Deze bijdrage maakt deel uit van de reeks over de (spoed)wet "Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten" en de corona-crisis.
Op 25 april 2020 is de (spoed)wet 'Tijdelijke wet verlening tijdelijke huurovereenkomsten' in werking getreden. De (spoed)wet werkt terug tot en met 1 april 2020. Onder deze wet kunnen huurovereenkomsten kortstondig worden verlengd voor maximaal drie maanden, zonder dat daarmee een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat. De regeling voorziet in een behoefte, is sympathiek, maar wel vol valkuilen.
Achtergrond en doel
Onder de 'Wet doorstroming huurmarkt 2015' is het mogelijk een huurovereenkomst voor woonruimte ook tijdelijk aan te gaan, voor de duur van maximaal twee jaar (voor onzelfstandige woonruimte vijf jaar). Verlenging van een tijdelijke overeenkomst is echter niet mogelijk. Elke opvolgende overeenkomst wordt beschouwd als een verlenging voor onbepaalde tijd, met de daarbij behorende huurbescherming.
In verband met de Coronacrisis past het echter niet om van huurders te verwachten dat zij hun volle aandacht richten op het zoeken naar andere woonruimte. Verhuurders moeten daarentegen een kennisgeving over het aflopen van de huurovereenkomst aan de huurder te verzenden om te voorkomen dat de overeenkomst wordt voortgezet voor onbepaalde tijd. Met deze (spoed)wet wil de regering de huurder en verhuurders tijden de Coronacrisis tegemoet komen.
Met deze wet kunnen deze tijdelijke huurovereenkomsten kortstondig worden verlengd, zonder dat daarmee een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en het recht op huurbescherming ontstaat.
Welke huurovereenkomsten kunnen tijdelijk worden verlengd?
De (spoed)wet geldt voor tijdelijk huurovereenkomsten die eindigen na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020 en die betrekking hebben op woonruimte.
Dat betekent dat deze huurovereenkomsten kortstondig kunnen worden verlengd voor maximaal drie maanden (maar in ieder geval eindigen op 1 september 2020), zonder dat daarmee een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat.
Verlenging gaat niet automatisch. Deze moet door de huurder aangevraagd worden of (bij een verzoek van de verhuurder) overeengekomen worden.
Onder bepaalde omstandigheden kan de verhuurder een verzoek tot tijdelijke verlenging weigeren.
Voor de inhoudelijke regeling, de wijze waarop verlenging kan worden aangevraagd of overeengekomen en de (on)mogelijkheden om een verzoek te weigeren en de rechtsgevolgen daarvan, verwijs ik naar mijn eerdere bijdrage "Tijdelijk verhuur en huurbescherming".
Informatieplicht
Over de mogelijkheid tot verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst dient de verhuurder de huurder(s) bij de kennisgeving over het aflopen van de huurovereenkomst actief te informeren.
Als het aflopen van de huur tijdig is aangezegd, maar niet aan de informatieplicht is voldaan, betekent dit overigens niet dat de overeenkomst wordt voortgezet voor onbepaalde tijd. Helemaal zonder gevolg is dat echter niet; zolang de huurder niet is geïnformeerd over de mogelijkheden onder de spoedwet, gaat de termijn waarin de huurder verlenging kan vragen niet lopen. Met andere woorden, de huurder mag het verzoek tot verlenging later dan een week na de aanzegging indienen, indien de verhuurder hem niet heeft gewezen op de mogelijkheden onder de (spoed)wet.
Is de huurovereenkomst onder deze wet verlengd, dan moet de verhuurder ook ten aanzien van de verlengde overeenkomst opnieuw (tijdig) de kennisgeving van het aflopen van de huur aan de huurder(s) verzenden.
Weliswaar is aan de spoedwet terugwerkende kracht verleend (tot en met 1 april 2020), maar dat geldt niet voor de informatieplicht. Dat is begrijpelijk, want de verhuurder die al heeft aangezegd vóór de datum van inwerkingtreding kon niet aan de informatieplicht voldoen. Is de kennisgeving door de huurder gedaan voor inwerkingtreding van de wet, dan kan de huurder alsnog een verzoek tot verlenging doen, uiterlijk een week na de inwerkingtreding van de wet (dus voor of uiterlijk op 1 mei 2020).
Tips
voor de verhuurders:
voor de huurders:
In de wet is een 'verlengingsmogelijkheid' opgenomen. Als de wet wordt verlengd, dan kunnen de huurovereenkomsten opnieuw worden verlengd via dezelfde weg en met dezelfde gevolgen.
Voor de duidelijkheid een overzicht van de verschillende situaties, zoals toegelicht in mijn vorige bijdrage:
Regelmatig hebben wij te maken met beslag en gevolgen daarvan als de procedure wordt voortgezet in appel. Aan de hand van een recent praktijkvoorbeeld ga ik in op het beslag en de...
Op 1 januari 2021 is de wet vereenvoudiging beslagvrije voet in werking getreden. De beslagvrije voet is dat deel van het inkomen waar geen beslag op mag worden gelegd door...
Met de ouderdomsclausule beoogt de verkoper de aansprakelijkheid te beperken voor (verborgen) gebreken die het normaal gebruik van de woning of bedrijfsruimte belemmeren. De vraag is...
De ondertekening van overeenkomsten wordt steeds vaker digitaal gedaan. Maar is dat rechtsgeldig en waar moet je op letten?
In de bouwpraktijk komt bouwtijdoverschrijding geregeld voor. Maar hoe wordt die bepaald?
Op 25 april 2020 is de (spoed)wet 'Tijdelijke wet verlening tijdelijke huurovereenkomsten' in werking getreden. Onder deze...
In verband met de corona-uitbraak kunnen tijdelijke huurovereenkomsten die eindigen na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020 verlengd worden voor maximaal drie maanden, zonder dat daarmee...
De bouwsector krijgt door de coronacrisis een nieuwe klap te verwerken. Voor de derde keer in twaalf jaar tijd dreigt de Nederlandse bouwsector in een crisis te belanden.
De wereld is in de ban van het coronavirus. Het virus kan ook tot gevolg hebben dat overeenkomsten niet, niet tijdig of helemaal niet meer kunnen worden nagekomen. Hoe moet u daarmee...
In een eerdere bijdrage stonden de mededelings- en onderzoeksplicht bij de koop van vastgoed centraal en de rangorde daartussen.
Naar aanleiding van een recente zaak in onze...
Als uw facturen niet worden voldaan, komt u niet altijd een beroep toe op het eigendomsvoorbehoud. Wanneer kunt u met een beroep op het eigendomsvoorbehoud de geleverde zaken...
Het retentierecht is de bevoegdheid die een aannemer heeft om het door hem uitgevoerde werk of de onder hem aanwezige zaak niet af te geven, maar de afgifte daarvan 'op te schorten'....
Bij gebiedsontwikkeling wil de ontwikkelaar voorkomen dat belanghebbenden zich verzetten tegen de voorgenomen plannen. De ontwikkelaar pleegt daartoe afspraken met de belanghebbenden...
In geval van faillissement biedt contractuele medehuur zowel mogelijkheden als valkuilen. Als de huurder/rechtspersoon failliet gaat en de curator de huur opzegt, betekent dat volgens...
Na lang zoeken is het droomhuis gevonden, de onderhandelingen zijn succesvol afgerond en de champagne is ontkurkt. Abrupt slaat de stemming om. Bij de verbouwing blijken er gebreken...
Als partijen van mening verschillen over de uitleg van een overeenkomst, wordt de overeenkomst in beginsel uitgelegd op basis van de partijbedoelingen, de zogenaamde Haviltex-maatstaf....
Veel contracten bevatten boetebedingen voor het geval een partij de overeenkomst niet (volledig) nakomt. Daarmee wordt discussie over de schade voorkomen; de boete vormt de...
In een aannemingsovereenkomst wordt veelal opgenomen binnen welke termijn of op welke dag het werk moet zijn voltooid. Als het werk niet tijdig wordt opgeleverd, kan je recht hebben op...
Als de rechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst toewijst, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in...
Derden kunnen in het algemeen geen rechten ontlenen aan een contract waarbij zij geen partij zijn. Maar het is een misvatting dat contractspartijen geen rekening hoeven te houden met...
Beëindiging van een huurovereenkomst wordt in beginsel door de rechter niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Wat betekent 'uitvoerbaar bij voorraad' en zijn er mogelijkheden om...
In onze praktijk hebben wij dagelijks te maken met de verhuur van bedrijfsruimte. Op veler verzoek zet ik de mogelijkheden tot opzegging en de gevolgen daarvan op een rijtje.
In een eerdere column bepleitte ik de meerwaarde van een advocaat ten opzichte van juridische adviesbureaus en rechtsbijstandverzekeraars, of het procederen in persoon. Mijn conclusie...
De praktijk leert dat aannemers en opdrachtgevers zich niet altijd bewust zijn van de voorwaarden waaronder de aannemer daadwerkelijk een verhoging van de prijs kan vorderen. Wat is...
Een aannemingsovereenkomst kan tussentijds beëindigd worden. U kunt die opzeggen of ontbinden. In beide gevallen eindigt de overeenkomst, maar die keuze kan grote financiële...
Algemene voorwaarden bevatten soms een annuleringsbeding. Een dergelijk beding bepaalt dat de overeenkomst tussentijds beëindigd mag worden, maar dan wel volledige betaling...
Steeds vaker wordt onroerend goed gekocht om te verhuren; niet alleen vakantiehuisjes, maar ook bedrijfsruimte en woningen. Vaak gaat het goed. Nog vaker gaat het fout.
In...
Hoger beroep of verzet? Bij procederen komt het aan op tactisch en strategisch denken, het onderkennen en inschatten van kansen en processuele mogelijkheden.
Toepasselijkheid van algemene voorwaarden en verwijzingen naar verschillende algemene voorwaarden bij internationale overeenkomsten.
Als een rechtspersoon (bedrijfs)ruimte huurt, is de rechtspersoon ook de huurpenningen verschuldigd. In specifieke gevallen kan betaling van de huurpenningen ook van de bestuurder...
In civiele (handels)zaken is het gebruikelijk dat de rechter de partij die ongelijk heeft gekregen veroordeelt om de proceskosten van de tegenpartij te betalen. Een...
Toelichting op het verbod op no cure no pay-afspraken en welke prijsafspraken wel mogelijk en toelaatbaar zijn.
Steeds meer dienstverleners concurreren met advocaten. Wanneer kunt u volstaan met inschakeling van een incassobureau of rechtsbijstandverzekeraar en wanneer is het verstandiger een...
In de meeste gevallen zult u een overeenkomst alleen willen aangaan onder toepasselijkheid van uw algemene voorwaarden. Maar dat geldt evengoed voor de wederpartij.
Vaak zien...
De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Zowel ten aanzien van woonruimte als bedrijfsruimte is er sprake van een groot aantal verschillende regels....
Het is niet ongebruikelijk dat een onderhuurder, na de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst, onderhandelt met de eigenaar/(voormalig) hoofdverhuurder over een nieuwe...
Recentelijk heeft de Hoge Raad, ons hoogste nationale rechtscollege, zich uitgelaten over de uitleg van (commerciële) contracten en de daarin steeds vaker voorkomende 'entire...
De wet biedt allerlei mogelijkheden om zekerheden te creëren of in te roepen. Voor de verschillende zekerheden gelden echter ook verschillende voorwaarden. Ook bieden de...
Als een onderaannemer tekortschiet in de nakoming van een overeenkomst met de hoofdaannemer is dit een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie). In dat geval kan de hoofdaannemer de...
Bij de keuze voor alternatieve geschillenbeslechting dient men zich niet alleen bewust te zijn van de aan die keuze verbonden financiële consequenties, maar ook dat de...
Bezint eer ge begint
Met de steeds verdergaande internationalisering en digitalisering neemt ook het aantal internationale overeenkomsten toevlucht. Met de daarbij toegenomen wens...
Zelfstandigen zonder personeel (zzp'er) kunnen bij bedrijfsongevallen dezelfde rechtsbescherming hebben als werknemers in loondienst.
Advocatenkantoor Ester is thuis op het terrein van het bouwrecht. Niet alleen bij de grote bouwprojecten, maar ook bij de kleinere. Of het nu een groot of klein werk betreft,....
De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Er gelden verschillende regelingen voor verschillende vormen van huur. Zo gelden er andere regels voor...
Iedereen heeft dagelijks te maken met het sluiten van contracten, zowel ondernemingen als particulieren. Of u nu een overeenkomst met een afnemer of leverancier sluit, of een brood bij de bakker koopt.
Wanneer iedereen ....
Advocatenkantoor Ester
Meerlaan 180
2181 BW HILLEGOM
T 0252 - 348 821
F 0252 - 348 803
E info@advocatenkantoorester.nl
Advocatenkantoor Ester
Meerlaan 180
2181 BW HILLEGOM
T 0252 - 348 821
F 0252 - 348 803
E info@advocatenkantoorester.nl
