zich niet alleen bewust te zijn van de aan die keuze verbonden financiële consequenties, maar ook dat de...
Bezint eer ge begint
Met de steeds verdergaande internationalisering en digitalisering neemt ook het aantal internationale overeenkomsten toevlucht. Met de daarbij toegenomen wens...
Zelfstandigen zonder personeel (zzp'er) kunnen bij bedrijfsongevallen dezelfde rechtsbescherming hebben als werknemers in loondienst.
Advocatenkantoor Ester is thuis op het terrein van het bouwrecht. Niet alleen bij de grote bouwprojecten, maar ook bij de kleinere. Of het nu een groot of klein werk betreft,....
De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Er gelden verschillende regelingen voor verschillende vormen van huur. Zo gelden er andere regels voor...
Iedereen heeft dagelijks te maken met het sluiten van contracten, zowel ondernemingen als particulieren. Of u nu een overeenkomst met een afnemer of leverancier sluit, of een brood bij de bakker koopt.
Wanneer iedereen ....
Advocatenkantoor Ester
Meerlaan 180
2181 BW HILLEGOM
T 0252 - 348 821
F 0252 - 348 803
E info@advocatenkantoorester.nl
Advocatenkantoor Ester
Meerlaan 180
2181 BW HILLEGOM
T 0252 - 348 821
F 0252 - 348 803
E info@advocatenkantoorester.nl
