Advocatenkantoor Ester - Uit de praktijk - Praktijkervaring columns

Uit de praktijk

Spoedwet Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

Deze bijdrage maakt deel uit van de reeks over de (spoed)wet "Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten" en de corona-crisis.

Op 6 april 2020 is het (spoed)wetsvoorstel "Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten" ingediend: tijdelijke huurovereenkomsten die eindigen tussen 31 maart 2020 en 30 juni 2020 kunnen op grond van deze wet verlengd worden voor maximaal drie maanden, zonder dat daarmee een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat.

Met de inwerkingtreding van de 'Wet doorstroming huurmarkt 2015' per 1 juli 2016 is het mogelijk geworden een huurovereenkomst voor woonruimte ook tijdelijk aan te gaan, voor de duur van maximaal twee jaar (voor onzelfstandige woonruimte zelfs vijf jaar). Als de verhuurder de huurder tijdig schriftelijk informeert over het aflopen van de huurovereenkomst, eindigt deze van rechtswege op de overeengekomen datum, zonder dat de huurder recht heeft op huurbescherming. Verlenging van deze tijdelijk verhuur is niet mogelijk; elke opvolgende overeenkomst wordt beschouwd als een verlenging voor onbepaalde tijd. Voor de regeling, de mogelijkheden en onmogelijkheden, verwijs ik naar mijn eerdere bijdrage "Tijdelijk verhuur en huurbescherming".

Doel van de wet
De corona-uitbraak heeft gezorgd voor een uitzonderlijke situatie, die vraagt om uitzonderlijke maatregelen, ook in het huurrecht.

Huurders met een tijdelijke huurovereenkomst zagen zich staan voor een lastige taak: de corona-uitbraak maakte de zoektocht naar andere woonruimte moeilijk, voor sommigen zelfs onmogelijk. Verhuurders dienden daarentegen een kennisgeving over het aflopen van de huurovereenkomst aan de huurder te verzenden om te voorkomen dat de overeenkomst werd voortgezet voor onbepaalde tijd, met de daarbij behorende huurbescherming.

De minister komt de huurders en verhuurders tegemoet. Met deze wet kunnen deze tijdelijke huurovereenkomsten kortstondig worden verlengd, zonder dat daarmee een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en het recht op huurbescherming ontstaat.

Op welke huurovereenkomsten is deze wet van toepassing?
De wet is van toepassing op tijdelijke huurovereenkomsten betreffende woonruimte en eindigen na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020.  

Gevolgen tijdelijke verlenging
Deze tijdelijke huurovereenkomsten kunnen éénmalig verlengd worden voor een periode van één, twee of drie maanden, maar eindigen in ieder geval op 1 september 2020.

Wordt een huurovereenkomst onder deze wet verlengd, dan zijn de wettelijke bepalingen over tijdelijke huurovereenkomsten daarop onverkort van toepassing. Dit betekent dat de verlengde tijdelijke huurovereenkomst wederom op de overeengekomen datum eindigt, mits verhuurder tijdig een kennisgeving over het aflopen van de huurovereenkomst aan de huurder heeft verzonden. De huurbeschermingsartikelen zijn ook op de onder deze wet verlengde huurovereenkomst niet van toepassing.

Inhoud van de regeling
De verhuurder dient de kennisgeving van het aflopen van de huur nog steeds tijdig (dat wil zeggen maximaal drie en minimaal één maand voor het einde van de huur) te verzenden. De verhuurder is wel verplicht bij de kennisgeving de huurder te informeren over de verlengingsmogelijkheden volgens deze tijdelijke wet.

De huurder kan vervolgens uiterlijk één week nadat de verhuurder de kennisgeving heeft verzonden, een schriftelijk verzoek doen bij de verhuurder om de huurovereenkomst te verlengen met één, twee of drie maanden (maar niet later dan 1 september 2020). 

N.B. is de kennisgeving vóór 12 maart 2020 aan de huurder verstuurd, dan kunnen partijen schriftelijk afspreken dat de huurovereenkomst met één, twee of drie maanden wordt verlengd, maar uiterlijk op 1 september 2020 eindigt. 
N.B. 2 Is de kennisgeving door de huurder gedaan voor inwerkingtreding van de wet, dan kan de huurder alsnog een verzoek tot verlenging doen, binnen één week na de inwerkingtreding van de wet (dus voor of uiterlijk op 1 mei 2020).

Als de verhuurder niet aan de informatieverplichting heeft voldaan, schuift de termijn waarbinnen de huurder een verzoek tot verlenging moet doen op. Met andere woorden de huurder mag het verzoek dan later dan een week na de aanzegging indienen.

Reageert de verhuurder niet tijdig op het verzoek van de huurder, dan wordt de huurovereenkomst overeenkomstig het verzoek verlengd. 

De verschillende situaties leveren dan het volgende schema op:
Schema verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

Overigens kan de verhuurder ook verzoeken om een verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst met één, twee of drie maanden (maar niet later dan tot 1 september 2020 ), maar met dit verzoek moet de huurder instemmen.

Is de huurovereenkomst onder deze wet verlengd, dan moet de verhuurder ook ten aanzien van de verlengde overeenkomst opnieuw (tijdig) de kennisgeving van het aflopen van de huur aan de huurder(s) verzenden. Vindt deze tweede aanzegging plaats op het moment dat de spoedwet nog geldt, dan adviseer ik u ook bij die hernieuwde aanzegging (weer) te voldoen aan de informatieplicht. 

Weigeringsgronden
De verhuurder kan het verzoek slechts weigeren als:
a. de woning aan een derde vrij van huur en gebruik in eigendom of belast met een zakelijk genotsrecht overgedragen moet worden (niet alleen verkoop, maar ook de vestiging van een zakelijk genotsrecht, zoals erfdienstbaarheid, erfpacht, opstal en vruchtgebruik valt hieronder);
b. de woning opnieuw verhuurd is en de huurovereenkomst ingaat;
c. verhuurder de woning zelf wil betrekken en geen andere woonruimte heeft;
d. bij renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en verhuurder zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen; 
e. bij sloop op een datum die gelegen is voor het verstrijken van de door de huurder verzochte verlenging en de verhuurder de verplichting is aangegaan voor 1 april 2020.

Daarnaast is, na advisering door de Raad van State, opgenomen dat de verhuurder de verlening kan weigeren op de grond dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt.

Dit is evenwel geen limitatieve opsomming; als er sprake is van een situatie die niet valt onder deze weigeringsgronden, maar de verhuurder van mening is dat van hem niet verlangd kan worden dat hij de tijdelijke huurovereenkomst voortzet, kan de verhuurder zich tot de rechter wenden met het verzoek de tijdelijke huurovereenkomst niet te verlengen. De rechter wijst dat verzoek (van de verhuurder) slechts toe als de verhuurder een zwaarwichtig belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst op een eerder tijdstip dan het door de huurder verzochte tijdstip.

Wil de verhuurder niet instemmen met een verzoek tot verlenging, dan moet de verhuurder dit binnen één week na ontvangst van het verzoek van de huurder schriftelijk weigeren. 

Rechtsbescherming
Weigert de verhuurder in te stemmen, dan kan de huurder de rechter verzoeken om te bepalen dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Eerder gaf ik al aan dat ook de Rechtspraak invloed ondervindt van de corona-uitbraak, maar in de  'Algemene regeling zaaksbehandeling Rechtspraak' is opgenomen dat verzoeken tot verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten worden aangemerkt als 'zeer urgente zaken'. Uitgangspunt is dat, ondanks alle getroffen maatregelen, de gerechten alle zeer urgente zaken behandelen.  

In het wetsvoorstel wordt weliswaar geen termijn genoemd waarbinnen verhuurder of huurder een procedure aanhangig moet maken, maar uit de reactie van de minister op het advies van de Raad van State kan worden opgemaakt dat een procedure moet worden gestart vóór de overeengekomen einddatum van de tijdelijke huurovereenkomst. Bij het weigeren van een verlenging stelt de rechter het tijdstip van de ontruiming vast. Hoger beroep tegen de gegeven beschikking staat niet open.

Wat is tijdelijk?
In de wet is een 'verlengingsmogelijkheid' opgenomen. Daarmee wordt ruimte ingebouwd voor het geval de corona-crisis langer duurt. Als de wet wordt verlengd, dan kunnen de huurovereenkomsten opnieuw worden verlengd via dezelfde weg en met dezelfde gevolgen als hiervoor beschreven.

Tips
De wet is nog niet aangenomen en er kunnen nog inhoudelijke wijzigingen worden doorgevoerd.

Voor nu is het advies dan ook de kennisgeving van het aflopen van de huur nog steeds tijdig te verzenden, zodat het tijdelijke karakter van de huurovereenkomst niet verloren gaat en de huurder zich op huurbescherming kan beroepen. Daar staat tegenover dat zowel huurders als verhuurders er rekening mee kunnen houden dat de wet waarschijnlijk meebrengt dat de tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van de corona-crisis wordt verlengd. Daartoe moeten wel goede (schriftelijke) afspraken gemaakt worden.

Let op:
de wet is inmiddels in werking getreden op 25 april 2020. Voor tips en aandachtspunten zie "Spoedwet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten in werking getreden" .

Advocatenkantoor Ester beschikt over een ruime ervaring op het gebied van adviseren en procederen in het huurrecht. Neem vrijblijvend contact met ons op met uw vragen op dit gebied.

Meer artikelen

Rechtsgeldigheid digitale handtekening

De ondertekening van overeenkomsten wordt steeds vaker digitaal gedaan. Maar is dat rechtsgeldig en waar moet je op letten?

Lees verder >>

Bouwtijdoverschrijding. Over dagen, werkbare dagen en werkbare werkdagen.

In de bouwpraktijk komt bouwtijdoverschrijding geregeld voor. Maar hoe wordt die bepaald?

Lees verder >>

Spoedwet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten in werking getreden

Op 25 april 2020 is de (spoed)wet 'Tijdelijke wet verlening tijdelijke huurovereenkomsten' in werking getreden. Onder deze...

Lees verder >>

Spoedwet Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

In verband met de corona-uitbraak kunnen tijdelijke huurovereenkomsten die eindigen na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020 verlengd worden voor maximaal drie maanden, zonder dat daarmee...

Lees verder >>

Coronavirus treft de bouwsector hard

De bouwsector krijgt door de coronacrisis een nieuwe klap te verwerken. Voor de derde keer in twaalf jaar tijd dreigt de Nederlandse bouwsector in een crisis te belanden.

Lees verder >>

Het coronavirus; over niet nakoming van overeenkomsten en overmacht.

De wereld is in de ban van het coronavirus. Het virus kan ook tot gevolg hebben dat overeenkomsten niet, niet tijdig of helemaal niet meer kunnen worden nagekomen. Hoe moet u daarmee...

Lees verder >>

Gebreken aan woning, mededelingsplicht en onderzoeksplicht II

In een eerdere bijdrage stonden de mededelings- en onderzoeksplicht bij de koop van vastgoed centraal en de rangorde daartussen.

Naar aanleiding van een recente zaak in onze...

Lees verder >>

Eigendomsvoorbehoud; wanneer kunt u de door u geleverde zaken terughalen?

Als uw facturen niet worden voldaan, komt u niet altijd een beroep toe op het eigendomsvoorbehoud. Wanneer kunt u met een beroep op het eigendomsvoorbehoud de geleverde zaken...

Lees verder >>

Incasseren van vorderingen in de bouw; het retentierecht.

Het retentierecht is de bevoegdheid die een aannemer heeft om het door hem uitgevoerde werk of de onder hem aanwezige zaak niet af te geven, maar de afgifte daarvan 'op te schorten'....

Lees verder >>

Contractueel uitsluiten bezwaar en beroep bij gebiedsontwikkeling

Bij gebiedsontwikkeling wil de ontwikkelaar voorkomen dat belanghebbenden zich verzetten tegen de voorgenomen plannen. De ontwikkelaar pleegt daartoe afspraken met de belanghebbenden...

Lees verder >>

Contractuele medehuur bij faillissement

In geval van faillissement biedt contractuele medehuur zowel mogelijkheden als valkuilen. Als de huurder/rechtspersoon failliet gaat en de curator de huur opzegt, betekent dat volgens...

Lees verder >>

Gebreken aan woning, mededelingsplicht en onderzoeksplicht

Na lang zoeken is het droomhuis gevonden, de onderhandelingen zijn succesvol afgerond en de champagne is ontkurkt. Abrupt slaat de stemming om. Bij de verbouwing blijken er gebreken...

Lees verder >>

Uitleg van overeenkomsten, de taalkundige uitleg in plaats van de gebruikelijke partijbedoelingen.

Als partijen van mening verschillen over de uitleg van een overeenkomst, wordt de overeenkomst in beginsel uitgelegd op basis van de partijbedoelingen, de zogenaamde Haviltex-maatstaf....

Lees verder >>

Boetebedingen en matiging

Veel contracten bevatten boetebedingen voor het geval een partij de overeenkomst niet (volledig) nakomt. Daarmee wordt discussie over de schade voorkomen; de boete vormt de...

Lees verder >>

Schadevergoeding bij te late oplevering

In een aannemingsovereenkomst wordt veelal opgenomen binnen welke termijn of op welke dag het werk moet zijn voltooid. Als het werk niet tijdig wordt opgeleverd, kan je recht hebben op...

Lees verder >>

Vergoeding verhuis- en inrichtingskosten

Als de rechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst toewijst, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in...

Lees verder >>

Contractenrecht en aansprakelijkheid voor schade van derden

Derden kunnen in het algemeen geen rechten ontlenen aan een contract waarbij zij geen partij zijn. Maar het is een misvatting dat contractspartijen geen rekening hoeven te houden met...

Lees verder >>

Betekenis van 'uitvoerbaar bij voorraad' en de mogelijkheden om op kortere termijn tot ontruiming te komen

Beëindiging van een huurovereenkomst wordt in beginsel door de rechter niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Wat betekent 'uitvoerbaar bij voorraad' en zijn er mogelijkheden om...

Lees verder >>

Het opzeggen van de huur van bedrijfsruimte

In onze praktijk hebben wij dagelijks te maken met de verhuur van bedrijfsruimte. Op veler verzoek zet ik de mogelijkheden tot opzegging en de gevolgen daarvan op een rijtje.

Lees verder >>

Renovatie huurwoning, goedkoop blijft duurkoop

In een eerdere column bepleitte ik de meerwaarde van een advocaat ten opzichte van juridische adviesbureaus en rechtsbijstandverzekeraars, of het procederen in persoon. Mijn conclusie...

Lees verder >>

Meerwerk; wanneer is een verhoging van de prijs verschuldigd?

De praktijk leert dat aannemers en opdrachtgevers zich niet altijd bewust zijn van de voorwaarden waaronder de aannemer daadwerkelijk een verhoging van de prijs kan vorderen. Wat is...

Lees verder >>

Beëindiging aannemingsovereenkomst, ontbinden of opzeggen?

Een aannemingsovereenkomst kan tussentijds beëindigd worden. U kunt die opzeggen of ontbinden. In beide gevallen eindigt de overeenkomst, maar die keuze kan grote financiële...

Lees verder >>

Annuleringsbeding; volledige betaling verschuldigd of niet?

Algemene voorwaarden bevatten soms een annuleringsbeding. Een dergelijk beding bepaalt dat de overeenkomst tussentijds beëindigd mag worden, maar dan wel volledige betaling...

Lees verder >>

Casa miseria, over verhuurperikelen

Steeds vaker wordt onroerend goed gekocht om te verhuren; niet alleen vakantiehuisjes, maar ook bedrijfsruimte en woningen. Vaak gaat het goed. Nog vaker gaat het fout.
In...

Lees verder >>

Procespraktijk; over het afwegen van kansen en mogelijkheden.

Hoger beroep of verzet? Bij procederen komt het aan op tactisch en strategisch denken, het onderkennen en inschatten van kansen en processuele mogelijkheden.

Lees verder >>

Algemene voorwaarden, battle of forms in internationale overeenkomsten

Toepasselijkheid van algemene voorwaarden en verwijzingen naar verschillende algemene voorwaarden bij internationale overeenkomsten.

Lees verder >>

Huurachterstand? Ook de bestuurder kan daarvoor aansprakelijk zijn.

Als een rechtspersoon (bedrijfs)ruimte huurt, is de rechtspersoon ook de huurpenningen verschuldigd. In specifieke gevallen kan betaling van de huurpenningen ook van de bestuurder...

Lees verder >>

Proceskostenveroordeling en advocaatkosten

In civiele (handels)zaken is het gebruikelijk dat de rechter de partij die ongelijk heeft gekregen veroordeelt om de proceskosten van de tegenpartij te betalen. Een...

Lees verder >>

Zakkenvullers, de no cure no pay-afspraak

Toelichting op het verbod op no cure no pay-afspraken en welke prijsafspraken wel mogelijk en toelaatbaar zijn.

Lees verder >>

Goedkoop is duurkoop

Steeds meer dienstverleners concurreren met advocaten. Wanneer kunt u volstaan met inschakeling van een incassobureau of rechtsbijstandverzekeraar en wanneer is het verstandiger een...

Lees verder >>

Algemene voorwaarden; het uitdrukkelijk van de hand wijzen van andermans voorwaarden

In de meeste gevallen zult u een overeenkomst alleen willen aangaan onder toepasselijkheid van uw algemene voorwaarden. Maar dat geldt evengoed voor de wederpartij.

Vaak zien...

Lees verder >>

Tijdelijke verhuur en huurbescherming

De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Zowel ten aanzien van woonruimte als bedrijfsruimte is er sprake van een groot aantal verschillende regels....

Lees verder >>

Geen huur maar wel betalen

Het is niet ongebruikelijk dat een onderhuurder, na de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst, onderhandelt met de eigenaar/(voormalig) hoofdverhuurder over een nieuwe...

Lees verder >>

Uitleg van commerciële contracten en entire agreement clausules

Recentelijk heeft de Hoge Raad, ons hoogste nationale rechtscollege, zich uitgelaten over de uitleg van (commerciële) contracten en de daarin steeds vaker voorkomende 'entire...

Lees verder >>

Hoofdelijkheid, borgtocht en andere zekerheden

De wet biedt allerlei mogelijkheden om zekerheden te creëren of in te roepen. Voor de verschillende zekerheden gelden echter ook verschillende voorwaarden. Ook bieden de...

Lees verder >>

Aansprakelijkheid onderaannemer

Als een onderaannemer tekortschiet in de nakoming van een overeenkomst met de hoofdaannemer is dit een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie). In dat geval kan de hoofdaannemer de...

Lees verder >>

Beperkte mogelijkheden aantasting uitspraken bij alternatieve geschillenbeslechting

Bij de keuze voor alternatieve geschillenbeslechting dient men zich niet alleen bewust te zijn van de aan die keuze verbonden financiële consequenties, maar ook dat de...

Lees verder >>

Bezint eer ge begint

Bezint eer ge begint
Met de steeds verdergaande internationalisering en digitalisering neemt ook het aantal internationale overeenkomsten toevlucht. Met de daarbij toegenomen wens...

Lees verder >>

Zorgplicht werkgever geldt ook voor ingehuurde zzp'ers

Zelfstandigen zonder personeel (zzp'er) kunnen bij bedrijfsongevallen dezelfde rechtsbescherming hebben als werknemers in loondienst.

Lees verder >>

Onze Expertises

Bouwrecht

Advocatenkantoor Ester is thuis op het terrein van het bouwrecht. Niet alleen bij de grote bouwprojecten, maar ook bij de kleinere. Of het nu een groot of klein werk betreft,....

Huurrecht

De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Er gelden verschillende regelingen voor verschillende vormen van huur. Zo gelden er andere regels voor...

Contractenrecht

Iedereen heeft dagelijks te maken met het sluiten van contracten, zowel ondernemingen als particulieren. Of u nu een overeenkomst met een afnemer of leverancier sluit, of een brood bij de bakker koopt.

Wanneer iedereen ....

Advocatenkantoor Ester Hillegom hamer